Comprar imóvel ou investir em Fundos Imobiliários? Descubra a melhor opção utilizando o nosso simulador de fundos imobiliários. É simples: basta preencher o prazo do investimento, valor do imóvel e valor médio do aluguel para o imóvel que pretende comprar. O resto nós fazemos e te mostramos a melhor opção.

O que são fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários (FIIs) são um patrimônio formado pela captação de recursos com investidores e destinado à aplicação no mercado de imóveis. Esse patrimônio é dividido em quotas, que correspondem aos direitos de participação nos resultados obtidos.

Assim como outros fundos, a gestão da carteira de investimentos fica a cargo de profissionais habilitados pela CVM. Assim, o investidor pode obter uma renda passiva, deixando as decisões nas mãos de especialistas.

Os investimentos dos FIIs podem ser realizados em diferentes empreendimentos imobiliários:

  • casas;
  • apartamentos;
  • shoppings;
  • salas comerciais;
  • edifícios completos;
  • galpões;
  • salões de eventos.

As aplicações também podem ser realizadas em títulos de dívida do setor e quotas de outros fundos. É possível, por exemplo, o investimento em letras de crédito imobiliário e letras hipotecárias, que são instrumentos de crédito.

O resultado obtido é compartilhado com os cotistas, proporcionalmente à participação. Por exemplo, se um fundo de investimento lucrar 15% em um ano, esses ganhos não pertencem ao gestor, mas aos investidores que são detentores das quotas.

A gestão é remunerada com base em taxas de administração, que custeiam as despesas e remuneram os profissionais envolvidos. Além disso, podem haver taxas de performance, que são bônus de acordo com metas alcançadas pelo FII.

Tipos de fundos imobiliários

A política na seleção dos ativos determina o tipo de fundo de investimento imobiliário.

Fundos de tijolos

Os fundos de tijolos investem na propriedade, construção, desenvolvimento e aluguel de imóveis físicos. Esses bens podem ser tanto comerciais como residenciais: shoppings, casas, apartamentos etc.

Fundos de papel

Os fundos de papel são caracterizados pela compra de títulos de dívida e valores mobiliários. Geralmente, a atuação é direcionada para a concessão de crédito para um interessado, com o recebimento das taxas de juros previstas na contratação.

Fundos de fundos

Os fundos imobiliários também podem realizar a aplicação em quotas de outros fundos. Um exemplo são gestoras de investimentos especializadas na identificação dos melhores produtos financeiros da categoria.

O que é classificação Anbima dos FIIs?

A Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) também classifica os fundos de investimento imobiliário. Nesse caso, o investidor consegue entender mais claramente qual é a política de investimentos.

Desenvolvimento para renda

Os FIIs podem atuar na fase de projeto ou construção. Se tiverem ⅔ do patrimônio aplicado em empreendimentos desse tipo e o objetivo de gerar renda com aluguel e arrendamento, são considerados fundos de desenvolvimento para renda.

Desenvolvimento para Venda

Caso atuem na etapa de construção ou projeto, mas tenham ⅔ do patrimônio focados transferir os imóveis para compradores são considerados fundos de desenvolvimento para venda.

Renda

Os FIIs de renda atuam com imóveis construídos. O objetivo deles é obter rendimentos a partir do aluguel ou arrendamento das propriedades.

Títulos e Valores Mobiliários

Os fundos de títulos e valores mobiliários investem em títulos de crédito, ações e quotas de fundos do setor imobiliário. Esse investimento está limitado às aplicações compatíveis com os ativos permitidos para o FII, que são os do setor de imóveis.

Híbrido

O fundo híbrido não é especializado em nenhuma das categorias anteriores. Assim, pode realizar operações com imóveis prontos, projetos e construções, assim como em propriedades físicas, títulos e valores mobiliários do setor. Também pode atuar com venda ou aluguel.

Gestão ativa e passiva

Os fundos são diferenciados pela gestão. A ativa ocorre com o gestor se posicionando no mercado e selecionando ativos em busca de otimizar a rentabilidade. Já a passiva consiste na busca por espelhar um indicador de mercado, independentemente de estar em alta ou baixa.

Segmento de mercado

A classificação é complementada com os segmentos de atividades:

  • agências;
  • educacional;
  • Híbrido;
  • hospital;
  • hotel;
  • lajes corporativas;
  • logística;
  • residencial;
  • shoppings;
  • títulos e valores mobiliários;
  • outros.

A classificação combina as três categorias. Por exemplo, um “FII de Desenvolvimento Renda Gestão Ativa Residencial” investe em casas e apartamentos na fase de construção ou obras para gerar receitas com arrendamento ou aluguel.

Principais diferenças entre comprar um imóvel e investir em FIIs

Os fundos imobiliários são diferentes da compra direta de imóveis em diversos pontos.

Aporte inicial

O patrimônio do fundo é dividido em pequenas partes. Inclusive, há casos de aplicações iniciais abaixo de R$100,00. Em comparação com o investimento necessário para comprar um imóvel, o aporte inicial será significativamente menor.

Diversificação do capital

O aporte facilita a diversificação. Por exemplo, uma pessoa que tem R$200.000,00 poderia investir em diferentes fundos imobiliários, em vez de concentrar tudo em um único imóvel.

Custos do investimento

O fundo de investimentos é o responsável pela gestão, remunerado com taxas administrativas. Por sua vez, a compra do imóvel exige que o investidor arque com as despesas, tributos e manutenção.

Rentabilidade

A rentabilidade dos fundos de investimento é obtida proporcionalmente às quotas, conforme os resultados do período. Há modelos que geram dividendos, principalmente com aluguéis e arrendamentos.

Outros incorporam os valores de aluguel, lucro com vendas, juros de títulos e afins ao patrimônio do fundo, valorizando as quotas.

Na compra de imóveis, a rentabilidade pode ser fruto do ganho de capital, que é a diferença entre o preço de compra e de venda. Além disso, há maneiras de alugar para fins comerciais, residenciais ou por temporada, gerando uma renda passiva.

Liquidez

Os imóveis têm uma liquidez mais baixa que os fundos de investimentos. Afinal, enquanto as cotas podem ser transformadas em dinheiro com alguns dias, a venda de uma propriedade física pode demorar bastante até serem localizados compradores interessados.

Tributação

A tributação dos fundos imobiliários não acontece sobre os dividendos obtidos. Essa participação nos lucros já sofre a aplicação do imposto de renda de pessoa jurídica. Já em relação ao ganho de capital, o pagamento acontece em 20% sobre a diferença entre compra e venda das cotas.

Por sua vez, nos imóveis físicos, os aluguéis são tributados pela tabela do imposto de renda, que varia entre 7,5% a 27,5%. Igualmente, o tributo é cobrado sobre o ganho de capital, em 15%.

Como usar o simulador de fundos imobiliários?

O simulador de fundos imobiliários compara o desempenho do investimento com a compra direta. Veja o passo a passo para utilizar a ferramenta!

1. Identifique o imóvel-alvo

O ponto de partida é identificar um imóvel-alvo. Pesquise nas imobiliárias da sua região qual é o preço de compra das propriedades no seu radar. O ideal é o levantamento considerar três propriedades diferentes para ter uma comparação mais efetiva.

2. Encontre o valor do aluguel

Ao identificar o imóvel, procure o valor dos aluguéis em imóveis similares no mesmo bairro. Assim, você terá uma estimativa dos valores que podem ser cobrados em caso de locação.

3. Defina o prazo do investimento

O investimento pode ser de curto (até 2 anos), médio (acima de 2 anos até 10 anos), longo (acima de 10 anos) prazos. Com o prazo, preço do imóvel e valor do aluguel, você já consegue fazer a simulação pelas médias de mercado.

4. Entenda o ganho de capital

Os resultados apresentam a valorização do imóvel em comparação com a cota do fundo. Com isso, você pode entender qual seria o percentual de rentabilidade, caso ocorra uma venda no final do prazo indicado.

5. Avalie os resultados com rendimentos

Os rendimentos comparam os ganhos com aluguel no imóvel e os dividendos dos fundos. A rentabilidade total é a soma desses valores recebidos e o ganho de capital.

6. Personalize o simulador de fundos imobiliários

Você pode ter outro fundo imobiliário simulado, editando os campos “Valorização da cota esperada” e “Dividendo mensal esperado (editável)”. Nesse caso, a ferramenta deixa de considerar as médias de mercado e usa os dados informados.

7. Finalize a comparação no simulador de fundos imobiliários

Para finalizar o uso do simulador de fundos imobiliários, basta preencher os dados com email. A seguir, você receberá um relatório com as comparações, mostrando a rentabilidade dos investimentos.

A comparação completa feita pelo simulador de fundos imobiliários facilitará a sua decisão. Afinal, você saberá, com base nas informações indicadas, qual é o investimento com mais potencial.

Para tirar dúvidas e saber tudo sobre os FIIs, leia o artigo completo: Como investir no mercado imobiliário sem comprar um imóvel?!

Resumindo

O que são fundos imobiliários e como funcionam?

Fundos Imobiliários (FIIs) são um patrimônio formado pela captação de recursos de investidores destinado a aplicação no mercado de imóveis. Esse patrimônio é dividido em cotas, que representam os direitos de participação nos resultados obtidos.

Os FIIs investem em diversos empreendimentos imobiliários, como casas, apartamentos, shoppings, salas comerciais, entre outros. O resultado obtido é compartilhado com os cotistas proporcionalmente à participação, e a gestão da carteira de investimentos é feita por profissionais habilitados.

Quais são os tipos de fundos imobiliários existentes?

Existem diferentes tipos de fundos imobiliários, classificados de acordo com a política de seleção de ativos. Os principais tipos são:

  • Fundos de tijolos: Investem diretamente na propriedade, construção, desenvolvimento e aluguel de imóveis físicos, como shoppings, casas e apartamentos.
  • Fundos de papel: Caracterizados pela compra de títulos de dívida e valores mobiliários, como letras de crédito imobiliário e letras hipotecárias, focados na concessão de crédito e recebimento de taxas de juros.
  • Fundos de fundos: Investem em cotas de outros fundos imobiliários, permitindo uma diversificação ainda maior na carteira do investidor.

Quais são as principais diferenças entre comprar um imóvel e investir em Fundos Imobiliários?

Comprar um imóvel e investir em Fundos Imobiliários apresentam diferenças significativas. Alguns pontos a serem considerados são:

  • Aporte inicial: O investimento inicial em Fundos Imobiliários pode ser menor, já que as cotas são divididas em partes menores e o investidor pode aplicar com valores mais acessíveis.
  • Diversificação: Os Fundos Imobiliários permitem uma maior diversificação do capital, pois o investidor pode alocar recursos em diferentes empreendimentos, enquanto na compra direta de imóveis, os recursos ficam concentrados em um único ativo.
  • Custos do investimento: Ao investir em Fundos Imobiliários, os custos de gestão são compartilhados entre os cotistas, enquanto na compra direta de um imóvel, o investidor deve arcar com todas as despesas, tributos e manutenção.
  • Rentabilidade: A rentabilidade dos Fundos Imobiliários está relacionada aos resultados da carteira de investimentos, como aluguéis, juros de títulos, entre outros. Já na compra de imóveis, a rentabilidade pode vir do ganho de capital, obtido com a diferença entre o preço de compra e de venda, e também com a renda passiva gerada pelo aluguel do imóvel.
  • Liquidez: Os Fundos Imobiliários geralmente possuem maior liquidez, pois as cotas podem ser negociadas no mercado secundário em alguns dias. Já a venda de um imóvel físico pode levar mais tempo para encontrar compradores interessados.
  • Tributação: A tributação dos Fundos Imobiliários incide sobre os ganhos de capital e é retida na fonte, enquanto na compra de imóveis, os aluguéis e ganhos de capital estão sujeitos à tributação na declaração de imposto de renda.