Fundos imobiliários de logística: o que são e quais se destacam em 2025

Os fundos imobiliários de logística têm se destacado significativamente no mercado de fundos imobiliários (FIIs).

Em 2024, os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) enfrentaram um cenário desafiador, impactado principalmente pela elevação das taxas de juros e incertezas fiscais. O Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX), que reflete o desempenho desses fundos na B3, registrou uma queda acumulada de 5,89% no ano, marcando o terceiro pior desempenho de sua história, atrás apenas de 2013 (-12,61%) e 2020 (-10,24%).

Dentro desse panorama, os fundos imobiliários de logística aparecem como uma opção de retomada para os investidores atentos nesta modalidade de investimento.

Hoje, no portal Melhor Investimento, vamos explorar este segmento, quais são as principais opções do mercado, como funcionam e quais são as estratégias para investir de forma assertiva e eficaz.

O que são fundos imobiliários de logística?

Os fundos de logística representam uma categoria específica de fundos imobiliários que concentram seus investimentos em infraestrutura logística, incluindo centros de distribuição, galpões logísticos e espaços de armazenamento. Esses locais desempenham um papel crucial nas operações comerciais, permitindo que empresas recebam, armazenem e distribuam mercadorias de maneira eficiente.

Empresas de comércio, tanto físico quanto virtual, como Shopee e Mercado Livre, por exemplo, dependem fortemente desses espaços. Eles os utilizam para gerenciar seus amplos volumes de produtos. Os galpões logísticos proporcionam condições adequadas de armazenamento e manuseio, contribuindo para a redução de custos operacionais e aumentando a competitividade do negócio.

Ao investir em fundos de logística, os investidores têm a oportunidade de se beneficiar do fluxo de renda gerado pela locação desses imóveis estratégicos. Por não lidarem diretamente com a produção ou venda dos produtos, os fundos logísticos oferecem uma forma de exposição ao mercado imobiliário voltado para a logística, possibilitando diversificação de portfólio e potencial de retorno atraente.

O que são os galpões logísticos?

Os galpões logísticos são imóveis utilizados por diversas empresas para organizar suas operações de logística, compreendendo atividades como:

• Armazenamento
• Recebimento 
• Distribuição de produtos físicos.

Devido à necessidade de lidar com grandes volumes de materiais, as empresas buscam espaços amplos e bem organizados, o que leva os fundos de logística a procurar locais adequados para atender esta demanda.

Além disso, a localização estratégica desses imóveis é fundamental para otimizar a distribuição dos materiais aos clientes. Geralmente, os galpões são utilizados por empresas de grande porte, com foco em operações comerciais, sejam elas online, presenciais ou em um modelo híbrido.

Dessa forma, os fundos de logística detêm esses imóveis e, por meio do aluguel cobrado de seus clientes (empresas de grande porte), distribuem os dividendos aos cotistas.

Como escolher a melhor opção entre os fundos de logística?

São diversos os fatores que influenciam na escolha de um fundo imobiliário de logística, entre eles, a localização, competência da equipe por trás da gestão. Por exemplo:

Localização: Avaliar a proximidade dos galpões com centros urbanos, portos e rodovias importantes, que geralmente são mais atrativos para empresas que buscam eficiência logística.

Gestão do fundo: Observar atentamente o retrospecto, competência e experiência da equipe de gestão do fundo é essencial para eficiência na administração dos ativos.

Histórico de rendimentos: Analisar a consistência dos pagamentos de rendimentos ao longo do tempo, o que é um indicador positivo da saúde financeira do FII.

Qualidade dos ativos: Verificar a modernidade e a manutenção dos galpões, pois ativos bem conservados costumam atrair mais locatários e indicam menores despesas de manutenção.

Taxas e custos: Compreenda os custos associados, como taxa de administração, performance e vacância, garantindo que sejam razoáveis e alinhadas com o desempenho do fundo.

Perspectivas do mercado logístico: Avaliar as tendências econômicas e mudanças nos padrões de consumo, que podem impactar a demanda por espaços logísticos.

Os melhores fundos de logística para investir em 2025

Se você está em busca de opções sólidas e rentáveis no setor de logística para investir em 2025, essa lista apresenta os cinco melhores fundos imobiliários (FIIs) que se destacam tanto pela qualidade dos ativos quanto pelo potencial de retorno. Com base nas carteiras recomendadas por analistas renomados, como a Carteira Valor Genial e a Carteira FII Ganho (BB Investimentos), esses FIIs têm se mostrado promissores para quem busca estabilidade e valorização no longo prazo.

VILG11 – Vinci Logística

Indicado na Carteira Valor Genial, o VILG11 é um fundo de logística com um P/VP de 0,69 e um peso de 15% na carteira. Ele investe em ativos de alta qualidade, com contratos sólidos e localização estratégica, tornando-o uma excelente opção para quem busca um fundo de baixo custo e alto potencial de valorização.

BTLG11 – BTG Pactual Logística

O BTLG11 é recomendado tanto na Carteira Valor Genial (com peso de 10%) quanto na Carteira FII Ganho (BB Investimentos). Com um P/VP de 0,91, o fundo possui uma carteira diversificada de galpões logísticos modernos e contratos de longo prazo com grandes empresas, garantindo uma fonte sólida de rendimentos e valorização patrimonial.

BRCO11 – Bresco Logística

O BRCO11, presente na Carteira FII Ganho (BB Investimentos), apresenta um P/VP de 0,85 e um Dividend Yield (DY) de 10,30%. A gestão do fundo é focada na aquisição de imóveis logísticos de alta qualidade e bem localizados, garantindo bons retornos e crescimento sustentável ao longo do tempo.

RZAT11 – Riza Arctium Real Estate

Com um P/VP de 0,82 e um Dividend Yield impressionante de 15,10%, o RZAT11 é um dos maiores destaques da Carteira FII Ganho (BB Investimentos). O fundo investe em ativos logísticos de alto potencial de valorização, tornando-se uma excelente opção para investidores em busca de rendimentos robustos e consistentes.

Conclusão

Neste artigo, você viu o que são os FIIs de logística, o que são galpões logísticos, como avaliar e escolher a melhor opção entre os fundos e quais mais se destacaram nos últimos meses.

Contudo, apesar do cenário adverso em 2024, alguns FIIs têm potencial para se destacar positivamente em 2025, como os citados nos parágrafos anteriores.

Nota: É importante ressaltar que este material é de natureza jornalística e não deve ser interpretada como uma recomendação de investimento. Para instruções assertivas, procure um assessor de investimento capacitado.