Conheça os riscos envolvidos na compra de imóveis

Saiba mais sobre o que há por trás dessa atividade e descubra se é melhor investir no mercado financeiro

Você certamente conhece alguém que é dono de uma casa ou apartamento e aluga essa propriedade para ter outra fonte de renda. Em outras palavras, existe um certo hábito bastante comum aqui no Brasil que, quando sobra um dinheiro no orçamento, uma das possibilidades de investimento que logo vem à cabeça é a compra de imóveis. Em seguida, ele é disponibilizado no mercado imobiliário para locação.

Sendo assim, o proprietário recebe um valor mensalmente referente ao aluguel do seu imóvel.

Mas, será que essa é a melhor opção para investir o seu patrimônio? Não seria mais vantajoso colocar o seu capital em outras modalidades disponíveis, como os fundos imobiliários? Será que vale a pena resgatar o valor investido em outros investimentos e adquirir imóveis? E os riscos envolvidos na compra do imóvel, quais são? Essas e outras respostas você encontra neste artigo. Boa leitura!

Não há investimento 100% seguro

Antes de tudo, é importante dizer que um investimento com zero risco não existe. O que varia é o nível de risco envolvido em cada categoria de investimento. Então, quando um indivíduo escolhe rentabilizar o seu capital, ele está exposto às oscilações do mercado.

No caso do investimento em imóveis, os riscos, para a maioria dos especialistas e analistas, são relativamente altos. Isso porque não é simplesmente comprar um bem de alto valor agregado e seguir a vida. Existe uma série de conhecimentos prévios sobre o assunto que devem ser bem entendidos e frequentemente analisados.

Principais riscos na compra de imóveis

Abaixo, estão listados alguns dos principais riscos envolvidos na compra de imóveis:

• Risco de mercado

Resumindo o conceito, o risco de mercado está relacionado às oscilações no cenário macroeconômico, como mudanças na política monetária e fiscal. Dessa forma, quando pensamos no mercado imobiliário, não é difícil perceber ou lembrar de momentos em que ele foi influenciado por transformações econômicas.

A taxa de juros é um ponto que deve ser bastante analisado em conjunturas financeiras conturbadas. Isso porque ela dificulta, no momento de financiamento do imóvel, no caso do investidor que optar por parcelar o pagamento do bem. E os que possuem o capital inteiro e conseguem quitá-lo têm a alternativa de investir a quantia, que é considerável, e assim rentabilizar.

Vale destacar que nenhum investimento está livre do risco de mercado, e o que varia são os níveis de exposição a ele. A Renda Fixa, por exemplo, é uma modalidade de investimento que deixa o investidor um pouco menos vulnerável ao risco. Por isso, é interessante contar com um investimento deste tipo na carteira e não abrir mão para investir em uma coisa só, como na compra de imóveis. O Tesouro Direto é um exemplo de investimento dentro da Renda Fixa, que oferece um risco abaixo da média.

• Baixa liquidez

Primeiro de tudo, liquidez é a oportunidade de resgatar o investimento a qualquer hora sem afetar o valor da retirada. Ou seja, no momento em que o investidor precisar retirar o dinheiro investido, ele não precisa esperar e nem pagar nada por isso.

Então, a baixa liquidez entra como risco nos investimentos imobiliários por conta do tempo para achar um comprador ou inquilino, em casos de disponibilizar o imóvel para aluguel. Dessa maneira, quando o investidor precisa do dinheiro aplicado, a probabilidade de vendê-lo rápido não é tão viável. E, nesse sentido, a única alternativa que sobra é, pela urgência, disponibilizar o imóvel por um valor abaixo do que ele realmente vale.

Além disso, a situação fica um pouco mais complicada em caso de aluguel, pois existe o risco de não encontrar um inquilino com rapidez. E aí, o proprietário precisa arcar com as despesas de manutenção – como condomínio, luz e outras taxas. Então, o dinheiro não entra, ele sai.

Os Fundos de Investimentos Imobiliários, conhecidos pela sigla FIIs, são alternativas de se investir no mercado imobiliário sem comprar um imóvel. Nesse caso, é possível vender mais rapidamente e, com pouco recurso, o investidor consegue diversificar nos modelos de imóveis.

Por isso, é recomendado ao investidor que ele mantenha os seus investimentos em modalidades diferentes, com liquidez que também varia. Assim, em casos de emergência, ele consegue resgatar o capital em alguns dos seus investimentos. Em suma, mais uma vez, a diversificação se mostra importante.

Como exemplo de investimentos com alta liquidez, fundamentais de serem adicionados à carteira de investimentos, temos os Fundos DI, títulos do Tesouro Direto e alguns Certificados de Depósito Bancário (CDBs). Eles podem oferecer modalidades com resgate a qualquer momento.

• Baixa rentabilidade

Não é novidade que o investidor precisa ter pé no chão quando o assunto é a rentabilidade. Afinal, não dá para sonhar com rendimentos gigantes, incompatíveis com a média do mercado e muito menos partindo de um único investimento como a compra de imóveis. Por isso, dentro desta modalidade, existe o risco atrelado aos ganhos.

Anteriormente, explicamos que a rentabilidade, não só desta como da maioria dos investimentos, está suscetível às oscilações do mercado. Então, o retorno está relacionado com a valorização da propriedade e outras variáveis que podem surgir de repente. Incertezas na política, economia, tudo isso são fatores que podem influenciar o investimento.

Logo, não há como mergulhar na compra de imóveis sem estar devidamente protegido e, também, tolerável ao risco. É preciso estar ciente dos retornos, cenários, riscos e outras situações que podem aparecer no meio do caminho. E, batendo novamente na tecla, tirar dinheiro de investimentos variados para alocar na aquisição imobiliária faz o contrário do que os especialistas recomendam, que é diversificar os investimentos.

Vale ressaltar, como já mencionamos aqui, que quanto maior o rendimento, maior o risco envolvido na aplicação. Então, o investidor deve estar tolerável a ele. No cardápio do mercado financeiro, existem opções que podem apresentar uma rentabilidade maior do que a esperada na compra de um imóvel.

A Renda Variável é a modalidade que oferece rentabilidades maiores, mas em contrapartida, expõe mais o investidor a riscos maiores. Fundos Multimercados, Fundos de Renda Fixa e Fundos DI são exemplos dentro da Renda Variável que podem gerar ganhos positivos aos investidores.

• Custos elevados

Este é um item crucial e que deve ser levado muito a sério pelo investidor, pois pode interferir diretamente na rentabilidade do investimento. Por isso, sempre mencionamos a importância de saber detalhadamente os custos envolvidos na categoria de investimento em questão. Algumas reúnem tantas taxas e tributos, que dependendo do caso, só oferecem prejuízos ao indivíduo.

No caso dos investimentos em imóveis, engana-se quem acha que na operação está incluso apenas o valor da propriedade. Na verdade, estão inclusos todos os custos envolvidos na manutenção do imóvel – IPTU, condomínio, entre outras taxas – e na compra e venda, como escritura, registros, corretagem, Imposto de Transmissão de Bens Imóveis.

Então, quando o investidor não está ciente desses gastos, ele pode ter surpresas desagradáveis no orçamento. Por isso, o planejamento dos gastos é fundamental.

Existem alternativas no mercado financeiro que apresentam custos mais baixos, ao contrário da compra de imóveis, como já vimos acima. A maioria delas está concentrada na Renda Fixa, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e do Agronegócio (LCA) – essas duas modalidades, além de contarem com a proteção do Fundo Garantidor de Créditos (FGC), vão na contramão da maioria dos investimentos de Renda Fixa.

Elas são isentas do Imposto de Renda (IR) e do Imposto sobre Operações Financeiras (IOF). Além delas, vale citar os títulos do Tesouro Prefixado, investimentos indexados em IPCA, Selic e CDB.

Conclusão

Em suma, é importante não tomar decisões precipitadas e desistir de investimentos antigos para alocar tudo na compra de imóveis. Isso pode resultar em prejuízos e uma alta exposição à volatilidade do mercado.

Por isso, pare e pense. Avalie as possibilidades e lembre-se de que a base para um bom resultado da carteira de investimentos é a diversificação. Afinal, nenhum profissional certificado no mercado financeiro aconselha concentrar todo o patrimônio em um único investimento. O foco é sempre seguir aquele velho ditado: “não colocar todos os ovos na mesma cesta”.

Ainda ficou com dúvidas? Consulte um assessor de investimentos. Ele pode te ajudar a entender um ainda mais sobre o mercado financeiro e adequar o seu perfil de investidor e objetivos aos resultados que você espera.