O que é e qual o impacto da taxa de vacância em FIIs?

Receber remuneração dos investimentos financeiros é o sonho de muitos. Para realizá-lo, algumas alternativas são comprar imóveis e/ou investir em FIIs, fundos de investimento imobiliário. A última opção dispensa preocupações diretas com IPTU, reformas e condomínio, mas exige atenção quanto à taxa de vacância.

Essa taxa se refere à área ainda desocupada pelos locatários e, consequentemente, da renda não obtida no aluguel. Em outras palavras, é como se você imprimisse 200 panfletos para distribuição, mas 30 não foram pegos pelo público. Logo, 30 é a numeração que mais se aproxima da ideia de vacância.

Ainda ficou com dúvidas? Continue a leitura e descubra o que é a taxa de vacância, impacto gerado por ela nos FIIs, como calculá-la e muito mais!

O que é vacância?

Esse conceito corresponde a algo ainda não preenchido. É como um transporte com cinco vagas disponíveis, tendo pelo menos uma desocupada.

No mercado imobiliário, a vacância refere-se aos empreendimentos ou conjunto de imóveis sem inquilinos.

Se você deseja alugar algum desses espaços, a disponibilidade deles é uma boa notícia. Contudo, o mesmo nem sempre pode ser dito caso o lugar faça parte do seu FIIs.

O que é a taxa de vacância?

Esse índice se refere ao percentual desocupado de imóveis pertencentes ao fundo de investimento imobiliário. Ou seja, a taxa de vacância também indica quantos aluguéis deixaram de ser coletados, impactando na rentabilidade do FII.

Quer dizer, imagine que de 40 veículos que circulam nas vias, apenas 25% tem todas as vagas ocupadas. Isso significa que 75% dos transportes restantes deixaram de desafogar o trânsito, por exemplo, por não ter todos os bancos preenchidos. Uma lógica similar se aplica no mercado imobiliário.

Qual é a importância da taxa de vacância?

Esse índice indica os riscos e as oportunidades envolvidas no FIIs, ao sinalizar o percentual de valorização ou desvalorização de um imóvel. Ainda, ele fornece outras percepções essenciais para uma melhor tomada de decisão nos investimentos, como:

• qualidade de um empreendimento;
• nível da gestão do espaço;
• adequação da localização.

Quais são os tipos de taxa de vacância?

Ao investir no mercado imobiliário, saiba que existem dois tipos de taxa de vacância. A seguir, saiba mais sobre cada um!

Vacância física

Esse tipo de vacância calcula a área total do espaço a ser alugado, a área bruta locável (ABL), e a que permanece vazia.

Como calcular?

Para descobrir o percentual da taxa de vacância física, o cálculo divide a área vaga do imóvel pela área total. No final, multiplique o resultado por 100. Por exemplo, pense em um shopping com área de 30 mil m² totais e 3 mil m² disponíveis. A fórmula será a seguinte:

Taxa de vacância física = (área total desocupada/área total do FII) x 100

Com isso:

(3.000/30.000) X 100 = 10% de taxa de vacância física, correspondendo a área desocupada.

Vacância financeira

O cálculo é similar ao da vacância física, mas foca em descobrir os impactos financeiros de um empreendimento e/ou conjunto de imóveis desocupados. Então, divida o potencial financeiro que o imóvel deixa de render pelo potencial total da área.

Como calcular?

Suponha que o shopping citado consegue R$ 700 mil ao arrecadar o aluguel de todo espaço (30 mil m²). Contudo, 3 mil m² do imóvel estão vagos, diminuindo a rentabilidade. Assim:

renda atual do imóvel = rentabilidade total da área – rentabilidade da área desocupada

Logo:

700 mil – 10% (taxa de vacância da área desocupada) = R$ 630 mil de renda atual do imóvel

Então, a vacância financeira é de R$ 70 mil. Em percentual, esse valor fica:

Taxa de vacância financeira = (potencial financeiro com os imóveis vagos/potencial financeira da área total) x 100

Dessa maneira:

Taxa de vacância financeira = (70 mil/700 mil) x 100

Taxa de vacância financeira = 10%

Como saber se a taxa de vacância é boa ou ruim?

Em geral, esse índice precisa ficar abaixo de 5% e, no máximo, com 15% para ser positivo. Ter um determinado nível de vacância faz parte das características do mercado imobiliário. Entretanto, não é possível dizer se essa taxa é boa ou ruim quando analisada isoladamente. Acompanhe e saiba mais!

Quando a taxa de vacância alta pode ser positiva?

Alguns investidores (cotistas) encontram mais oportunidade de rentabilidade de longo prazo na ‘’compra de vacância’’, imóveis desocupados.

Quer dizer, devido à desocupação, os custos de aquisição dos FIIs podem ser menores até para compensar os riscos envolvidos no investimento.

É semelhante à estratégia dos lojistas na queima de estoque: para estimular a venda de itens parados, eles reduzem o preço. Logo, os compradores podem revender os produtos em um momento mais favorável para obter lucro superior.

Então, a taxa de vacância alta pode ser positiva quando o investidor adquire o FIIs por um menor valor e, posteriormente, o espaço é alugado.

Outro sinal de vacância alta positiva é quando os imóveis acabaram de ficar prontos ou estão em reforma, justificando a desocupação. Afinal, reformar e construir novos espaços indica maior procura dos locatários.

Quer dizer, se um artista abre mais datas de shows, é possível ter inúmeros interessados, certo? A lógica é parecida no investimento de fundos imobiliários.

Contudo, mesmo em contextos otimistas, todo investimento apresenta riscos. Isso ocorre, principalmente, com os de renda variável, como os fundos imobiliários, cuja rentabilidade varia conforme as oscilações do mercado.

Riscos da taxa de vacância alta

Você pode minimizar os riscos envolvidos ao ter certeza da qualidade do imóvel e avaliar se, no futuro, podem surgir locatários interessados. É possível descobrir essas informações com noticiários de economia que falam de projeções futuras, por exemplo.

Então, a previsão pode ser que, futuramente, haverá mais empresas em busca da expansão dos espaços físicos, para fazer galpões, lojas etc.

Em alguns casos, mesmo com projeções econômicas pessimistas, existe expectativa de aumento de interessados com o tempo. Nos dois cenários citados, o investimento no FII com alta vacância tende a ser vantajoso.

Outra recomendação para minimizar os riscos ao investir em FIIs — válida para vacância alta ou baixa — é diversificar a carteira de investimentos. Desse modo, você equilibra riscos e oportunidades em períodos de maior e menor ocupação, oscilação comum no mercado imobiliário.

Quando a taxa de vacância alta pode ser negativa?

Um conjunto de imóveis ou empreendimento pode ter muitas áreas desocupadas pela baixa qualidade, localização desprivilegiada e gestão ineficaz.

Sendo assim, a taxa de vacância alta indica que é mais difícil o espaço ser alugado, mesmo com melhorias no cenário econômico.

Logo, embora o valor de aquisição do FII possa ser negociado com desconto, existe um baixo potencial de retorno.

Quando a taxa de vacância baixa pode ser positiva?

Investir em FIIs com taxa de vacância baixa pode ser menos arriscado, por indicar que existem mais locatários e, consequentemente, maior potencial de receita. Afinal, a procura crescente por imóveis é sinal que o mercado está aquecido.

Por exemplo, em alguns feriados, as lojas comerciais ficam mais cheias. Você já reparou? É natural que essa movimentação eleve a rentabilidade dos lojistas, característica de crescimento econômico.

Por outro lado, quando o movimento está fraco, é sinal que a população tem um menor poder de consumo, prejudicando a rentabilidade do comércio.

Riscos da taxa de vacância baixa

Apesar de ser uma alternativa mais segura que a taxa de vacância alta, existem métodos para minimizar ainda mais os riscos envolvidos. Isso inclui também analisar outros índices, como:

• taxa de inflação (aumento generalizado dos preços de produtos e serviços) para entender o cenário econômico;
• desconto ou período de carência no imóvel, permitindo ao inquilino ficar um tempo isento do pagamento;
• valor da renda mínima garantida (RMG) oferecida mensalmente de forma fixa aos investidores.

Quando a taxa de vacância baixa pode ser negativa?

Em geral, o baixo índice de desocupação é sinal positivo e pode elevar a rentabilidade do fundo. Contudo, é preciso ter atenção à taxa de inadimplência, referente a quem não cumpre a obrigação de pagar o aluguel.

Logo, imagine um FII com capacidade de receita de R$ 1 milhão com aluguel com todos os imóveis locados. No entanto, apenas metade dos locatários efetua o pagamento. Isso significa que o valor distribuído para os investidores do FII será de apenas R$ 500 mil.

Então, mesmo com potencial de rentabilidade, o cotista não tem a remuneração almejada, por desconsiderar o histórico de inadimplência do fundo.

Qual é o impacto da taxa de vacância nos investimentos?

Como visto, o índice de ocupação dos imóveis influencia no rendimento do FII. Assim, é essencial analisar a taxa de vacância para montar estratégias de investimento que o torne mais atrativo, conforme objetivos e perfil do cotista.

Esse índice ajuda a tomar decisões mais conscientes, diminuir os riscos e elevar os seus ganhos diante dos desafios do mercado imobiliário.

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