Fundos de tijolo: entenda o que são e como investir

Os fundos de tijolo têm ganhado cada vez mais espaço como uma opção de investimento rentável e segura. Mas, com tantos fundos disponíveis, como escolher a melhor opção para investir?

Se você está procurando uma forma de aplicar recursos em imóveis sem precisar comprar uma propriedade, eles podem ser uma excelente alternativa para diversificar a carteira.

Esses fundos investem em imóveis físicos e permitem que os investidores participem deste mercado com o objetivo de ganhar renda passiva.

O que são fundos imobiliários de tijolos?

Os fundos de tijolo investem principalmente em imóveis físicos de áreas urbanas ou rurais. Eles também podem ser residenciais ou comerciais. Alguns exemplos são:

• prédios comerciais;
• shoppings centers;
• galpões logísticos;
• hospitais;
• escritórios;
• hotéis;
• condomínios residenciais.

Por sua vez, eles são chamados de tijolo porque os imóveis são bens tangíveis, ao contrário de outros tipos de fundos imobiliários que podem aplicar em ativos financeiros relacionados ao setor imobiliário, como ações de empresas.

Os investidores adquirem cotas do fundo e, em troca, recebem uma parcela proporcional dos rendimentos gerados pelos aluguéis ou pela venda e valorização dos imóveis.

Vale lembrar que esses fundos são geridos por profissionais especializados em investimentos imobiliários.

Portanto, oferecem aos investidores a oportunidade de diversificar o portfólio de investimentos contando com a experiência de gestores do fundo.

Qual a diferença entre fundos de tijolo e fundo de papel?

A principal diferença entre os fundos de tijolo e os de papel se refere ao tipo de ativo em que investem.

Os fundos de tijolo investem em imóveis físicos. Por outro lado, os fundos de papel investem em ativos financeiros relacionados ao mercado imobiliário, como:

• CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários);
• LCIs (Letras de Crédito Imobiliário);
• LHs (letras hipotecárias).

No caso dos fundos de papel, os rendimentos se dão por meio dos juros e correções monetárias dos ativos financeiros.

Quais são os tipos de fundos de tijolo?

Conhecer os diferentes tipos de fundos de tijolo é importante para identificar qual é o que melhor se adequa aos seus objetivos e ao seu perfil de investidor. Cada tipo de fundo tem suas especificidades na composição da carteira. Entenda os próximos tópicos!

Fundos de Renda

Os fundos de renda investem em imóveis com o objetivo de gerar renda por meio da locação. Esses fundos geralmente aplicam em imóveis comerciais e distribuem aos cotistas a renda gerada pelos aluguéis.

Fundos de desenvolvimento

Os fundos de investimento aplicam em imóveis em reforma, construção ou em desenvolvimento, com o objetivo de gerar ganhos por meio da valorização do patrimônio.

Esses fundos em geral são considerados mais arriscados do que os fundos de tijolo tradicionais, já que investem em projetos que estão em andamento.

Existe a possibilidade de acontecer imprevistos como paralisação de obras, falta de orçamento, entre outros. Porém, também podem ser rentáveis.

Fundos de compra e venda

Neste tipo de fundo tijolo, realiza-se investimento em imóveis com o objetivo de gerar ganhos por meio da compra e venda, ao aproveitar oportunidades de valorização do imóvel.

O objetivo gira em torno da perspectiva de obter lucro na diferença de preço. O sucesso do investimento está diretamente ligado ao desempenho do mercado imobiliário. Eles podem oferecer uma perspectiva de rentabilidade interessante aos investidores.

Fundos setoriais

Os fundos setoriais investem em imóveis de um setor específico, como hospitais, escolas, hotéis ou instituições bancárias. Gera-se renda por meio do aluguel ou ganhos por meio da valorização.

Quais as vantagens dos fundos de tijolo?

Os fundos de tijolo oferecem aos investidores a oportunidade de diversificar seus investimentos, com acesso a imóveis de alta qualidade e gestão profissional, além de oferecer rendimentos regulares.

Diversificação

Você pode diversificar seus investimentos em imóveis sem precisar adquirir de fato uma propriedade.

Com a compra de cotas do fundo, o investidor pode ter exposição a vários imóveis e reduzir o risco de concentração em um único setor ou mercado.

Menor volatilidade

Os fundos de tijolo são considerados menos voláteis em comparação a outros tipos de investimentos, porque estão diretamente ligados a bens imóveis.

Os bens imóveis são ativos tangíveis, ou seja, possuem valor físico e são menos suscetíveis às flutuações do mercado financeiro.

Logo, os fundos de tijolo geralmente geram fluxo de caixa estável por meio do recebimento de aluguéis e outras receitas provenientes dos imóveis.

Isso significa que os investidores podem contar com uma renda regular, o que reduz a volatilidade do investimento.

Renda passiva com dividendos

A distribuição dos dividendos nos fundos de tijolo pode ser realizada de forma mensal e até 95% dos lucros líquidos são distribuídos aos investidores.

A distribuição é feita de acordo com a quantidade de cotas que cada investidor possui no fundo. Ou seja, quanto maior o número de cotas, maior será o valor recebido.

É importante destacar que a distribuição de dividendos pode variar de acordo com a performance do fundo e a vacância dos imóveis, por exemplo.

Gestão profissional

Uma gestão profissional é relevante devido à expertise e o conhecimento do mercado imobiliário, pois ela identifica oportunidades de investimento e reduz os riscos do fundo.

Ao contar com gestores especialistas na administração do fundo, os investidores podem investir em diferentes tipos de propriedades, sem precisar se preocupar em escolher os ativos da carteira. Assim, o objetivo é ter maximização do retorno para os cotistas.

Quais os riscos dos FIIs de tijolo?

É importante lembrar que os fundos imobiliários apresentam riscos e eles devem ser avaliados com cuidado antes de começar a aplicar nesses ativos. Se possível, consulte profissionais qualificados antes de investir em fundos de tijolo.

Risco de vacância

O risco de vacância é o de que um imóvel que faz parte do fundo fique desocupado e, portanto, não gere renda para o fundo.

Ele pode acontecer por diversos motivos, como a falta de interesse de locatários, a deterioração do imóvel ou a concorrência com outros imóveis similares na região.

Quando um imóvel fica vago por um período prolongado, o fundo pode ter dificuldades para pagar suas despesas e distribuir rendimentos aos cotistas.

Risco de inadimplência

O risco de inadimplência nos fundos de tijolo é o risco de que os locatários dos imóveis que fazem parte do fundo não paguem o aluguel em dia.

Isso pode ocorrer por dificuldades financeiras do locatário ou problemas com o imóvel que impeçam o uso pleno do espaço.

Quando um ou mais locatários se tornam inadimplentes, surgem dificuldades para honrar compromissos e distribuir dividendos aos participantes do fundo.

Risco de mercado

O risco de mercado acontece segundo as condições do setor, como a oferta e a demanda por imóveis, os preços no setor imobiliário e as taxas de juros, que podem afetar o desempenho do fundo.

Por exemplo, se houver uma queda na demanda por propriedades em uma determinada região, os imóveis que fazem parte do fundo podem ficar desocupados por um certo intervalo de tempo, o que pode afetar a rentabilidade do fundo.

Além disso, as taxas de juros podem afetar o custo do financiamento dos imóveis e, consequentemente, a rentabilidade do fundo.

Como analisar os fundos de tijolo?

Para analisar fundos imobiliários de tijolos, é importante avaliar a taxa de ocupação dos imóveis, a diversificação da carteira, a estratégia de gestão do fundo, a governança, os rendimentos, entre outros fatores, para reduzir os riscos de investimento. Entenda a seguir!

Índice de Fundos de Investimentos imobiliários (IFIX)

O Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) é um indicador que acompanha o desempenho dos fundos negociados na Bolsa de Valores (B3).

Ele pode ser usado como uma referência de liquidez para avaliar o desempenho do mercado imobiliário. As empresas do segmento listadas na B3 costumam ter mais liquidez em relação a outras não listadas.

Fundos multi-imóveis e multi-inquilinos

Os fundos multi-imóveis e multi-inquilinos são aqueles que diversificam a carteira de imóveis e locatários, o que pode reduzir os riscos de vacância e inadimplência.

Um fundo multi-imóveis bem diversificado inclui diferentes tipos de imóveis e em diferentes regiões geográficas. Isso pode evitar a exposição do fundo a riscos específicos de apenas uma região ou setor e melhorar a estabilidade da carteira.

Por sua vez, um fundo multi-inquilinos inclui diferentes locatários, com contratos de aluguel de diferentes durações.

Governança

A análise da governança é importante porque ela pode afetar o desempenho e a transparência do fundo.

A governança refere-se a regras, histórico, procedimentos e estruturas que regem o funcionamento do fundo e a relação entre os cotistas e os gestores.

Uma boa governança pode assegurar que o fundo seja gerido de forma responsável. Isso inclui a adoção de boas práticas de gestão, com adoção de políticas de compliance e gestão de riscos.

Taxa de ocupação

A taxa de ocupação é um indicador importante para avaliar a performance de um fundo de tijolo. Ela representa a proporção de imóveis que estão alugados em relação ao total de imóveis do fundo.

Uma taxa de ocupação alta indica que a maioria dos imóveis do fundo está alugada, o que pode ser um sinal positivo para os investidores.

Além disso, é importante avaliar tanto a taxa de ocupação atual quanto a tendência histórica.

Uma taxa de ocupação estável ou em crescimento pode indicar que o fundo está gerenciando bem seus imóveis e locatários. Em outras palavras, está conseguindo manter uma base sólida de renda para os cotistas.

Dividend Yield

O Dividend Yield é uma medida para avaliar o retorno que o investidor pode obter com o investimento em um fundo de tijolo.

Deve-se analisar tanto o valor do dividendo pago quanto a estabilidade e previsibilidade desse pagamento ao longo do tempo.

Um fundo que paga um dividendo alto se torna atraente para os investidores, mas é importante avaliar se esse dividendo é sustentável e se existem condições de mercado para manter esse pagamento no longo prazo.

Valor patrimonial

O valor patrimonial é outro indicador relevante para avaliar a saúde financeira e o potencial de valorização de fundos de tijolo. Ele é calculado dividindo o patrimônio líquido da empresa pelo número total de ações.

Ou seja, é utilizado para avaliar a qualidade da carteira de imóveis do fundo. Se o valor patrimonial for alto, trata-se de um bom sinal em relação à rentabilidade do fundo, embora não seja o único parâmetro a ser considerado ao avaliar fundos imobiliários de tijolos.

Como investir em fundos de tijolo?

Para investir em fundos imobiliários de tijolo, siga o passo a passo abaixo:

• abra uma conta em uma corretora de valores: escolha uma corretora que ofereça uma plataforma confiável;
• pesquise e selecione um fundo de tijolo que se encaixe em seu perfil de investimento: é importante analisar o histórico de rentabilidade e a qualidade dos imóveis que compõem o fundo;
• transfira o valor que deseja investir para a conta da corretora: verifique as opções de transferência disponíveis para a sua conta na corretora;
• faça a compra do ativo: procure pelo código do fundo e verifique a cotação ao escolher o mais adequado;
• acompanhe o desempenho do fundo e reinvista: analise se o investimento está rendendo conforme o esperado e reinvista se o desempenho for positivo, pensando no longo prazo.

Então, conseguiu esclarecer suas dúvidas sobre fundos de tijolo? Leia também o artigo: Como analisar um fundo imobiliário.

Resumindo

O que são FIIs de tijolo?

Os fundos de tijolo são fundos imobiliários que investem diretamente em imóveis físicos;galpões, shoppings, lajes corporativas, hospitais e agências bancárias, entre outros.

Quais taxas e custos impactam o investidor em FIIs de tijolo?

Taxa de administração, corretagem (quando aplicável) e custos de custódia.

Quais são as vantagens de investir em FIIs de tijolo?

Diversificação, renda passiva, proteção contra inflação e gestão profissional.

Quais riscos estão associados aos FIIs de tijolo?

Vacância, inadimplência, concentração setorial, variação de juros e risco de mercado.

Quais são os fundos tijolos?

Existem 4 tipos de fundos de tijolo, que são:

• fundos de renda ( investem em imóveis já construídos e alugados);
• fundos de desenvolvimento (imóveis em reforma ou em construção);
• fundos de compra e venda (oportunidades de valorização do imóvel); e
• fundos setoriais (imóveis de um setor específico).