Quanto rende 1 milhão em fundos imobiliários em 2024?
Ao investir R$ 1 milhão em fundos imobiliários, a rentabilidade é determinada, sobretudo, por dois fatores: os dividendos recebidos e a valorização das cotas. Entenda.
Investir em fundos imobiliários (FIIs) é uma estratégia popular para quem busca um fonte de rendimento regular no Brasil. Em um cenário de incertezas econômicas e taxas de juros variáveis, muitos investidores se perguntam: quanto rende, de fato, um aporte de 1 milhão de reais em FIIs em 2024?
Essa questão ganha relevância especial neste ano, marcado por quedas consecutivas do IFIX, índice de referência dos fundos imobiliários. Em outubro, o referencial acumulou seu segundo mês de perdas, renovando a mínima anual com uma queda de 3,06%. Essa sequência negativa, inédita desde 2023, reflete um cenário macroeconômico adverso para o setor.
Ainda assim, os fundos imobiliários demonstram resiliência, de maneira que os principais segmentos vêm apresentando resultados operacionais positivos, conforme apontam especialistas em suas carteiras de recomendação.
No artigo a seguir, vamos abordar de maneira simplificada o potencial de rendimento dos FIIs, destacando os principais fatores que influenciam seus resultados e o que os investidores devem considerar para maximizar os retornos nesse tipo de investimento.
Quais os tipos de FIIs que existem?
Existem diferentes tipos de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), cada um com características próprias e estratégias de investimento distintas. De modo geral, esses fundos podem ser classificados nas seguintes categorias principais:
Fundos de tijolo
Os Fundos de Tijolo são aqueles que investem diretamente em imóveis físicos. Em geral, o principal objetivo desses fundos é gerar renda recorrente para os cotistas por meio do aluguel desses imóveis. Entre os principais segmentos deste tipo de fundo imobiliário estão:
Investir em FIIs de Tijolo é, muitas vezes, comparado a investir em imóveis diretamente, porém com a vantagem de não precisar lidar com questões como administração e manutenção dos imóveis.
Fundos de papel
Os Fundos de Papel ou fundos de recebíveis, por outro lado, investem em títulos e valores mobiliários relacionados ao mercado imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e Letras Hipotecárias (LHs). Em síntese, os FIIs de papel adquirem esses títulos e os administram, repassando aos cotistas os rendimentos obtidos.
No escopo do mercado de fundos imobiliários, esse segmento é visto como um aporte ideal para investidores que buscam maior previsibilidade de retorno, pois seus rendimentos estão geralmente ligados a taxas de juros ou a indicadores de inflação.
Fundos híbridos
Os fundos do tipo híbrido combinam investimentos em ativos físicos e financeiros, proporcionando maior flexibilidade para o gestor alocar recursos em diferentes estratégias, conforme o cenário econômico. Essa categoria de fundo permite uma diversificação dentro do próprio portfólio do fundo, combinando as características de Fundos de Tijolo e de Papel.
Em geral, a combinação dos ativos contribui para reduzir o risco do investimento, oferecendo uma proteção contra oscilações. Em períodos de queda no mercado de renda fixa, por exemplo, os investimentos em imóveis físicos ajudam a resguardar o patrimônio do fundo.
Fundos de desenvolvimento
Os fundos de desenvolvimento são focados na construção e desenvolvimento de novos empreendimentos imobiliários. Seu principal objetivo é gerar lucro por meio da venda dos imóveis após a conclusão do projeto ou pela renda proveniente do aluguel, uma vez que o empreendimento esteja finalizado.
FIIs de desenvolvimento assumem um risco maior, pois, na prática, seu retorno depende diretamente do sucesso dos projetos. No entanto, essa característica incide na relação risco x retorno, já que esses fundos podem oferecer rendimentos mais elevados em comparação com outros tipos de FIIs, especialmente em períodos de aquecimento do mercado imobiliário.
Em suma, fundos de Desenvolvimento podem proporcionar oportunidades lucrativas para investidores dispostos a assumir mais riscos.
Fundos de fundos (FOFs)
Os chamados funds of funds (FOFs) ou fundos de fundos investem em cotas de outros FIIs, como o próprio nome da categoria sugere. Esse tipo de fundo permite que o investidor, através de uma única cota, acesse uma ampla diversificação de ativos e estratégias, gerenciada por um especialista.
Em termos simples, os FOFs podem ser uma opção interessante para investidores que buscam uma gestão profissional e uma exposição diversificada ao mercado imobiliário sem a necessidade de selecionar individualmente cada fundo.
O que é dividend yield e como calcular?
Antes de analisar o rendimento de um fundo imobiliário específico para a carteira, é essencial entender o conceito de dividend yield (DY) e como ele incide nos rendimentos dos FIIs.
O dividend yield é um termo em inglês que, traduzindo ao “pé da letra”, indica o rendimento gerado pelos dividendos. Assim, trata-se de um indicador que mostra a rentabilidade de um fundo imobiliário, expressando a porcentagem dos dividendos pagos em relação ao valor da cota.
Em outras palavras, o DY indica quanto você recebe em dividendos por cada real investido. Por exemplo, um DY de 0,75% ao mês significa que, a cada R$ 1000 investidos, você receberá R$ 7,50 em dividendos mensais.
Estimativa de rendimento dos FIIs com um aporte de R$ 1 milhão
Para ter uma visão geral do potencial de rendimento de um fundo imobiliário, podemos considerar a análise de André Fogaça, da GuiaiInvest, que apresenta de forma simplificada as possíveis rentabilidades dos fundos mediante a um investimento de R$ 1 milhão.
Segundo Fogaça, o rendimento de um investimento de R$ 1 milhão em fundos imobiliários é influenciado por dois fatores principais: os dividendos distribuídos e a valorização das cotas. Enquanto a valorização das cotas é mais volátil e depende de diversos fatores de mercado, a distribuição de dividendos tende a ser mais previsível, uma vez que os fundos imobiliários são obrigados por lei a distribuir, no mínimo, 95% de seus lucros aos cotistas.
Para estimar o retorno de um investimento de R$ 1 milhão em fundos imobiliários, ele considera diferentes faixas de dividend yield, entre 6% e 12% ao ano, comuns em fundos imobiliários de qualidade. Considerando as faixas de DY analisadas por Fogaça, um investimento de R$ 1 milhão em FIIs pode gerar um rendimento anual entre R$ 60.000 e R$ 120.000, o equivalente a R$ 5.000 a R$ 10.000 por mês.
Considerando um dividend yield médio
Fogaça apresenta uma projeção do rendimento em dividendos de um investimento de R$ 1 milhão em um FII com DY médio de 9% ao ano. Em 6 meses, a estimativa é de R$ 45 mil, alcançando R$ 900 mil em 10 anos. Os valores intermediários são: R$ 90 mil em 1 ano, R$ 180 mil em 2 anos e R$ 450 mil em 5 anos.
O especialista, no entanto, reforça que essa é apenas uma parte da rentabilidade total, pois a valorização das cotas ao longo do tempo pode gerar ganhos adicionais, elevando ainda mais o retorno do investimento.
Vantagens de investir em FIIs
1. Diversificação
Os FIIs proporcionam uma forma eficiente de diversificar a carteira de investimentos, pois combinam imóveis físicos (como shoppings e galpões) e ativos financeiros do setor imobiliário (como CRIs e LCIs). Ao investir em FIIs, o investidor tem exposição a diferentes tipos de imóveis e ativos, reduzindo os riscos associados a investimentos concentrados em uma única classe de ativo ou setor.
2. Acessibilidade ao Setor Imobiliário
Investir diretamente em imóveis pode exigir um capital elevado e um conhecimento especializado sobre o mercado imobiliário. Com os FIIs, é possível acessar o setor imobiliário com um valor inicial mais baixo, permitindo que investidores com diferentes perfis e orçamentos participem deste mercado.
3. Renda Passiva
Um dos maiores atrativos dos FIIs é a possibilidade de gerar uma fonte constante de renda passiva. A maioria dos FIIs distribui mensalmente os rendimentos provenientes de aluguéis de imóveis ou da rentabilidade de ativos financeiros. Isso atrai investidores que buscam uma renda regular, como aqueles que desejam complementar seus rendimentos.
4. Liquidez
Diferente de imóveis físicos, que demandam tempo para serem comprados ou vendidos, as cotas dos FIIs são negociadas em bolsas de valores, o que confere maior liquidez ao investimento. Isso permite que o investidor compre ou venda suas cotas de forma mais ágil, conforme suas necessidades e o desempenho do mercado.
5. Gestão Profissional
Os FIIs são administrados por gestores especializados, que fazem a seleção e a administração dos ativos imobiliários ou títulos de renda fixa do portfólio. Isso garante que o investidor conte com uma gestão profissional e experiente, cujo objetivo é maximizar os retornos e minimizar os riscos, o que é vantajoso para quem não tem tempo ou conhecimento para gerir seus próprios investimentos.
6. Isenção de Impostos sobre os Rendimentos
Para pessoas físicas, os rendimentos distribuídos pelos FIIs são isentos de Imposto de Renda, desde que as cotas do fundo sejam negociadas exclusivamente em mercados regulamentados e que o investidor possua menos de 10% das cotas do fundo. Além disso, o benefício tributário também não se aplica, caso a pessoa seja ligada a um investidor que detenha mais de 30% das cotas do fundo (parentes de grau próximo e cônjuges, por exemplo).
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O que considerar antes de investir em FIIs?
Antes de destinar recursos financeiros para fundos imobiliários, é importante que o investidor analise diversos fatores que podem impactar seus resultados financeiros. Embora os FIIs ofereçam uma maneira acessível de investir no mercado imobiliário e proporcionem uma fonte interessante de renda passiva, deve-se entender os aspectos envolvidos no investimento para tomar decisões mais informadas.
Tal processo exige uma pesquisa detalhada, mas para facilitar o ponto de partida, separamos alguns aspectos que todo investidor interessado em FIIs deve observar, antes de iniciar suas alocações.
Perfil e metas financeiras
Talvez o primeiro passo para todo e qualquer investimento seja a compreensão sólida do próprio perfil de investidor e das metas financeiras que deseja atingir. Em suma, o perfil de risco vai determinar se os fundos imobiliários representam uma opção a ser considerada, e se sim, quais tipos de fundos são mais adequados ao investidor.
Além disso, é fundamental definir com clareza seus objetivos financeiros. Se a meta é gerar renda passiva, por exemplo, os fundos imobiliários costumam ser uma escolha popular. Em resumo, estabeleça suas metas de curto, médio e longo prazo para alinhar a seleção de FIIs às suas expectativas financeiras.
Impostos e custos
Outro aspecto crucial a ser considerado ao investir em FIIs são os impostos e custos envolvidos. Embora os rendimentos distribuídos por FIIs sejam isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas (desde que atendam certos critérios), os ganhos de capital, caso você decida vender suas cotas com lucro, são sujeitos à tributação, o que pode impactar a rentabilidade final do investimento.
Assim, se você vende suas cotas frequentemente, os impostos sobre ganhos de capital podem se acumular, o que deve ser levado em conta no planejamento financeiro. Além disso, os FIIs cobram taxas de administração, que variam entre os fundos e impactam diretamente o rendimento líquido do investidor. Algumas vezes, há também taxas de performance, cobradas quando o fundo supera um benchmark de rentabilidade. Certifique-se de entender todas as taxas envolvidas, pois elas podem reduzir seus ganhos.
Riscos e desafios
Como qualquer tipo de investimento, os FIIs envolvem riscos e desafios que devem ser avaliados antes de tomar uma decisão. O risco de mercado é um dos principais, pois os preços das cotas dos FIIs podem oscilar devido a fatores econômicos, como mudanças nas taxas de juros, inflação ou variações na demanda por imóveis.
Fundos de tijolo, por exemplo, podem ser impactados pela vacância de imóveis (quando os imóveis ficam sem locação) ou pela dificuldade em ajustar os aluguéis ao mercado. Além das oscilações do mercado, os fundos imobiliários estão sujeitos ao risco de crédito. Por exemplo, durante a pandemia, muitos FIIs de shoppings foram afetados por atrasos e inadimplências nos pagamentos de aluguel, devido ao fechamento de lojas.
Considere consultar um especialista
Esses são apenas alguns passos abordados de forma geral para auxiliar investidores que estão considerando FIIs. No entanto, este artigo não substitui uma orientação personalizada, pois trata-se de um conteúdo de viés informativo. Logo, não recomenda, tampouco desaconselha o investimento nessa classe de ativos.
Para uma análise detalhada e adequada ao seu perfil, é fundamental buscar o apoio de um profissional especializado, que poderá oferecer orientações alinhadas às suas metas financeiras e tolerância ao risco.
