Os Real Estate Investment Trusts (REITs) podem ser uma opção eficaz para investidores que considerem atuar no mercado imobiliário dos Estados Unidos. Para quem quer diversificar a carteira com ativos desse setor e investir no exterior, essa é uma alternativa interessante.

Investir no mercado de imóveis é uma opção de renda passiva, dispensando o trabalho ativo para acumular dinheiro. A ideia pareceu interessante? Assim, algumas opções para alcançar esse objetivo são a compra direta de imóveis, investimento em fundos imobiliários e REITs.

No último caso, um time de profissionais gerenciam as propriedades imobiliárias, não você. Então, fica a cargo deles negociar contratos de locações, garantir a manutenção e outras atribuições. Só não pense que isso libera o investidor para ignorar o REIT e apenas curtir os ganhos.

Para esclarecer essa e demais dúvidas, preparamos este post para falar o que são REITs, como funcionam, tipos, vantagens, riscos e muito mais. Continue a leitura!

O que são REITs?

REITs é a sigla para Real Estate Investment Trusts, referentes aos fundos imobiliários americanos, ou seja, mercado de imóveis nos EUA. Se você já tem familiaridade com aplicações financeiras, talvez perceba semelhança do REITs com fundos imobiliários (FIIs) do mercado brasileiro.

Contudo, os REITs não são fundos de investimento, que reúnem um grupo de investidores para obter lucros. Na verdade, o agrupamento é formado por empresas norte-americanas de diversos setores imobiliários, responsáveis pela administração do mercado de imóveis.

Por exemplo, a Brookfield Property Partners, empresa do ramo imobiliário, possui edifícios comerciais e de escritórios para locação, fazendo parte de um REIT. Além dela, Public Storage e Duke Realty, corporações com propriedades de armazenamento e logística, também formam um REIT.

Então, enquanto esses administradores das propriedades imobiliárias gerenciam o investimento, os investidores (cotistas), recebem parte do rendimento.

Assim, o conceito de REIT lembra o de uma babá: os profissionais recebem para cuidar das crianças nas atividades cotidianas. Com isso, os pais têm tempo livre para realizar outras demandas com a garantia de que os pequenos estão em boas mãos.

Como os REITs funcionam?

As empresas norte-americanas do segmento imobiliário selecionam os imóveis que farão parte do portfólio e monitoram constantemente o desempenho de cada um. Eles podem ser:

  • hospitais;
  • lojas;
  • hotéis;
  • galpões;
  • apartamentos;
  • escritórios etc.

Inclusive, os imóveis listados na bolsa de valores brasileira (B3) são separados por categorias, como hospedagem, escritórios, saúde, entre outros. Então, muitas empresas que formam o REIT se especializam em um segmento.

Por exemplo, a mencionada Brookfield Property Partners fica no ramo de Escritório e a Public Storage no de Armazenagem e Logística. Entretanto, alguns REITs podem ter corporações com objetivos diversos, sem focar em uma categoria específica. Assim, eles e os demais ganham dinheiro ao:

  • colocar os imóveis para alugar;
  • financiar hipoteca (usar o imóvel como garantia para conseguir um empréstimo com juros baixos);
  • desenvolver propriedades;
  • investir em empresas imobiliárias;
  • investir em hipotecas e outros títulos com garantia de pagamento em imóveis.
  • outros negócios relacionados a imóveis.

As empresas devem dividir, no mínimo, 90% da rentabilidade (dividendos) tributada pelo governo — incluindo comissões, juros, lucro de negócios etc. — entre os acionistas do ‘’fundo’’. O retorno de cada um é proporcional ao investido.

A porcentagem restante da rentabilidade pode ficar para pagar despesas operacionais e outras obrigações legais do REIT. 

Enquanto isso, as empresas que administram o investimento imobiliário americano recebem uma taxa de administração, mas também podem receber outras, como taxa de performance.

Quais são os tipos de REITs?

Existem diferentes tipos de fundo imobiliário americano, separados pela maneira que investem. Os principais são:

  • Equity REITs: formados por empresas que colocam imóveis residenciais e comerciais para alugar, o tipo mais comum;
  • Mortgage REIT: as corporações categorizadas assim financiam hipotecas, oferecendo empréstimos para a compra de imóveis residenciais e comerciais e ganham com os juros da devolução;
  • Hybrid REITs: juntam o investimento de imóveis para locação com o financiamento de hipotecas e outros empréstimos;
  • Public Non-listed REITs: não são listadas na bolsa de valores, porém, tem regulamentação pela Securities and Exchange Commission (SEC), opção disponível para investimento por corretores e intermediários financeiros;
  • Private REITs: também não são listados na bolsa de valores e têm características similares ao Public Non-listed REITs. Entretanto, tem o diferencial de ficar disponível apenas para poucos investidores e os mais qualificados.

Quais são os setores dos fundos imobiliários americanos?

Além da classificação pelo modo de atuação no mercado imobiliário, os REITs também podem ser segmentados pelo setor, como:

  • REITs de varejo: investem em shoppings, lojas e centros comerciais;
  • REITs de escritório: fazem aplicações financeiras em edifícios de escritórios e centros empresariais, como executa a Boston Properties;
  • REITs de residencial: fazem parte do portfólio de investimentos apartamentos, condomínios, casas unifamiliares e outros;
  • REITs de saúde: investem em hospitais, clínicas, centros de saúde e instalações de vida assistida;
  • REITs de infraestrutura: fazem aplicações financeiras em aeroportos, portos, rodovias e ferrovias.

Como funciona a qualificação do REIT?

Os requisitos que determinam a elegibilidade do REIT são definidos pelo Internal Revenue Service (IRS), órgão governamental que arrecada impostos nos EUA. Eles são os seguintes:

  • ter pelo menos 75% dos ativos investidos em imóveis, dinheiro ou títulos do Tesouro dos EUA;
  • ter, pelo menos, 75% de receita com locação, juros sobre hipotecas ou ganhos de capital da venda de imóveis;
  • distribuir, pelo menos, 90% de renda tributável aos acionistas;
  • ter, no mínimo, 100 investidores contribuindo para o REIT;
  • ser uma empresa que paga impostos conforme as leis fiscais aplicadas;
  • ser gerenciado por um conselho de administradores, além de nomear executivos ou curadores;
  • não ter mais da metade das ações com até cinco pessoas.

Como a qualificação do REIT beneficia o investidor?

Se um REIT atende aos requisitos do IRS, ele não pagará impostos sobre a renda corporativa. Consequentemente, a empresa distribui mais dividendos aos acionistas, elevando o retorno dos investidores.

Ainda, você já viu que os REITs qualificados são obrigados a distribuir, no mínimo, 90% da renda tributável aos acionistas. Isso é benéfico para os investidores que ganham rendimentos mais consistentes, apesar das oscilações no mercado financeiro, afinal, trata-se de uma renda variável.

Além disso, os REITs qualificados são regulados pela SEC, que verifica se as empresas cumprem as regulamentações, podendo impor penalidades e sanções, caso encontre violações.

Ou seja, a SEC é semelhante à atuação da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que regula o mercado de capitais no Brasil. Assim, os investidores têm mais transparência e informações precisas sobre o desempenho das corporações que gerenciam os REITs.

Qual é a diferença entre REIT e FII?

Existem algumas diferenças entre esses tipos de investimentos. Saiba mais sobre elas!

Estrutura

O REIT é formado por empresas que administram as propriedades imobiliárias, distribuindo renda aos investidores conforme o desempenho delas. Enquanto isso, o FII é uma modalidade de investimento coletivo, cujo funcionamento lembra um rodízio de comida.

Quer dizer, um grupo de pessoas se reúne com o mesmo objetivo, consumir pagando menos, mas cada um escolhe o sabor desejado. Do mesmo modo, os investidores do FII selecionam produtos financeiros que mais fazem sentido.

Montagem do portfólio

Um gestor profissional é responsável pela montagem do portfólio em um FII. Já no REITs, a seleção dos imóveis para investimento são definidos pelo conselho administrativo.

Estratégias de alavancagem

Por ser formado por negócios, os REITs podem fazer empréstimos para ampliar o retorno potencial de um investimento.

Assim, o dinheiro obtido com essa estratégia seria utilizado para adquirir mais imóveis ou aumentar os rendimentos dos aluguéis, por exemplo. Essa possibilidade de alavancagem não existe para os FIIs.

Distribuição de dividendos

Como visto, os REITs qualificados devem, obrigatoriamente, distribuir, no mínimo, 90% do lucro tributável aos acionistas. Enquanto isso, os FII precisam repassar, pelo menos, 95% dos resultados de um semestre aos investidores.

Volume de FIIs e REITs disponíveis

Os Reits existem desde os anos 60 nos Estados Unidos, tendo milhões de americanos investindo direta ou indiretamente.

Por outro lado, o mercado de FII é bem menor, contando com cerca de 400 fundos listados na bolsa de valores brasileira. Apesar disso, ele tem crescido, fazendo um volume de negociações de aproximadamente R$ 63,7 bilhões em 2021, segundo a B3.

Tributação

A tributação dos REITs segue as regras norte-americanas, isentando o pagamento de impostos sobre os dividendos distribuídos, caso sejam qualificados.

No Brasil, o FII também é isento, desde que atenda alguns requisitos da Receita Federal. Contudo, o FII deve pagar uma tributação de 20% sobre o lucro na venda das cotas, frações do patrimônio do fundo.

Quais são os melhores REITs para investir?

Em 2022, os fundos de investimento imobiliário americano com melhor desempenho foram:

  • Gaming and Leisure Properties ($GLPI): atua com propriedades de jogos de azar, como cassinos e pistas de corrida de cavalos;
  • VICI Properties ($VICI): imóveis no nicho de entretenimento, incluindo cassinos, resorts etc.;
  • Agree Realty ($ADC): esse REIT investe propriedades imobiliárias de varejo;
  • Iron Mountain Incorporated ($IRM): REIT especializado em serviços de armazenamento e gerenciamento de informações, incluindo registros de empresas, dados de clientes e informações governamentais;
  • Omega Healthcare Investors ($OHI): REIT do nicho de saúde, investindo principalmente em propriedades de cuidados de saúde de idosos nos Estados Unidos.

Contudo, o desempenho passado não garante que futuramente ele se manterá igual, e o investimento em REITs, assim como qualquer outro, envolve riscos. Então, faça uma análise cuidadosa antes de investir em qualquer fundo imobiliário americano.

Quais REITs pagam mais dividendos?

Ao contrário do que ocorre com os FIIs listados na B3, que distribuem proventos mensais aos cotistas, os REITs não costumam pagar dividendos todos os meses. É possível encontrar empresas que efetuam pagamentos trimestrais ou, até mesmo, semestrais.

Em contrapartida, existem alguns casos de REITs que distribuem lucro mensalmente, conforme abaixo:

Realty Income Corporation (O): No caso dos REITs que mais fazem pagamentos, a Realty Income é uma das mais populares. Além de fazer isso mensalmente, seu histórico é muito positivo aos investidores, já que conta com aumentos consistentes com o passar do tempo.

AGNC Investment Corp (AGNC): Este outro ativo é mais suscetível às oscilações no mercado das taxas de juros e hipotecas. Entretanto, é muito conhecido pelos investidores por ter dividendos bem atrativos.

Annaly Capital Management (NLY): Aqui, temos outro REIT de hipoteca, que também conta com os riscos que esse mercado oferece. Além disso, sua distribuição de dividendos é substancial, fazendo com que seja uma opção atrativa.

EPR Properties (EPR): Esse REIT tem investimentos ligados ao mercado de locações de entretenimento, como educação e recreação. Assim como nas opções anteriores, seus pagamentos de dividendos são sólidos.

Medical Properties Trust (MPW): Por fim, falaremos de um ativo com propriedades de saúde. Sua distribuição de dividendos também acontece generosamente.

Quais são as vantagens dos REITs?

Investir no fundo imobiliário americano é vantajoso para diversificar a carteira de investimento e expandir para o mercado internacional. Assim, crises econômicas no Brasil, por exemplo, podem não afetar o desempenho do REIT.

Ainda, a diversificação de investimentos possibilitada pelo REITs também inclui a variação de segmentos. Afinal, o fundo imobiliário americano investe em uma variedade de imóveis, como escritórios, shoppings, hospitais, armazéns, entre outros.

Além disso, ao investir em REITs você tem renda passiva, cuja maior parte da rentabilidade tributável se destina aos acionistas. Inclusive, esse investimento tem alta liquidez — facilitando o resgate do dinheiro.

Outro ponto positivo dos REITs é o potencial de valorização, já que o mercado imobiliário é considerado estável. Contudo, esse segmento é cíclico, podendo ter uma procura maior ou menor, influenciado por taxa de juros e economia em geral.

Quais são os riscos dos REITs?

É um investimento arriscado por ser renda variável, cujo desempenho depende das oscilações do mercado financeiro. Por exemplo, durante a fase mais intensa da pandemia da Covid-19, muitas atividades econômicas foram paralisadas e a economia sofreu impactos.

Logo, muitas empresas diminuem a expansão dos espaços físicos, como galpões e lojas. Em outras palavras, mudanças ocorridas na economia impactam o mercado imobiliário e podem diminuir o valor do REIT.

Outro risco do REIT é o de inadimplência, quando os inquilinos não pagam a locação dos imóveis, por exemplo. Então, se o fundo deveria receber R$ 1 milhão, mas metade dos pagantes são inadimplentes, ele só recebe R$ 500 mil, impactando os dividendos.

Além disso, existe o risco de vacância, em que as propriedades imobiliárias não são alugadas por algum motivo, como pela menor necessidade de locação.

Quem pode investir em REITs?

Como já citado anteriormente, REITs são investimentos regulados em Securities and Exchange Commission (SEC). Sendo assim, são aplicações que estão disponíveis para quem deseja atuar nos Estados Unidos.

Além disso, os Real Estate Investment Trusts (REITs) têm se tornado uma alternativa cada vez mais popular para aqueles que querem investir e ter uma maior exposição no mercado de renda passiva. 

Em contrapartida, muitos investidores ainda têm dúvidas sobre quem pode investir nesse mercado e quais são as regras. Por isso, veja abaixo que está elegível para participar desse tipo de investimento:

Elegibilidade:

Investidores Individuais: O primeiro grupo de investidores que está apto a atuar com REITs são os investidores individuais. Isso significa que qualquer pessoa que queira efetuar aplicações em imóveis pode pensar nessa possibilidade.

Investidores Institucionais: Outro grupo elegível é o de investidores institucionais, como os fundos de investimentos, fundos de pensão e companhias de seguro. Nesse caso, o objetivo é diversificar a carteira como uma estratégia para redução dos riscos.

Como investir em REITs?

Veja quais são as melhores opções na hora de investir em REITs:

Exchange-traded fund (ETF-s)

Apesar de ser um investimento americano, é possível investir nele sem sair do Brasil. Uma das alternativas é comprar cotas de Exchange-traded fund (ETFs) que investem em REITs, como ALUG11 e URET11. 

Trata-se de um fundo negociado na B3 que segue um índice de referência — usado para avaliar o desempenho de um investimento comparado a outros semelhantes.

Brazilian Depositary Receipts (BDRs)

Outra opção é comprar Brazilian Depositary Receipts (BDRs) dos REITs. Esses consistem em títulos emitidos no mercado internacional, representando valores mobiliários negociados na B3. 

Assim, eles permitem que os investidores brasileiros acessem investimentos no exterior, ao terem conta em uma corretora de valores, como a InvestSmart, por exemplo.

Fundos multimercado ou internacionais

Outra possibilidade são os fundos multimercado ou fundos internacionais. Nesse caso, estamos falando de veículos financeiros coletivos, quando uma fatia de seu patrimônio é incluída no mercado estrangeiro. Dessa forma, há a possibilidade de encontrar fundos que contem com REITs em seu portfólio.

É importante destacar que essas aplicações podem ser acessadas diretamente na plataforma de investimentos da corretora contratada pelo investidor.

Seja qual for a escolha de método de investimento, você deve analisar o desempenho histórico do fundo e a qualidade dos ativos. 

Ainda, considere o seu perfil de investidor e objetivos. Para facilitar, ter a ajuda de profissionais especializados, como uma assessoria de investimento, torna as decisões mais seguras.

Então, entendeu o que é REITs e como investir neles com segurança? Desse modo, você potencializa as vantagens do fundo imobiliário americano, como diversificação da carteira no mercado exterior, e minimiza os riscos.

Gostou desse conteúdo? Acesse nosso blog para ficar por dentro de outros assuntos, como: Bonds: conheça os Títulos do Tesouro Americano e saiba como investir.

Resumindo

Como investir em REITs americanos?

Isso depende de como será feita a compra de cotas. Para o caso das individuais, é possível adquiri-las por meio de cotas de REITs negociadas nas bolsas de valores estadunidenses. 

Vale destacar que isso pode ser feito por meio de uma corretora de valores que ofereça acesso à negociação desses ativos por meio de sua plataforma.

Qual o melhor REIT americano?

A lista de melhores REITs americanos é extensa, por isso, veja os principais destacados no último levantamento:

  • Life Storage ($LSI);
  • Gaming and Leisure Properties ($GLPI);
  • CubeSmart ($CUBE);
  • Extra Space Storage ($EXR);
  • VICI Properties ($VICI).

Quanto rende os REITs americanos?

O rendimento não pode ser definido de forma fixa, pois pode haver variações. Basicamente, em média, nos últimos 12 meses, os REITs tiveram um rendimento de 4,08%. Mas é preciso considerar os dividendos distribuídos entre os investidores. 

Além disso, para quem não tem tanto conhecimento sobre esses ativos, pode ser mais complicado ter uma estimativa do valor necessário investido para ter uma renda passiva.