Você sabe o que é CRI? Trata-se da sigla para Certificado de Recebíveis Imobiliários, títulos de Renda Fixa com promessa de pagamento futuro para quem ajudar a financiar o mercado imobiliário.

Quer dizer, ao ajudar a financiar projetos no setor imobiliário, os investidores recebem rendimentos com base nos recebíveis de aluguéis, financiamentos ou vendas de imóveis. Quer entender melhor sobre o que é CRI e outras informações relevantes sobre o assunto? Continue a leitura!

O que é CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários)?

O CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) é como um “vale” que representa um pagamento futuro relacionado a imóveis. Ele é emitido por empresas securitizadoras, que transformam recebíveis do setor imobiliário, como aluguéis e financiamentos, em títulos negociáveis.

Ou seja, o investidor que compra um CRI ajuda a financiar o mercado imobiliário e recebe rendimentos baseados nos pagamentos futuros associados a esses ativos. Logo, é uma forma de investimento que beneficia tanto as empresas quanto os investidores.

Afinal, o investidor recebe o dinheiro com juros ao longo do tempo. Essa é uma forma de investir em imóveis sem precisar comprar propriedades físicas.

Para entender melhor, saiba que o CRI é um título de Renda Fixa. Ele se refere a pedaços da dívida que podem ser comprados pelos investidores e emitidos por empresas privadas. Essa é uma modalidade semelhante à LCI – Letra de Crédito Imobiliário, apesar de ter algumas diferenças.

Conforme mencionado, as empresas que emitem CRI também são beneficiadas. Até porque, esse é o meio delas conseguirem financiar suas operações. Mas para isso, é preciso seguir regras do Banco Central do Brasil (BCB), garantindo maior segurança e controle.

Como funciona o investimento em CRI?

Investir em CRI é como emprestar dinheiro para empresas do mercado imobiliário e receber juros em troca. Quer dizer, quem investe em Certificados de Recebíveis adquire um fluxo de rendimentos de créditos fornecidos por meio do financiamento de projetos imobiliários (CRI) e do agronegócio (CRA).

Uma vez que o investidor compra esses papéis, pode receber uma remuneração do emissor do título somado ao montante investido inicialmente de forma periódica ou em uma data de vencimento do papel, estabelecida na hora da aplicação.

Por exemplo, existem títulos que pagam os juros periodicamente ao investidor, já outros pagam o valor completo no vencimento do papel. E além deles, há os que retornam parte do dinheiro ao investidor acrescido aos juros. Logo, nesse último caso o débito da empresa com o investidor vai sendo amortizado, ou seja, liquidado aos poucos.

A companhia que concede o crédito para o empreendimento usa os certificados de recebíveis como forma de antecipação dos seus recursos. E, por isso, contrata uma empresa securitizadora que faz a ponte entre as instituições que precisam de crédito e os investidores que querem lucrar com esse tipo de aplicação.

Securitizar envolve a conversão de créditos pendentes, como pagamentos de financiamentos ou parcelas de vendas a prazo, em títulos negociáveis que podem ser adquiridos por investidores no mercado.

Características adicionais

Vale ressaltar que os investidores que escolhem aplicar em certificado de recebíveis podem comprar os títulos participando de uma oferta pública – venda direta do emissor, ou aderir ao papel no mercado secundário – comprar de outro investidor.

Além dessa característica, os investimentos dessa modalidade são indicados para os chamados investidores qualificados – aqueles que possuem, no mínimo, R$1 milhão em aplicações financeiras.

Ao que se refere aos prazos dessa modalidade de investimento, na maioria das vezes, são aplicações que ficam entre cinco a dez anos, podendo chegar a 15. E o resgate antecipado não é permitido, logo, é um investimento de longo prazo.

O funcionamento é simples, o investidor compra um título e faz uma espécie de empréstimo ao emissor do título. E como forma de lucro, ele recebe o que emprestou, no prazo acordado no momento da aplicação, acrescido de juros.

Por exemplo, imagine que uma construtora queira erguer um shopping. Para levantar alguns recursos, a companhia recorre a uma instituição financeira em busca de financiamento para a construção do empreendimento.

Essa instituição emite um contrato para uma securitizadora e ela registra e negocia a emissão do CRI na Comissão de Valores Mobiliários (CVM). A partir daí, o Certificado de Recebíveis Imobiliários é disponibilizado aos investidores no Mercado Financeiro e de Capitais.

Dessa forma, o investidor que compra o Certificado de Recebíveis Imobiliários ajuda a financiar a construção do empreendimento imobiliário, pois, diretamente e com termos estabelecidos, está antecipando os valores a receber da construtora.

Quais são os principais tipos de CRI?

A rentabilidade do Certificado de Recebíveis Imobiliários é relativa ao tipo de aplicação que o investidor escolhe. Ela pode ser classificada de três formas mais comuns. A seguir, saiba mais sobre cada uma delas!

CRI Prefixado Nessa modalidade de investimento, o investidor conhece desde o início da aplicação a taxa de juros que irá receber ao longo do período de investimento. Ela pode apresentar rendimentos ao ano de 3%, 5% ou 10%, por exemplo.

CRI Pós-Fixado O Certificado de Recebíveis Imobiliários pós-fixado é um tipo de investimento que dependerá de outros fatores de referência para a rentabilidade do título. Os índices bases podem ser, por exemplo, o CDI (Certificado de Depósito Interbancário) ou a taxa básica de juros da economia brasileira, a Selic.

Não há certeza do rendimento, porque ele segue a variação desses indicadores. Dessa forma, ela pode subir ou cair ao longo do tempo em que o capital será aplicado, e automaticamente, o ganho em reais pode ser maior ou menor. Os rendimentos da CRI ao ano podem ser de 110% do CDI ou 90% da Selic, por exemplo.

CRI Híbrido O nome dessa modalidade já indica uma mistura, e é justamente como se configura esse tipo de investimento. Ele é uma mescla de CRI prefixado e pós-fixado.

Ou seja, a parte prefixada estabelece uma taxa de juros mínima, que pode ser de 4% ou 5% ao ano, por exemplo. E a pós-fixada apresentará uma variação conforme o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) ou pelo IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado).

Qual o investimento mínimo no CRI?

O investimento mínimo no CRI é de R$ 997,80, segundo dados de março de 2023. Porém, se quiser comprar CRIs no mercado secundário (ou seja, de quem já possui esses títulos), o valor mínimo é de R$ 1 mil.

Qual a rentabilidade do CRI?

A rentabilidade do CRI depende de como o título foi estruturado: se os juros são fixos desde o início ou se eles variam com o tempo. Logo, é importante entender qual tipo de CRI você investe para saber quanto dinheiro extra pode ganhar. Quer dizer:

• Prefixado – se a taxa é prefixada, você sabe desde o início quanto vai ganhar, por exemplo, 9% ao ano. Isso é vantajoso pela previsibilidade de retorno;
• Pós-fixado – caso o CRI seja pós-fixado, seu ganho depende de um índice, como o CDI ou a taxa Selic. Por exemplo, 180% do CDI. A rentabilidade desse tipo de investimento é mais atrativa quando se espera que os juros aumentem;
• Híbrido – combina uma parte fixa com outra vinculada a um índice, como 10% + IPCA. Essa opção é especialmente interessante para ganhar acima da inflação, protegendo o seu dinheiro da perda de valor.

Como funcionam os prazos e liquidez do CRI?

O prazo para manter o dinheiro do CRI investido é entre 2 a 10 anos, ou até 15, em exceções. Isso significa que seu dinheiro fica aplicado neste título durante todo esse período.

Enquanto isso, a liquidez dos CRIs não é imediata. Quer dizer, leva um tempo entre o resgate do investimento e a transformação dele em dinheiro disponível em sua conta. Isso ocorre porque os CRIs têm prazos de vencimento definidos, e resgatá-los antes envolve processos que levam tempo e possivelmente resultam em retornos menores.

Logo, os CRIs não permitem o resgate antecipado. Em outras palavras, você não pode retirar o dinheiro antes do vencimento, se precisar dele antes do prazo estipulado, para não prejudicar a rentabilidade. Por isso, o CRI é interessante para quem tem objetivos de investimentos de longo prazo.

Quais são as garantias do CRI?

As garantias do CRI são medidas de segurança para proteger o investidor. Acompanhe quais são elas!

Recebíveis imobiliários

Os CRIs geralmente têm como garantia os recebíveis imobiliários, ou seja, os pagamentos que as pessoas fazem pelos imóveis. Isso oferece segurança, afinal, em caso de problemas, os investidores podem se beneficiar desses pagamentos para garantir o recebimento de direito.

Alienação fiduciária de bens imóveis

Em muitos casos, a empresa emite o CRI com garantia de alienação fiduciária de bens imóveis. Isso significa que, se ela não cumprir com seus compromissos, os imóveis relacionados ao CRI podem ser vendidos para pagar os investidores.

Aval da empresa emissora

A empresa que emite o CRI pode fornecer um aval, espécie de garantia pessoal, para assegurar o pagamento aos investidores. Isso aumenta a segurança, pois a empresa assume responsabilidade adicional.

Aval de sócios da empresa emissora

Em alguns contextos, os sócios da empresa emissora também fornecem uma garantia de pagamento. Com isso, eles são pessoalmente responsáveis por assegurar o pagamento do CRI, elevando a segurança dos investidores.

Por outro lado, o Certificado de Recebíveis Imobiliários não tem cobertura do Fundo Garantidor de Créditos (FGC). Portanto, em casos de falência ou fechamento da instituição financeira escolhida, esse investimento não terá a recuperação de até R$250 mil em depósitos ou créditos por CPF.

Quais são os impostos?

Apesar de não ter o FGC como vantagem, o Certificado de Recebíveis Imobiliários não possui a incidência de tributos para pessoa física, que é um dos seus principais atrativos. Logo, o investidor de CRI está isento do Imposto de Renda (IR) e do Imposto sobre Operações Financeiras (IOF).

Como informamos antes, essa é uma vantagem apenas aos investidores pessoas físicas. Logo, aplicações feitas em CRI por pessoas jurídicas terão os rendimentos conforme a tabela regressiva a seguir:

Prazo de Aplicação

Alíquota

Até 180 dias

22,5%

De 181 dias até 360 dias

20%

De 361 dias até 720 dias

17,5%

Acima de 720 dias

15%

Quais são as vantagens do CRI?

Investir em CRI é vantajoso para investidores que buscam um equilíbrio entre rentabilidade, segurança e benefícios fiscais. Isto é, algumas das vantagens deste tipo de investimento são:

• potencial de retorno – os CRIs oferecem a possibilidade de retornos atrativos, muitas vezes superiores a outros investimentos de renda fixa, como os títulos públicos do Tesouro Direto;
• diversificação de investimentos – investir em CRIs diversificar sua carteira, o que pode ajudar a reduzir riscos, ao não concentrar o dinheiro em uma mesma classe de investimentos;
• lastro em imóveis – os CRIs são lastreados em créditos imobiliários, permitindo que você se exponha a esse tipo de mercado para obter lucros sem precisar comprar imóveis diretamente, diminuindo as responsabilidades e despesas envolvidas;
• previsibilidade – os CRIs do tipo prefixados oferecem previsibilidade, uma vez que você sabe qual é a taxa de juros do rendimento aplicada desde o início, vantagem para investidores que desejam ter um controle mais preciso sobre os retornos;
• baixo risco de crédito – por serem lastreados em ativos reais, como imóveis, há menos probabilidade de inadimplência o investir em CRI, se comprado outros investimentos;
• isenção de Imposto de Renda (IR) para pessoas físicas – os investimentos em CRIs são isentos do IR para pessoas físicas, fazendo você manter mais dos seus ganhos.

Quais são as desvantagens do CRI?

É importante considerar as desvantagens ao decidir se os CRIs são adequados para sua estratégia de investimento e tolerância ao risco. Entre elas:

• não ter garantia do FGC – isso significa que os investidores não têm proteção do Fundo Garantidor de Créditos de até R$250 mil em casos de inadimplência ou dificuldades financeiras das entidades emissoras;
• menor liquidez – isso dificulta a transformação do em dinheiro disponível rapidamente, o que é desvantajoso se você precisar do pagamento antes do prazo de vencimento do CRI;
• risco de inadimplência – os investidores podem ter o pagamento atrasado, caso os devedores dos imóveis deixem de pagar;
• complexidade – investir em CRI exige uma avaliação minuciosa dos projetos imobiliários para tomar melhores decisões de investimentos, o que pode ser difícil para investidores iniciantes, principalmente sem ajuda de assessores financeiros.

Qual a diferença entre CRI, CRA e LCI?

CRI e CRA são títulos que se relacionam com diferentes setores da economia (imobiliário e agronegócio, respectivamente). Além disso, eles são emitidos por empresas securitizadoras, que pegam promessas de pagamentos futuros de outras corporações e as transformam em títulos vendidos aos investidores.

Enquanto isso, a LCI (Letra de Crédito Imobiliário) é emitida por instituições financeiras, geralmente bancos, para financiar empréstimos imobiliários. Ou seja, cada um desses investimentos tem suas próprias características e riscos. A escolha depende dos objetivos e da estratégia do investidor.

Como investir?

Agora que o conceito e o funcionamento do CRI foi explicado, é o momento de definir o passo a passo de como aplicar nessa modalidade de investimento. Confira!

1. O primeiro passo é abrir uma conta em uma instituição financeira de sua preferência. Observe as condições de custos das operações, as variedades de investimentos que ela possui, para escolher a mais adequada aos seus interesses;
2. Depois, leia atentamente o prospecto. Ele é um documento que engloba informações importantes como a remuneração, os prazos e outros detalhes fundamentais dos recebíveis;
3. O terceiro passo é a solicitação de uma reserva. Nessa etapa o investidor deve informar à instituição financeira quantos papéis irá comprar e aguardar o fim do chamado período de reserva. Depois, a instituição comunica o valor final dos certificados e quantos cada investidor conseguiu adquirir;
4. O quarto passo é bem importante! É o momento de o investidor analisar o risco de crédito do papel para que ele não seja excessivo. Então pesquise sobre a securitizadora que emitirá o título;
5. Por último, é hora de transferir seu capital para a instituição escolhida e começar a investir.

Então, descobriu o que é CRI, como investir neste produto financeiro e outras informações importantes sobre ele? Como visto, o Certificado de Recebíveis Imobiliários pode ser interessante para investidores em busca de ganhos no mercado imobiliário. Porém, é importante entender suas características e riscos antes de investir.

Pensando em aprender mais sobre o assunto, simule o seu investimento renda fixa com a nossa calculadora de investimentos. Assim, você entenda a rentabilidade que pode ser alcançada e tome melhores decisões financeiras!

Resumindo

Para que serve um CRI?

Um CRI serve para financiar o mercado imobiliário, ao financiar empresas do ramo, e permitir que os investidores ganhem com promessas de pagamentos futuros.

Quem emite um CRI?

Quem emite um CRI são empresas securitizadoras, que transformam os recebíveis imobiliários, como aluguéis, em títulos que podem ser vendidos a investidores. Isso permite que as empresas do ramo tenham dinheiro antecipado para financiar as atividades.