5 melhores fundos imobiliários (FIIs) de shopping
O fundo imobiliário de shopping oferece aos investidores a oportunidade de investir no imóvel sem precisar comprar a propriedade inteira. Esse tipo de fundo ganhou popularidade no mercado financeiro, pois é uma ótima opção para quem quer receber uma renda mensal e diversificar a carteira. Neste artigo, vamos nos aprofundar no que são fundos imobiliários […]

O fundo imobiliário de shopping oferece aos investidores a oportunidade de investir no imóvel sem precisar comprar a propriedade inteira.
Esse tipo de fundo ganhou popularidade no mercado financeiro, pois é uma ótima opção para quem quer receber uma renda mensal e diversificar a carteira.
Neste artigo, vamos nos aprofundar no que são fundos imobiliários de shopping, suas vantagens, desvantagens, como analisar e aplicar nesse tipo de ativo, além de apresentar exemplos de fundos imobiliários de shopping que possuem bom histórico. Acompanhe!
O que são fundos imobiliários?
Os fundos imobiliários (FIIs) são um modelo de aplicação coletiva em que várias pessoas investem em um mesmo projeto. Além disso, é uma forma de investimento que torna o acesso a imóveis mais simples e menos burocráticos.
O investimento no mercado imobiliário brasileiro, por meio de FIIs, começou há 30 anos. Atualmente, são quase 500 fundos listados na Bolsa de Valores (B3), sendo que 111 deles fazem parte do Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) — principal indicador de desempenho dos fundos imobiliários negociados na B3.
O número significativo de FIIs disponíveis já mostra como esse tipo de ativo é uma tendência no mercado brasileiro. Mas outro dado que reitera a importância desses fundos é o crescimento expressivo do número de investidores.
Em 2018, aproximadamente 208 mil investidores aplicaram em fundos imobiliários. E, segundo o levantamento mensal da B3, em menos de cinco anos esse número saltou para 2,2 milhões de investidores.
O que é fundo imobiliário de Shopping?
O fundo imobiliário de shopping é um veículo de investimento que possui o portfólio composto por um ou mais shoppings centers, em que o lucro advém dos aluguéis pagos pelos lojistas.
Nessa modalidade de investimento, o capital de vários investidores — os chamados cotistas — é aplicado em conjunto para adquirir e administrar o portfólio.
Ao investir nesses fundos, é possível ter exposição ao setor de varejo sem a necessidade de possuir ou administrar propriedades diretamente.
Os gestores do fundo são responsáveis por fazer o gerenciamento dos imóveis que compõem a carteira, administrar os aluguéis das lojas e avaliar o valor de mercado dos imóveis para vendas posteriores.
O lucro é distribuído entre os cotistas — proporcionalmente ao número de cotas que cada um possui.
É importante ressaltar que os fundos imobiliários são investimentos de renda variável. Ou seja, apesar de ser uma ótima opção de investimento, não há retorno garantido e o investidor pode, inclusive, perder dinheiro.
No entanto, se as cotas valorizarem, além dos proventos mensais, é possível ganhar dinheiro vendendo as cotas.
Além disso, uma das grandes vantagens dos FIIs de shopping é que os proventos são isentos de imposto de renda. Mas atenção, mesmo que os rendimentos sejam isentos, é necessário fazer a declaração do IR.
Como funcionam fundos de shopping?
Entre os diversos tipos de FIIs disponíveis, os de shopping centers se destacam por investir em um segmento mais sólido e rentável do mercado imobiliário.
O fundo imobiliário de shopping entra na categoria dos fundos de tijolo — aqueles que investem em imóveis físicos, diferente dos fundos de papel que aplicam em títulos atrelados ao mercado imobiliário.
O FII é administrado por um gestor, que é o profissional que será responsável por definir como os recursos do fundo serão alocados.
Esse gestor fará uma série de análises antes de montar o portfólio do fundo, considerando:
- o mercado nacional de shoppings;
- localização do imóvel;
- fluxo na região;
- oportunidade de crescimento;
- quem são os locatários;
- quais são as lojas âncoras;
- práticas ESG realizadas pela administração do shopping e pelos lojistas;
- riscos e a diligência completa (situação legal, fiscal, ambiental, técnica e urbanística).
O gestor do FII que decidirá se o fundo será monoativo (com apenas um shopping na carteira) ou multiativo (com mais de um shopping na carteira).
A maioria dos portfólios possuem mais de um empreendimento, por conta da diluição de riscos e para aumentar a diversificação, que proporciona um melhor balanceamento da carteira.
Ao aplicar em um fundo imobiliário de shopping, o investidor receberá todos os meses os proventos (aluguéis), que serão pagos pelo fundo.
Mas, além disso, os contratos de aluguel também possuem uma parcela atrelada ao percentual de faturamento das lojas — isso significa que a receita do FII de shopping é influenciada diretamente pelo nível de atividade econômica. Como resultado, esse tipo de investimento tem potencial para gerar bons dividendos.
No Brasil, os FIIs são negociados na B3, a Bolsa de Valores de São Paulo. Eles são transacionados em unidades chamadas de “cotas”. O preço de uma cota de FII é determinado pela oferta e demanda no mercado.
Melhores fundos imobiliários de shopping

Vinci Shopping Centers (VISC11)
O Vinci Shopping Centers foi constituído em março de 2014 e tem como objetivo obter renda e ganho de capital por meio de investimento em ativos imobiliários do segmento de shopping centers.O portfólio do fundo é composto por participação em 20 shoppings em 12 estados diferentes.
Com uma gestão proativa e um portfólio diversificado, concentrado em shoppings de grande porte em localidades estratégicas, o fundo apresentou um Dividend Yield robusto em 2024, o que o posiciona entre os principais FIIs do segmento no mercado.
XP Malls (XPML11)
O XP Malls é um dos favoritos entre as análises de recomendação das principais corretoras. Conforme o Itaú BBA, o portfólio do XPML11 se destaca pela alta qualidade técnica, composto por ativos premium das classes A e B, mais resilientes em períodos de crise.
O fundo adota, de modo geral, uma estratégia focada em investimentos em shopping centers localizados no Brasil, preferencialmente em cidades com população superior a 250 mil habitantes e com Área Bruta Locável (ABL) acima de 15.000 m². Recentemente, um dos principais destaques do FII foi o fechamento de um acordo para adquirir participação em três shopping centers pertencentes à Allos (ALOS3), uma das líderes do setor no país.
HSI Malls (HSML11)
Com cotas negociadas na B3 desde 2019, o HSI Malls carrega o título de ter sido o maior IPO de FII de Shoppings Centers do Brasil. O HSI Malls é um FII que visa a obtenção de renda e ganho de capital por meio do investimento direto em Shoppings Centers.
De acordo com análise do Itaú BBA, o fundo HSML11 se destaca por proporcionar um alto grau de controle sobre a gestão de seus ativos, resultado das participações majoritárias que detém nos empreendimentos.
Hedge Brasil Shopping (HGBS11)
O Hedge Brasil Shopping FII foi lançado em janeiro de 2008 e tem como objetivo obter rendimentos pela aquisição e exploração comercial de participações em shopping com pelo menos 15.000 m² de área bruta locável (ABL), localizados em regiões com área de influência de, no mínimo, 500 mil habitantes.
Atualmente, o fundo ocupa uma posição relevante no mercado, com uma participação de 1,828% na composição do IFIX, o principal índice de referência para fundos imobiliários no Brasil. Esse índice mede o desempenho de uma carteira de fundos imobiliários listados na bolsa, e a representatividade do fundo reflete sua importância e solidez dentro do setor.
Genial Malls (MALL11)
O Genial Malls é outro que regularmente aparece entre os fundos imobiliários recomendado pelas principais corretoras. Na bolsa desde dezembro de 2017, ele é um fundo focado na aquisição/gestão de participação em shopping centers pelo Brasil.
Sua tese de investimentos consiste na aquisição de ativos regionalmente dominantes, com uma administração profissional e que possua um fluxo de caixa sólido e consistente.
Por que investir em fundos imobiliários de shopping?
1. Valor da cota
Por existir uma variedade de fundos imobiliários de shopping, é possível encontrar fundos com diferentes valores e escolher aquele que melhor se adequa à sua carteira. Inclusive, existem cotas de FIIs com valor menor que R$ 60.
Mas fique atento, o valor da cota ser baixo não significa que seja um bom investimento. Sempre faça uma pesquisa sobre o FII para saber se vale a pena realizar a aplicação.
Afinal, o mercado financeiro possui milhares de possibilidades e nem todas são capazes de dar o retorno que você espera da sua carteira de investimentos.
2. Receita constante através do aluguel
Os fundos imobiliários de shopping possuem uma estrutura de distribuição de aluguel que oferece uma renda estável para o investidor.
Isso se dá pelo fato de haver um número limitado de espaços disponíveis em um shopping, o que faz com que a vacância seja baixa e o fluxo de locação constante.
Além disso, os aluguéis são reajustados anualmente pela inflação, o que garante o aumento da receita com o tempo.
3. Diversificação de investimento
Investir em FIIs de shopping é uma boa oportunidade de diversificação. Caso opte por um fundo multiativo, isso minimiza o risco de perda total, pois caso uma propriedade tenha um desempenho aquém do esperado, as outras propriedades do fundo podem compensar essa perda.
Mas caso escolha um fundo monoativo, também estará diversificando as opções da sua própria carteira de investimento, dissolvendo os riscos entre os ativos.
4. Negociação mais fácil
Investir em um imóvel comercial individual pode ser um processo complicado e demorado. Já ao investir em um fundo imobiliário de shopping, a negociação é mais fácil, pois todas as propriedades do fundo estão agregadas em um só pacote. Isso facilita tanto a compra quanto a venda das cotas do fundo.
5. Possibilidade de valorização a longo prazo
Um fundo imobiliário de shopping pode se valorizar a longo prazo por conta do aumento das receitas. Isso ocorre quando o número de visitantes do shopping aumenta, assim como a variedade de lojas.
Além disso, pode ocorrer uma valorização imobiliária na região do empreendimento — com a inauguração de um transporte metroviário ao lado, por exemplo — o que pode fazer com que o valor das cotas do fundo suba.
6. Isenção de Imposto de Renda
Ao contrário do investimento direto em imóveis, o investimento em fundos imobiliários de shopping possui isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos mensais, o que é uma vantagem para o investidor.
Outra modalidade de fundo que também possui isenção de IR e tem conquistado um espacinho na carteira dos investidores, são os Fundo de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais (Fiagro). Saiba mais sobre esse tipo de investimento nesse artigo.
7. Liquidez
A liquidez de um fundo é medida pela velocidade em que se consegue vender suas cotas, ou seja, transformá-las em dinheiro.
Como as cotas dos FIIs de shopping são negociadas na Bolsa de Valores (B3) e possuem um alto número de investidores, existe uma chance maior de liquidez quando comparado a investir diretamente em um imóvel.
8. Tangibilidade
Diferente de muitos ativos disponíveis no mercado, inclusive os próprios fundos (como os de papel, cambial e corporativo) com o fundo imobiliário de shopping, o investidor tem a liberdade de poder visitar o local, avaliar os locatários e saber exatamente no que está investindo.
Desvantagens dos FIIs de shopping
Vacância e inadimplência
A vacância é o período em que um espaço em um shopping não está alugado, enquanto a inadimplência ocorre quando os locatários não pagam o aluguel devido.
Essas duas situações podem reduzir a renda gerada pelo fundo e, consequentemente, o valor das cotas dos investidores.
Como minimizar o risco:
- Escolha fundos que invistam em shoppings com histórico de baixa vacância e inadimplência.
- Observe a qualidade dos locatários e a diversificação de segmentos entre estes.
Concorrência entre shopping centers e comércio eletrônico
A disputa entre shopping centers, principalmente em áreas urbanas, e o crescimento das vendas pela internet, pode afetar o desempenho dos FIIs de shopping.
Como minimizar o risco:
- Avalie a localização, público-alvo e diferenciais do shopping onde o fundo investe.
- Procure fundos que invistam em shoppings com intensa agenda de eventos, áreas de lazer e alimentação de qualidade.
Riscos associados à economia e política
O desempenho de FIIs de shopping está diretamente ligado à saúde da economia como um todo. Fatores como recessões, aumento da inflação, e políticas governamentais podem impactar negativamente o setor.
Como minimizar o risco:
- Mantenha-se informado sobre o cenário econômico e político do país.
- Diversifique sua carteira de investimentos, incluindo ativos que não dependam exclusivamente do crescimento econômico.
Gestão e administração do fundo
A qualidade da gestão e administração do FII é crucial para o sucesso do investimento. Uma má gestão pode causar queda nas cotas, rendimentos menores ou falhas na comunicação com os cotistas.
Como minimizar o risco:
- Pesquise sobre a reputação e experiência do gestor do fundo.
- Verifique e acompanhe o histórico de desempenho dos fundos geridos pelo gestor.
FIIs de shopping mais recomendados nos últimos meses
Mensalmente, corretoras de investimento costumam divulgar suas recomendações para fundos imobiliários (FIIs). Em geral, tais recomendações são fundamentadas em análises de mercado, desempenho dos fundos e expectativas econômicas.
Entre os FIIs que compõem essas carteiras teóricas, os voltados para shoppings muitas vezes ganham destaque, refletindo o potencial atrativo do segmento. Neste artigo, vamos acompanhar a presença desses fundos nas carteiras recomendadas dos meses de setembro, outubro e novembro de 2024.
Setembro
Em setembro, o destaque foi o XP Malls (XPML11), com um total de 4 recomendações. Outros fundos que também aparecem na lista são o Hedge Brasil Shopping (HGBS11) e o HSI Malls (HSML11), cada um com uma indicação.
Outubro
Em outubro, o XP Malls manteve a liderança, destacando-se com 3 recomendações. O fundo da XP Asset foi seguido de perto pelo HSI Malls e pelo Hedge Brasil Shopping, cada um com duas indicações. Além deles, o Genial Malls (MALL11) também integrou a lista do mês, recebendo uma recomendação.
Novembro
Em novembro, observou-se uma menor presença dos FIIs de shopping entre as carteiras teóricas. O XP Malls recebeu duas indicações, enquanto o Genial Malls e o Hedge Brasil Shopping foram recomendados uma vez cada.
Critério de seleção
Os dados apresentados sobre a presença dos FIIs nas recomendações mensais das corretoras de investimento foram baseados em pesquisas realizadas pela Suno. O levantamento leva em conta as atualizações mensais nas carteiras teóricas de corretoras renomadas, como XP Investimentos, BTG Pactual, Itaú BBA, Guide, Santander e BB Investimentos.
Nota! Vale reforçar que este artigo não configura uma orientação personalizada, logo, não recomenda a compra ou venda de nenhum dos ativos mencionados. O conteúdo tem viés informativo, assim, se restringe a auxiliar na tomada de decisão. Para escolhas mais sólidas e embasadas, considere a consulta de um assessor de investimentos especializado.
Os maiores FIIs de shopping na bolsa de valores
Para facilitar sua pesquisa, a tabela a seguir apresenta os 10 maiores FIIs de shopping em termos de patrimônio líquido. Veja:
Fundo | Patrimônio Líquido |
VISC11 | 3,69 Bilhões |
XPML11 | 3,69 Bilhões |
HGBS11 | 2,94 Bilhões |
HSML11 | 1,97 Bilhão |
MALL11 | 1,56 Bilhão |
GSFI11 | 1,18 Bilhão |
PQDP11 | 867,86 Milhões |
BPML11 | 575,44 Milhões |
SHPH11 | 563,69 Milhões |
FVPQ11 | 535,31 Milhões |
CPSH11 | 512,18 Milhões |
Como analisar um FII de shopping
1. Qualidade e o desempenho do shopping
É importante verificar os indicadores de desempenho do shopping, como taxa de ocupação, vendas por metro quadrado, ticket médio, fluxo de pessoas, entre outros.
Os relatórios gerenciais e as apresentações feitas por gestores do fundo podem ser uma fonte de informações valiosas nesse sentido.
Além disso, é importante verificar a localização e o público-alvo do shopping, avaliando aspectos como a concorrência na região, a infraestrutura, o acesso, a segurança e o perfil socioeconômico dos frequentadores.
2. Gestão do fundo
Avalie a experiência e a reputação do gestor do FII de shopping, bem como a qualidade da sua equipe de gestão.
Uma gestão competente e experiente faz a diferença na obtenção de retornos consistentes para o investidor.
Além disso, é importante verificar a postura do gestor diante dos cotistas, analisando a transparência nas informações divulgadas e a comunicação com os investidores.
3. Distribuição de resultados
Verifique qual é a política de distribuição de rendimentos do fundo, bem como a consistência e a estabilidade dos pagamentos de aluguéis.
Algumas informações que podem ajudar nessa análise são a frequência de distribuição de resultados, a composição dos pagamentos (como aluguéis fixos e variáveis) e a rentabilidade histórica do fundo.
4. Valor de mercado das cotas do fundo
Pesquise se as cotas estão sendo negociadas a um preço justo e se estão apresentando uma boa relação risco-retorno.
Para isso, é possível comparar o preço das cotas com o valor patrimonial do fundo, analisando se há um desconto ou um prêmio em relação ao valor real dos ativos.
Além disso, faça uma comparação em relação a outros fundos imobiliários para identificar qual possui a rentabilidade mais atrativa.
5. Bônus
Existem outros fatores que auxiliam na escolha dos melhores fundos imobiliários de shopping, como a liquidez das cotas, a estrutura jurídica do fundo e a capacidade de captar recursos para novos investimentos.
Além disso, os FIIs de shopping se beneficiam de desempenho de indicadores como crescimento econômico, taxas de juros baixas, inflação controlada e confiança do consumidor.
Então também esteja atento a esses aspectos para saber se é um bom momento para aplicar nesse tipo de ativo.
FIIs de shoppings x ações de shoppings: qual o melhor investimento?

A escolha entre FIIs e ações de shoppings depende de seus objetivos e perfil de investimento. Vamos analisar as características de cada opção
FIIs de shoppings
Os FIIs de shoppings oferecem renda passiva por meio de dividendos mensais dos aluguéis pagos pelas lojas. Ou seja, você investe em uma cesta de shoppings diversificada, o que diminui o risco. Além disso, o preço das cotas costuma ser menos volátil e a gestão é feita por profissionais especializados.
Por outro lado, o potencial de crescimento do valor costuma ser menor que o de ações. Existe o risco de lojas desocuparem os espaços (vacância) e há taxas de administração e outras despesas.
Ações de shoppings
As ações de shoppings possibilitam ganhos maiores no longo prazo, já que o valor da ação pode subir. A liquidez é alta, visto que você pode vender as ações a qualquer momento na bolsa.
No entanto, o preço das ações sofre variações bruscas — alta volatilidade. Outro fator é que o desempenho da empresa depende do cenário econômico e do varejo, sendo necessário analisar cada empresa antes de investir.
De forma simplificada, os FIIs podem ser melhores para quem busca renda passiva com menos risco e as ações são indicadas para quem quer potencial de valorização e tolera mais risco.
Como investir em FII de Shopping?
Entenda seu perfil de investidor
Antes de tudo, saiba qual é o seu perfil de investidor. Isso é essencial para garantir que as aplicações estejam alinhadas com seus objetivos e sua tolerância ao risco.
Abra uma conta em uma corretora de valores
Escolha uma instituição financeira que atenda às suas necessidades e abra uma conta. Ela será responsável por intermediar as operações de compra e venda de cotas dos FIIs.
Dica: opte por corretoras com boas análises e recomendações de FIIs e tarifas competitivas.
Faça uma análise do mercado de shoppings
Antes de investir, é fundamental conhecer o setor de shoppings, analisar perspectivas de crescimento, taxas de ocupação e tendências.
Escolha os FIIs de shoppings que deseja investir
Avalie a performance, riscos e oportunidades dos FIIs de shoppings disponíveis no mercado. Fique atento aos seguintes aspectos: gestão do fundo, diversificação da carteira, rentabilidade histórica, taxas e custos operacionais.
Defina a estratégia e o valor a ser investido
Estabeleça a quantidade de recursos que deseja investir no segmento e a estratégia que melhor se encaixa em seu perfil (investimento de longo prazo, dividendos etc).
Execute o investimento em FIIs de shopping
Após definir a estratégia, basta comprar as cotas dos fundos que escolheu no home broker da corretora de valores.
Monitore seus investimentos
Depois disso, é fundamental definir uma periodicidade para acompanhar os FIIs — assim como todos os investimentos em que você aplica — para avaliar seus resultados e identificar se o fundo deve permanecer na sua carteira ou ser passado para frente.
Se você ainda não tem segurança para investir sozinho ou não possui tempo para avaliar os investimentos da sua carteira, pode optar por uma assessoria de investimento com atendimento personalizado, como a InvestSmart.
A InvestSmart é formada por profissionais com mais de 11 anos de experiência no mercado financeiro e oferece uma variedade de planos para atender às necessidades de cada investidor. Entre em contato e conheça os planos.
Resumindo
O que é fundo imobiliário de shopping?
Fundo imobiliário de shopping é um tipo de fundo de investimento que investe em shopping centers. Os cotistas desses fundos recebem mensalmente os proventos (aluguéis) pagos pelos lojistas dos shoppings.
Como investir em fundo imobiliário de shopping?
Para investir em um fundo imobiliário de shopping, é necessário abrir conta em uma corretora de valores e comprar cotas do fundo. Os fundos imobiliários de shopping são negociados na Bolsa de Valores.
Qual é o maior FII de shopping?
Atualmente, o FII de shopping de maior patrimônio no Brasil é o HGBS11 (Hedge Brasil Shopping), com mais de R$ 2,2 bilhões de patrimônio líquido.