Fundos de papel: conheça os prós e contras deste fundo imobiliário de investimento (FII)

Já ouviu falar em fundo imobiliário de papel? E em fundo imobiliário de tijolo? Essas são duas das modalidades de fundos de investimento imobiliário (FIIs), aplicações coletivas de alocação de recursos no mercado imobiliário.

Neste artigo, entenda o que é fundo imobiliário de papel e conheça os prós e contras desse investimento. Continue a leitura!

O que são fundos de investimento imobiliário?

Os fundos de investimento imobiliário (FIIs) são um tipo de investimento em renda variável que funciona como uma espécie de condomínios. O fundo adquire os imóveis, lucra com os aluguéis e compartilha os ganhos aos cotistas — investidores do FII.

Assim, o que atrai os indivíduos é a possibilidade de investir em imóveis, mas com uma carteira diversificada e líquida. Há duas maneiras de obter ganhos por meio dos FIIs:

• por rendimento mensal, em que o investidor pessoa física fica isento de tributação;
• compra e venda de uma cota, com tributação do ganho de capital.

No segundo caso, imagine que um investidor adquira uma cota por R$ 200. Se ela valorizar R$ 40 e ele a vender por R$ 240, terá que pagar tributo sobre a sua valorização.

Aqui é importante uma observação, pois o investidor pessoa jurídica deverá arcar com os impostos de todos os seus rendimentos, e isso é válido para as duas situações.

O que são fundos imobiliários de papel?

Os fundos imobiliários de papel são uma modalidade de FII voltada para os títulos e papéis do mercado imobiliário. Ele não adquire imóveis físicos, como ocorre nos fundos de tijolo, portanto, não tem finalidade de lucrar com aluguel ou venda dos estabelecimentos.

Na verdade, o seu funcionamento ocorre por meio de investimentos em recebíveis imobiliários. Vale dizer que eles podem estar incorporados tanto na renda fixa quanto ligados diretamente ao setor imobiliário.

Como funciona o FII de papel?

Confira, abaixo, como funcionam os fundos imobiliários de papel:

• o fundo imobiliário é formado e suas cotas são disponibilizadas na bolsa de valores do Brasil, a B3, para investidores pessoa física ou investidores institucionais;
• o dinheiro gerado com a venda dessas cotas é utilizado para a composição de uma carteira com Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras Hipotecárias (LHs);
• o valor recebido com os LCIs, CRIs e LHs entra no caixa, sendo distribuído, no mínimo, 95% do resultado líquido aos participantes do fundo;
• por fim, quando tais aplicações se encerram, o gestor define uma nova estratégia, renovando o fundo.

Quais as diferenças entre fundo de papel e fundo de tijolo?

Ao conhecer o fundo de papel, é importante saber exatamente o que diferencia esta modalidade do fundo de tijolo. Saiba mais sobre as distinções a seguir.

Fundo de papel

O fundo de papel é um investimento em recebíveis e, por isso, está voltado para os títulos e papéis do mercado imobiliário, como LCIs, CRIs e LHs.

Fundo de tijolo

Em contrapartida, o fundo de tijolo tem o intuito de investir em empreendimentos físicos. Ou seja, sua finalidade é acumular recursos com a compra e venda, aluguel ou construção de imóveis comerciais.

Há outros tipos de fundo imobiliário?

Sim, além do fundo imobiliário de papel e do fundo imobiliário de tijolo, também existem os fundo de fundos (FOF), o Fiagro e o fundo imobiliário híbrido. Conheça cada um deles.

Quais são os principais títulos do fundo de papel?

Letra de Crédito Imobiliário (LCI)

A Letra de Crédito Imobiliário (LCI) é um tipo de investimentos em renda fixa emitido por instituições financeiras que possuem autorização do Banco Central (Bacen) para efetuar operações de crédito imobiliário.

O motivo dessa transação é a necessidade de a instituição financeira ter capital extra entrando para ser capaz de conceder empréstimos. A aplicação, como o próprio nome sugere, estabelece uma relação com o mercado imobiliário.

O seu objetivo é a captação de recursos para investimentos nesse setor, incluindo projetos e financiamento de reforma e construção.

Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI)

O Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) é um título de renda fixa que faz um pagamento futuro relativo a imóveis. Ou seja, são pedaços da dívida que podem ser comprados pelos investidores.

Eles são emitidos por empresas privadas, como as securitizadoras — empresa caracterizada como Sociedade Anônima (S.A.), que ficam responsáveis por obter bens de outra companhia.

Em suma, o CRI é um tipo de investimento cujo foco é financiar operações do mercado imobiliário, sendo semelhante à LCI.

Letra Hipotecária (LH)

A Letra Hipotecária (LH) é um título de renda fixa baseado no crédito imobiliário. Por isso, sua emissão fica sob a responsabilidade das instituições financeiras (bancos, companhias hipotecárias, sociedades de crédito imobiliário e associações de poupança e empréstimo), que oferecem os recursos para o Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

Quais são as vantagens do fundo imobiliário de papel?

Liquidez

Além de apresentar uma movimentação satisfatória, essa modalidade de FIIs oferece liquidez que se adequa com a demanda de cada investidor.

Dessa forma, o cotista pode comprar ou vender as cotas que julgar mais interessantes. Isso vale mesmo que a grande maioria dos investidores opte pelo fundo de papel com foco no longo prazo.

Diversificação da carteira

Diversificar a carteira de investimentos é quase uma regra de como estar mais próximo do sucesso no que diz respeito aos investimentos. 

Muitos especialistas resumem a diversificação de uma forma bem simples: não se deve apostar todas as fichas em um investimento só.

No caso do fundo de papel, e dos fundos de modo geral, existe a possibilidade de os cotistas conseguirem diversificar, pois o gestor disponibiliza uma série de opções para integrar a carteira do investidor, como LCIs, CRIs, LHs e outros.

Baixo risco

A diversificação do fundo tende a ajudar na diminuição dos riscos atrelados a esse investimento.

Quais são as desvantagens do fundo imobiliário de papel?

Baixa capacidade de crescimento patrimonial

Pelo fato de o fundo de papel não estar relacionado diretamente ao investimento de imóveis físicos, a chance de valorização do patrimônio é inexistente.

Em outras palavras, quando o assunto é empreendimento físico, ao longo dos anos, ele tende a se valorizar. Isso se deve ao fluxo do mercado imobiliário e, também, às melhorias que podem ser feitas nele.

Como analisar FIIs de papel?

Na hora de analisar FIIs de papel, é importante ter em mente alguns fatores. Veja a seguir.

Liquidez

A liquidez tem a ver com a facilidade e a rapidez com que as cotas de um fundo podem ser transformadas em dinheiro. Uma dica é conferir o número de negócios na B3 por dia.

Gestão

Faça uma pesquisa sobre o histórico de gestão do fundo e confira como sua administração se portou no passado em situações mais difíceis. Não se esqueça de que a rentabilidade passada não serve como garantia para o futuro.

Política de investimento e regulamento

Principalmente em fundos de papel, é preciso estar ciente da política de investimento e o regulamento do fundo.

Diversificação

Avalie se o portfólio é bem diversificado, por exemplo, com títulos indexados ao Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), ao Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) ou ao Certificado de Depósito Interbancário (CDI). 

Observe ainda outros itens como prazo de vencimento dos ativos e periodicidade de pagamentos.

Rendimentos

Estude a regularidade da distribuição de rendimentos, o crescimento (ou não) dos proventos e o dividend yield (DY). Lembre-se de considerar o retorno ao longo dos trimestres, semestres e, também, dos anos.

Um pouco sobre a rentabilidade dos fundos de papel

A rentabilidade dos fundos de papel é proveniente de juros dos títulos e valorização das cotas. Enquanto os títulos do mercado de crédito privado geralmente oferecem juros mais altos do que os títulos do mercado de renda fixa tradicional, as cotas dos fundos de papel podem se valorizar no mercado secundário, caso a demanda pelos títulos do fundo seja maior do que a oferta.

Além disso, a rentabilidade pode variar bastante, dependendo do tipo de título que o fundo investe, do prazo dos títulos e da qualidade dos créditos.

O que é Renda Mínima Garantida (RMG) em FIIs?

A Renda Mínima Garantida (RMG) é um mecanismo que garante aos cotistas de um FII um retorno mínimo sobre o investimento, geralmente por um período determinado. A RMG é geralmente oferecida por fundos de papel que investem em títulos de longo prazo, como CRIs e CRAs.

Para que serve a Renda Mínima Garantida (RMG)?

A RMG serve para proteger os cotistas do risco de crédito e atrair novos cotistas. A RMG garante que os cotistas receberão um retorno mínimo sobre o investimento, mesmo que o emissor do título não honre seus compromissos, e torna o FII mais atrativo para novos cotistas, já que oferece segurança.

Como funciona a Renda Mínima Garantida em fundos de papel?

O gestor do FII negocia com o emissor do título a garantia de um retorno mínimo sobre o investimento. O emissor do título pode oferecer a RMG de diferentes formas, como garantia real — o emissor do título oferece um bem como garantia do pagamento da RMG —, garantia fidejussória — uma terceira pessoa garante o pagamento da RMG — e fundo de garantia — um fundo é criado para garantir o pagamento da RMG.

É importante destacar que a RMG não é um seguro contra o risco de crédito. Se o emissor do título não honrar seus compromissos, os cotistas do FII podem perder parte do investimento.

Quais os riscos de FIIs de papel?

Em primeiro lugar, vale ter em mente que não existe investimento sem risco. Até mesmo aplicações em renda fixa possuem riscos. No caso do fundo de papel, trata-se de um investimento de renda variável.

Assim, seu principal risco é o de mercado, por exemplo, a situação econômica do país, variações na taxa de juros e alterações na oferta e na procura de imóveis.

Já o risco de liquidez costuma ser menor nos fundos de papel em comparação a investimentos feitos diretamente em títulos. Isso porque é possível comercializar suas cotas no mercado secundário da B3.

Quais são os melhores FIIs de papel?

Para saber quais são os melhores FIIs de papel, é necessário levar em conta, por exemplo, o seu número de cotistas, o retorno das cotas e dos dividendos.

No entanto, além disso, vale ter em mente o seu perfil de investidor (conservador, moderado ou arrojado). Afinal, somente com base nessas características, é possível escolher quais deles são os mais adequados para a sua estratégia de investimento.

Os melhores FIIs de papel em 2024 dependem de vários fatores, como seus objetivos e o cenário macroeconômico. No entanto, alguns FIIs de papel que se destacam atualmente são:

Para quem ainda não se considera um especialista em FIIs de papel, contar com o apoio de um assessor de investimento pode ser a chave para alcançar seus objetivos com segurança e tranquilidade.

Como investir em FIIs de papel?

Muitas aplicações do mercado financeiro parecem ser super complexas e, até mesmo, inacessíveis. Mas esse não é o caso dos fundos de papel. Na realidade, o passo inicial deve ser a abertura de conta em uma corretora de valores, o que pode ser feito online.

Em seguida, o investidor precisará completar o suitability, uma espécie de questionário em que o futuro investidor descobrirá o seu perfil de investimento. Por meio dele, é possível conhecer os objetivos e a tolerância ao risco de cada indivíduo.

Por conta do fundo de papel ser um ativo negociado na B3, é preciso ter conhecimento do seu ticker, que nada mais é do que o código do fundo, bem semelhante ao das ações.

Depois da sigla formada por quatro letras, a terminação é o número 11. XPSF11, XPCI11, URPR11 e XPPR11 são alguns exemplos de códigos dos fundos de papel.

O conteúdo foi útil para você? Então, aproveite e leia também como analisar um fundo imobiliário em 16 passos!

Resumindo

O que é um fundo imobiliário de papel?

Um fundo imobiliário de papel é uma modalidade de fundo de investimento imobiliário (FII) que investe em títulos do mercado imobiliário, como LCIs, CRIs e LHs, em vez de adquirir imóveis físicos. O retorno desse tipo de fundo está relacionado aos juros e dividendos pagos pelos títulos ou à sua venda.

Quais os riscos do fundo imobiliário de papel?

O fundo imobiliário de papel possui riscos de mercado, como variações na taxa de juros e na oferta e demanda por imóveis, já que é um investimento de renda variável. 

Porém, seu risco de liquidez costuma ser menor em comparação a investimentos diretos em títulos, pois suas cotas podem ser comercializadas no mercado secundário da bolsa de valores.

Quais os melhores fundos imobiliários de papel?

Para saber quais são os melhores FIIs de papel, é necessário levar em conta, por exemplo, o seu número de cotistas, o retorno das cotas e dos dividendos.

No entanto, além disso, vale ter em mente o seu perfil de investidor (conservador, moderado ou arrojado). Afinal, somente com base nessas características, é possível escolher quais deles são os mais adequados para a sua estratégia de investimento.