Como analisar um fundo imobiliário? Veja 16 passos!

Que os imóveis são um excelente investimento, não há dúvida nenhuma! No entanto, existe uma forma mais simples, prática e barata de investir nesse setor do que comprar um imóvel físico: investir em fundos imobiliários! Neste post, você entenderá como analisar um fundo imobiliário e incrementar sua carteira de investimentos!

O que são fundos imobiliários?

Antes de entrar a fundo no tema de como analisar um FII, é importante deixar claro o que são os fundos imobiliários e por que eles constituem uma forma mais vantajosa de investir no rentável mercado imobiliário.

Os fundos imobiliários (FIIs), são aplicações coletivas cujo objetivo é alocar recursos no mercado imobiliário. Eles são formados por um conjunto de investidores que se unem para adquirir cotas do fundo.

Eles funcionam da mesma forma que outros fundos de investimento. Os investidores compram cotas que representam uma fração do patrimônio total, e o dinheiro investido é aplicado em empreendimentos imobiliários. O patrimônio do fundo é administrado por um gestor profissional, que toma as melhores decisões de investimento em nome do fundo.

O objetivo dos fundos imobiliários é lucrar a partir da valorização dos ativos imobiliários ou do pagamento dos dividendos. Os rendimentos são divididos com os cotistas de forma periódica, que pode ser mensal ou semestralmente.

Entre as principais características dos fundos de investimento, podemos citar:

• contam com um gestor profissional que administra os recursos aplicados pelos cotistas;
• o patrimônio do fundo é dividido em cotas com o mesmo valor;
• tais cotas são negociadas na Bolsa de Valores;
• ao menos 75% do patrimônio deve ser aplicado na aquisição de imóveis, e os 25% restantes podem ir para títulos de dívidas imobiliárias, como o CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) e a LCI (Letra de Crédito Imobiliário);
• suas cotas não podem ser sacadas, somente vendidas a terceiros;
• o lucro do fundo imobiliário advém da locação, da venda ou do arrendamento dos imóveis;
• pelo menos 95% dos lucros do fundo devem ser distribuídos aos cotistas sob a forma de dividendos;
• o prazo para liquidar uma cota é de dois dias úteis a partir de sua negociação na Bolsa.

Por que vale mais a pena investir em fundos imobiliários do que em imóveis físicos?

Uma das principais vantagens dos fundos imobiliários é permitir que investidores de diferentes perfis tenham acesso ao mercado imobiliário sem precisar adquirir um imóvel diretamente. Afinal, seu custo é muito mais baixo.

Além disso, os fundos oferecem mais liquidez, já que as cotas podem ser compradas e vendidas na Bolsa de Valores. Venhamos e convenhamos, é muito mais fácil vender sua cota para outros investidores e obter seu capital de volta do que vender um imóvel!

Os fundos também são mais versáteis, à medida que permitem diversificar os investimentos e investir em vários tipos de imóveis. Há, ainda, muito menos burocracia envolvida, e a conveniência de poder contar com uma gestão profissional especializada.

Isso para não falar das vantagens fiscais: os rendimentos dos fundos imobiliários são isentos do IR, enquanto os ganhos com aluguéis são tributáveis. Por isso, investir nos fundos acaba sendo mais rentável.

Agora que já apresentamos as principais características dos fundos imobiliários e suas vantagens, vamos abordar os diferentes tipos que existem no mercado. Assim, vai ficar mais fácil entender como analisar um fundo imobiliário!

Quais são os tipos de fundo imobiliário?

Na hora de comparar as várias possibilidades de fundos imobiliários, é importante considerar as características de cada um. Assim, será mais fácil avaliá-los e tomar a melhor decisão. Os tipos mais comuns de fundo imobiliário são:

Fundo de tijolo

Os fundos de tijolo são fundos imobiliários que investem na construção ou na exploração comercial de ativos reais, ou seja, de imóveis físicos, que podem ser galpões, escritórios, shopping centers, prédios comerciais ou residenciais, instituições de ensino, hotéis, e por aí vai. Nesse tipo de fundo, a receita vem sobretudo do aluguel desses empreendimentos.

Fundo de papel

Já os fundos de papel não focam em imóveis físicos, mas sim em papéis e títulos de renda com lastro no mercado imobiliário, como CRIs, LCIs, LHs, FIDC, entre outros. Assim, o lucro não é proveniente de locação, mas dos rendimentos destes títulos.

Fundo de fundos (FoFs)

Os Fundos de fundos, também chamados de FoFs, são um tipo bem específico de fundo de papel. Eles investem o seu patrimônio em cotas de outros FIIs. Assim, permitem diversificar a carteira de uma forma simples, com um único investimento.

Fiagro

O Fiagro é um tipo de fundo imobiliário que investe nas cadeias produtivas do agronegócio. Assim, os recursos do fundo são aplicados em terras, propriedades rurais, imóveis agrícolas ou em certificados de recebíveis imobiliários.

Fundo híbrido

Há, ainda, os fundos híbridos: fundos imobiliários que investem em mais de uma modalidade descrita acima, mesclando fundos de papel e os diferentes tipos de empreendimentos dos fundos de tijolo.

Quais são os tipos de análises?

Também é importante considerar qual é o tipo de análise que será conduzida na hora de escolher o melhor fundo imobiliário para investir.

A análise pode ser técnica ou fundamentalista. Trata-se de duas abordagens diferentes utilizadas para analisar investimentos e cada uma delas oferece perspectivas distintas sobre os ativos.

Análise fundamentalista

A análise fundamentalista se baseia na avaliação dos fundamentos financeiros e econômicos de um ativo ou de um fundo de investimento. Ela ajuda os investidores a terem uma percepção mais ampla daquilo em que se quer investir.

A ideia é analisar métricas e indicadores que caracterizam um fundo de investimento como vantajoso para os cotistas no longo prazo.

No caso de fundos imobiliários, a análise fundamentalista pode abranger a avaliação da qualidade dos imóveis que compõem a carteira, sua localização, a diversificação dos ativos, a vacância, os contratos de locação, as taxas de administração, entre outros fatores.

Análise técnica

A análise técnica, por sua vez, se concentra na análise dos dados históricos, utilizando gráficos e indicadores técnicos. Isso porque os analistas técnicos creem que os padrões passados podem fornecer informações importantes sobre a movimentação futura no preço dos ativos. Assim, buscam identificar tendências.

No caso dos fundos imobiliários, ela pode envolver a observação dos padrões de preço das cotas do fundo, o volume de negociação, entre outros.

Muitos investidores costumam adotar uma combinação das duas abordagens. O intuito é obter uma visão mais abrangente sobre o cenário e reduzir os riscos associados à análise isolada de um único método.

Como analisar um fundo imobiliário?

Talvez você esteja se perguntando agora: como analisar um fundo de investimento imobiliário? Mais especificamente: o que analisar em um fundo imobiliário? Alguns dos critérios mais importantes para fundamentar a sua escolha são os seguintes:

1. Características do fundo

Como explicamos anteriormente, existem diferentes tipos de fundos imobiliários. Cada um deles tem características específicas e atendem a determinados objetivos.

Portanto, o primeiro passo é escolher o tipo de fundo em que se quer investir. Nessa análise, é importante considerar o seu perfil de risco também.

2. Liquidez

Um dos principais exemplos de como analisar um fundo imobiliário é a liquidez. A liquidez de um FII diz respeito à facilidade e à rapidez com que as cotas podem ser convertidas em dinheiro. Em outras palavras, com que elas podem ser negociadas com outros investidores.

É claro que é muito mais fácil vender cotas de FIIs do que vender uma casa ou um apartamento. Afinal, o valor é mais baixo, a demanda é maior e há muito menos burocracia envolvida.

No entanto, a liquidez dos fundos imobiliários é menor do que a das ações, por exemplo. Dependendo do fundo, sobretudo se for muito recente, pode ser difícil encontrar rapidamente um comprador disposto a pagar o valor esperado.

De modo geral, fundos que acabaram de lançar suas cotas no mercado apresentam liquidez menor. Por conta disso, a liquidez do fundo deve ser um critério a se considerar na hora de montar a sua carteira.

Vale comentar que a liquidez costuma estar diretamente relacionada ao número de cotistas: quanto maior for a quantidade, maior tende ser a liquidez do fundo. Por isso, para saber como analisar um fundo imobiliário, avalie o histórico do número de cotistas para tentar prever seu crescimento ao longo do tempo.

3. Volatilidade

A volatilidade, ou seja, as oscilações nos preços dos ativos, é um fator essencial para analisar qualquer fundo de investimento, inclusive os fundos imobiliários.

Em geral, os ativos do setor imobiliário são menos voláteis do que as ações. Mas isso não quer dizer que não sejam sensíveis às movimentações do mercado financeiro.

É possível se basear em dados históricos para tentar prever a volatilidade dos fundos e, consequentemente, sua previsibilidade. Assim, tem como analisar um fundo imobiliário corretamente e investir com mais segurança.

4. Gestão do fundo

A gestão de um fundo imobiliário é outro critério importante de avaliação. O ideal é pesquisar quem é o administrador do fundo, seu histórico e sua experiência no mercado. Procure recomendações e descubra se seu desempenho à frente do fundo costuma ser elogiado ou criticado.

Esse fator é relevante porque o gestor do fundo é o responsável pela administração do patrimônio e pelas negociações. É ele quem toma as decisões e escolhe onde os recursos dos cotistas serão investidos. Portanto, o sucesso do investimento depende da expertise, da qualificação e do conhecimento técnico deste profissional.

Além disso, vale a pena se informar quanto à transparência da administração. Por exemplo: como é feita a divulgação dos resultados, e com qual periodicidade? Há rumores ou denúncias de fraudes, ou qualquer suspeita em relação à gestão do fundo? Essas informações podem fazer toda a diferença em como analisar um fundo imobiliário!

5. P/VP

O indicador P/VP é muito usado na análise fundamentalista, e serve muito bem ao propósito de avaliar um fundo de investimento imobiliário. Em linhas gerais, ele indica a disposição do mercado em pagar pelo patrimônio líquido do fundo.

Para calcular o P/VP, basta dividir o valor de mercado do FII por seu patrimônio líquido.  Para facilitar, você pode usar a seguinte fórmula:

VP = Patrimônio líquido / número de cotas do fundo

Portanto:

P/VP = Preço de cada cota / VP

Como você pode ver, esse índice permite ter uma noção se o ativo está caro ou barato. Em geral, valores abaixo de 1 levam a crer que o fundo vale mais do que o valor pelo qual está sendo negociado. Nesse caso, há uma situação de deságio que pode apontar para uma boa oportunidade de investimento.

Por outro lado, é bom atentar para o seguinte: cotações que estejam muito abaixo do valor patrimonial do fundo talvez signifique uma má gestão. Quando o assunto é como analisar um fundo imobiliário, é preciso estudar as variáveis com cuidado, pois nem tudo é preto no branco.

6. Índices de vacância

A vacância diz respeito aos empreendimentos que estão desocupados, que se encontram sem locatários.

No caso dos fundos imobiliários de papel, existe o índice de vacância física, que ocorre quando o imóvel está vago, e o de vacância financeira, que representa o custo da desocupação. Pesquisando o histórico desses índices, é possível descobrir se o gestor do fundo encontra dificuldade em atrair inquilinos.

O índice de vacância corresponde à divisão da área vaga disponível para locação do fundo imobiliário pelo total da área bruta que pode ser alugada (ABL).  Normalmente, ele é expresso em percentuais.

Altos índices de vacância, por longos períodos, afetam negativamente a rentabilidade do fundo. Afinal, aquele empreendimento está ocioso e não é capaz de gerar renda por meio de locação.

Por isso, se você estiver se perguntando como analisar um fundo imobiliário, considere a vacância. Ao fazer isso, é possível perceber a quantidade de áreas vagas nos empreendimentos e, por consequência, quanto eles rendem de aluguel.

7. Inquilinos e contratos

Já que estamos falando de aluguéis, é preciso ressaltar a importância de analisar a “qualidade” dos inquilinos: se não vão criar problemas, se serão bons pagadores, se vão preservar o imóvel em boas condições.

É claro que não dá para adivinhar esse tipo de coisa, mas é possível pesquisar quem vai alugar, avaliar o histórico e pedir referências.

Além disso, um bom exemplo de como analisar um fundo imobiliário é avaliar os contratos de locação: como eles são formalizados, qual é a duração, quais são os termos previstos, como são calculados os reajustes, qual é o risco de encerramento do vínculo, entre outras informações importantes.

8. Qualidade e localização dos imóveis

A qualidade dos imóveis e sua localização também são critérios imprescindíveis de como analisar um fundo imobiliário, sobretudo quando se trata de fundos de tijolo, que lucram conforme o pagamento de aluguéis.

É importante considerar o tamanho, a funcionalidade e as condições dos imóveis, pois isso afeta diretamente o interesse de possíveis locatários. Portanto, vale avaliar a qualidade dos empreendimentos que compõem o fundo antes de investir.

A localização do imóvel, evidentemente, também faz toda a diferença. Algumas áreas das cidades são mais visadas do que outras, e é preciso considerar se o local é valorizado, se existe demanda, se há segurança, entre outros fatores.

Além disso, vale lembrar que “boa localização” depende das características do empreendimento. Uma área adequada para um hospital pode não ser a ideal para um edifício residencial, por exemplo.

9. Tamanho do patrimônio/valor patrimonial do fundo e da cota

Não importa o tipo de fundo imobiliário escolhido: é importante considerar o tamanho de seu patrimônio na hora de fazer a análise.

Em geral, fundos que têm um patrimônio mais gordinho oferecem menos riscos. Mas lembre-se de sempre comparar FIIs que apresentem patrimônios de tamanhos semelhantes.

O valor patrimonial do fundo representa o valor pelo qual os empreendimentos imobiliários que o compõem estão avaliados, conforme laudo de empresas especializadas.

Já o valor patrimonial da cota diz respeito ao valor patrimonial dividido pelo número de cotas. Tudo isso deve ser levado em conta, tendo por base o tamanho do patrimônio dos cotistas.

10. Indexadores

Os indexadores também são um bom termômetro de como analisar um fundo imobiliário. Trata-se de índices que servem como parâmetro para retificar contratos ou atualizar o preço dos ativos.

No caso dos fundos imobiliários de papel e FoFs, vale a pena pesquisar os indexadores financeiros dos recebíveis que compõem as carteiras dos Fundos. Os mais usados são a Selic, o IPCA, o IGP-M e a taxa do CDI.

11. Cap Rate

Mais uma dica de como analisar um fundo de investimento: avaliar o Cap Rate, ou índice de capitalização. Trata-se de um indicador econômico que mensura a taxa de retorno de determinado ativo em relação à sua renda.

Nesse caso, é necessário medir os resultados gerados pelos ativos que compõem o fundo imobiliário. Para calcular, basta dividir a renda anual pelo valor do empreendimento.

12. Diversificação

Não é novidade que a diversificação dos investimentos é o segredo para uma estratégia bem-sucedida. E isso também vale para os fundos imobiliários. Um bom critério de como analisar fundos de investimento imobiliário é justamente avaliar a maneira como os recursos dos cotistas são alocados. Quanto mais variada ela for, melhor!

Via de regra, fundos de investimento imobiliário mais diversificados representam menos riscos, enquanto os que investem em poucos imóveis ou títulos do mercado imobiliário oferecem um grau de risco maior.

13. Remuneração dos investidores

O maior atrativo dos fundos de investimento imobiliários são os dividendos. Afinal, eles constituem uma renda passiva previsível, isenta de tributação pelo Imposto de Renda. Por isso, na sua estratégia de como analisar um fundo imobiliário, esse fator deve estar presente.

Todos os fundos são obrigados por lei a pagar no mínimo 95% dos resultados obtidos aos investidores, de acordo com sua participação no fundo. A análise deve considerar o histórico e a frequência dos pagamentos, bem como o dividend yield, que corresponde ao valor dos proventos nos últimos 12 meses, dividido pelo preço atual da cota.

14. Tipo de provento

Como explicamos, é preciso avaliar de onde os proventos vêm, se os valores condizem com os praticados no mercado, qual é a regularidade dos pagamentos, se são sustentáveis, entre outras informações sobre o histórico dos dividendos.

Outra coisa muito importante é verificar se os proventos são do tipo High Yield, High Grade ou Middle Risk.

Os High Yield apresentam remuneração acima da média, mas são mais arriscados. Os High grade têm as melhores classificações, são mais seguros, mas oferecem uma rentabilidade inferior.  Por fim, os Middle risk mesclam os dois tipos anteriores e oferecem um risco intermediário aos investidores.

15. Taxas e custos

Também é necessário ter em conta as taxas e os custos envolvidos nos fundos de investimento imobiliário. As principais taxas que incidem sobre os FIIs são:

• taxa de administração, que varia entre 0% e 2% sobre o patrimônio líquido do fundo;
• taxa de performance (quando o resultado obtido é acima do benchmark);
• taxa de corretagem;
• taxa de consultoria.

Nem todo fundo cobrará todas as taxas acima. Por isso, o ideal é somar e comparar para descobrir se elas são justas e condizentes.

Além dessas taxas, é importante considerar outros custos que porventura estejam diluídos no patrimônio líquido do fundo e possam afetar indiretamente o retorno do investimento.

16. Reputação do fundo

Finalmente, é importante pesquisar sobre a reputação do fundo Imobiliário! Para saber se um fundo é recomendável ou não, e se oferece vantagens para os investidores, busquem informações entre os cotistas e analistas do mercado financeiro.

17. Estratégia de alocação

Usar a estratégia de alocação é fundamental na análise de um fundo imobiliário, assim como ocorre com qualquer outro tipo de ativo. Ela determina como o investidor vai distribuir o capital entre as diversas classes de aplicações, como: ações, títulos, fundos imobiliários, entre outros.

Dessa forma, com base nos objetivos dos investidores, tolerância ao risco e análise de correlação, se faz necessário estabelecer uma alocação alvo para fundos imobiliários no portfólio. Isso pode ser indicado como uma porcentagem da carteira global do investidor.

18. Índices de referência

Outra prática muito valiosa na análise dos fundos imobiliários é a utilização de índices de referência ou benchmarks, como também são conhecidos. Eles são usados como medidas de comparação para avaliar o desempenho de um FII em relação ao mercado como um todo ou a um segmento específico do mercado imobiliário.

Dessa forma, é muito importante que o investidor identifique um índice que tenha relevância perante o fundo escolhido para ser analisado. Vale destacar que os benchmarks podem variar, a depender do tipo de imóveis que compõem a carteira do fundo e da estratégia de investimento.

Os índices mais comuns para os FIIS são: o IFIX (Índice de Fundos Imobiliários) e índices setoriais, como o IBOV (para fundos de escritórios) ou o IMOB (para fundos imobiliários em geral).

Como uma assessoria de investimentos pode ser útil na análise dos fundos imobiliários?

Neste post, explicamos os principais critérios de como analisar um fundo imobiliário. Como se vê, é uma análise complexa, que considera uma série de fatores.

A boa notícia é que dá para investir em fundos imobiliários de uma forma mais prática e menos trabalhosa contratando uma assessoria de investimentos para ajudar na análise.

Ao contratar uma assessoria, você tem acesso a especialistas do mercado financeiro que escolhem os melhores fundos de investimento imobiliário e te ajudam a montar uma carteira exclusiva e rentável.

Uma empresa que presta o serviço de assessoria de investimentos e vem ganhando destaque no mercado é a InvestSmart. Caso você precise de ajuda para analisar os diferentes fundos imobiliários e diversificar seu portfólio, vale a pena conhecer.

Neste post, buscamos apresentar os benefícios dos FIIs e ensinar como analisar um fundo imobiliário antes de investir.Se você está pensando em fazer esse investimento, mas ainda não tem certeza se vale a pena, que tal fazer uma simulação entre comprar um imóvel x investir em um fundo imobiliário? A ferramenta da Melhor Investimento é perfeita para te guiar nessa decisão!