Fundos Imobiliários Baratos: Conheça os FIIs do Mercado

Investir em fundos imobiliários baratos é uma alternativa popular, mas, como qualquer outra forma de investimento, exige um aprofundamento e pesquisa prévia.

Como analisar se um FII está barato? Quais são os fundos imobiliários mais acessíveis para investir em 2025?

Hoje, no Melhor Investimento, você vai descobrir!

Sumário

• Desempenho do IFIX (índice dos fundos imobiliários) em 2025
• É um bom momento para investir em fundos imobiliários?
• O que são fundos imobiliários (FII)?
• Quais são os benefícios de investir em fundos imobiliários?
• Como analisamos que um fundo imobiliário é barato?
• Quais são fundos imobiliários baratos para investir hoje?

Desempenho do IFIX (índice dos fundos imobiliários) em 2025

O IFIX, índice que reúne os fundos imobiliários (FIIs) mais negociados na B3, tem mostrado sinais de recuperação em 2025, oferecendo um alívio para os investidores da Bolsa de Valores. Em fevereiro, o índice registrou uma alta de 3,34%, interrompendo uma sequência de cinco meses consecutivos de perdas.

Os ganhos continuaram em março, com uma valorização de 2,92% até o fechamento do dia 14. No entanto, essa recuperação não significa forte mudança no cenário dos FIIs.

Alessandro Vedrossi, sócio responsável pela estratégia imobiliária da Valora Investimentos, em entrevista ao site E-investidor, declarou acredita que o movimento é temporário, comparando-o a um “voo de galinha” devido à persistência do risco fiscal no ambiente doméstico.

Segundo ele, “Ainda é cedo para ser otimista. Eu continuo preocupado com a questão fiscal e a inflação mostra que não vai dar trégua”.

• Leia também: IFIX: conheça o índice que mede a performance dos FIIs

É um bom momento para investir em fundos imobiliários?

Durante o Smart Summit 2025, o futuro dos Fundos de Investimento Imobiliário (FII) foi debatido por Guilherme de Luca, sócio de Relação com Investidores na JiveMauá, e Ricardo Mateoli, especialista em FIIs da Paramis Capital.

Para Guilherme, os preços atuais se assemelham aos níveis observados durante a crise de 2015 e 2016, quando o Brasil enfrentava uma forte recessão sob o governo de Dilma Rousseff. No entanto, a diferença em relação a aquele período é que, atualmente, o mercado imobiliário apresenta indicadores mais positivos.

“Naquela crise, além da queda dos preços, os fundamentos também eram ruins, com vacância recorde no segmento logístico e devolução de escritórios. Agora, temos absorção líquida recorde em escritórios corporativos em São Paulo, vacância mínima em galpões logísticos e shoppings recuperando receitas com ganhos reais”, explicou sócio de Relação com Investidores na JiveMauá.

Já Ricardo Mateoli comentou sobre o comportamento ideal do investidor diante deste cenário de preços descontados. Para ele, os fundos imobiliários são produtos de renda e a forma mais eficaz de potencializar os retornos é reinvestindo os dividendos. “Hoje, você compra mais renda com menos dinheiro”, destacou o especialista da Paramis.

O que são fundos imobiliários (FIIs)?

Para os que estão começando nessa jornada, é importante lembrar: fundos imobiliários são investimentos coletivos em que várias pessoas juntam dinheiro para investir no mercado imobiliário. Fazer isso é mais fácil e barato do que colocar dinheiro sozinho em uma propriedade.

Então, o dinheiro arrecadado é dividido em cotas, que são como “pedaços” do fundo. Cada investidor recebe cotas conforme o valor colocado no fundo. Ou seja, é como um rodízio: várias pessoas se reúnem para pagar menos por uma comida, mas cada um consome apenas o que pediu.

O fundo imobiliário é gerenciado por um gestor profissional, que utiliza os recursos para comprar diferentes tipos de propriedades. Por exemplo, escritórios, shoppings, hospitais ou até mesmo títulos imobiliários, dependendo das estratégias montadas pelo gestor.

Os fundos imobiliários geram renda de diferentes formas, como aluguel de imóveis. Parte desse dinheiro é distribuída regularmente aos cotistas na forma de dividendos, levando ao ganho de renda passiva. Além disso, se os imóveis se valorizarem, o valor das cotas do fundo pode aumentar, e há fundos imobiliários baratos que pagam dividendos mensais.

• Mais em detalhes no artigo: Fundos imobiliários (FIIs): guia completo para você investir

Quais são os benefícios de investir em fundos imobiliários?

Investir em fundos imobiliários oferece vários benefícios, muitos deles superando a compra direta de imóveis físicos. Saiba mais sobre as vantagens desse investimento!

Diversificação automática

Ao investir em fundos imobiliários, você adquire cotas que representam uma parte de diferentes imóveis, como hospitais, shoppings, escritórios etc. Isso proporciona diversificação instantânea, reduzindo o impacto de problemas em um único empreendimento.

Por exemplo, imagine que haja uma queda na demanda por escritórios devido a mudanças nas práticas de trabalho, como mais empresas adotando o trabalho remoto.

Nesse caso, a diversificação em outros tipos de propriedades ajuda a reduzir o impacto negativo. Quer dizer, suponha que você depende de um único empreendimento ou imóvel alugado. Caso o inquilino fique inadimplente, as chances de você ficar sem rentabilidade são maiores.

Acesso ao mercado imobiliário

Mesmo com pouco dinheiro, você pode investir indiretamente em imóveis comerciais, residenciais, shoppings, entre outros. Isso oferece a oportunidade de participar do mercado imobiliário sem precisar comprar propriedades.

Até porque, a compra direta de imóveis exigiria um maior investimento financeiro e mais burocracia, como pagamento de IPTU. Felizmente, investir no FII é uma opção mais acessível e prática.

Renda regular

Muitos fundos imobiliários distribuem parte do lucro obtido com aluguéis e valorização de imóveis na forma de dividendos. Isso gera uma fonte regular de renda para os investidores.

Liquidez

Alguns fundos imobiliários têm alta liquidez, sendo mais fáceis de serem vendidos e transformados em dinheiro. Essa facilidade geralmente depende da quantidade de cotistas que investem em um FII: quanto mais gente, mais fácil é vender as cotas.

Por outro lado, se você investir em um FII com poucos cotistas, costuma ser difícil vender as cotas e ganhar dinheiro. Isso porque a quantidade de pessoas dispostas a comprar ou vender cotas tende a ser limitada.

Gestão profissional

Os fundos imobiliários são geridos por profissionais especializados que tomam decisões de investimento e administram os imóveis. Isso não exclui a importância de você aprender mais sobre educação financeira, mas diminui as suas responsabilidades diretas relacionadas à gestão de propriedades.

Por exemplo, você pode contar com uma assessoria de investimento focada em fundos imobiliários para:

• realizar análises detalhadas do mercado;
• avaliar o desempenho passado e atual dos fundos;
• tomar decisões com base em seus objetivos financeiros, perfil de risco e horizonte de investimento.

Quer dizer, esses profissionais têm acesso a informações de mercado e podem interpretar notícias e eventos econômicos que impactam os fundos imobiliários, mantendo os investidores informados. A InvestSmart, por exemplo, trabalha com assessoria de investimento que atua dessa maneira.

No entanto, mesmo ao contar com assessores, é importante que os investidores continuem aprendendo sobre educação financeira. Até porque, entender os conceitos básicos e o funcionamento dos fundos imobiliários permite uma participação mais ativa e informada nas decisões de investimento.

Rentabilidade potencial

Além dos dividendos, os fundos imobiliários podem ter ganhos de capital se os imóveis se valorizarem. Essa valorização é refletida no preço das cotas, proporcionando a possibilidade de retorno adicional.

Por exemplo, se você investiu R$ 10 por cada cota comprada e 1 ano depois elas valem R$ 15, o retorno adicional foi de 5%. A valorização das cotas está sujeita às condições do mercado imobiliário e econômico. Então, quando elas estão favoráveis, como queda da inflação e da Selic, a chance de retorno é maior.

Acesso a diferentes segmentos

Existem fundos imobiliários especializados em diversos segmentos, como shoppings, lajes corporativas, logística, entre outros. Isso permite que os gestores do fundo escolham setores alinhados com suas expectativas e estratégias.

Quer dizer, se ele acredita no crescimento do comércio eletrônico e na necessidade de infraestrutura logística, pode optar por um fundo especializado nesse setor. Essa flexibilidade ajuda a criar uma carteira de investimentos imobiliários otimizada.

Facilidade de acesso

Investir em fundos imobiliários é simples e acessível. Basta ter uma conta em uma corretora de valores para comprar e vender cotas, tornando o processo amigável mesmo para iniciantes.

Afinal, as decisões de onde o dinheiro será alocado é do gestor profissional, simplificando ainda mais para você. Porém, lembre-se: essa facilidade de acesso não dispensa o seu estudo sobre fundos imobiliários para tomar decisões mais conscientes.

Como analisamos que um fundo imobiliário é barato?

Analisar se um fundo imobiliário é “barato” envolve o acompanhamento junto de alguns indicadores financeiros. Estes devem ser analisados ao também considerar a qualidade dos ativos, gestão, saúde financeira dos locatários (se houver) e perspectivas do mercado imobiliário como um todo.

Valor Patrimonial da Cota (VP)

Em entrevista ao portal Melhor Investimento, Rafael Bellas, Coordenador de Produtos na Diretoria de Alocação da InvestSmart XP, compartilhou que o PVP (Preço sobre Valor Patrimonial) é uma métrica fundamental para muitos investidores na hora de analisar a atratividade de um FII.

O PVP relaciona o preço de mercado das cotas do fundo com o valor patrimonial dos seus ativos subjacentes. Por exemplo, quando o P/VP é igual a 1, significa que o valor de mercado é igual ao valor patrimonial do fundo, ou seja, o fundo está sendo negociado a um preço justo.

Bellas explica que, “se o PVP for 0,7, por exemplo, significa que o fundo está sendo negociado a R$ 70,00 na bolsa, enquanto o seu preço justo, conforme a marcação patrimonial, é R$ 100,00”. Nesse caso, pode-se concluir que o fundo está barato.

No entanto, o coordenador reforça que essa análise não deve ser a única utilizada para decidir sobre a compra ou venda de um fundo.

Análise dos preços entre Fundos Imobiliários de Tijolo e de Papel

Bellas também destacou as diferenças na análise de P/VP entre os fundos imobiliários de tijolo e os fundos imobiliários de papel. Para os fundos de tijolo, que investem em ativos físicos como imóveis, a avaliação do valor patrimonial é mais subjetiva, já que o valor de um imóvel pode variar de acordo com diversos fatores, como localização, condições do mercado e características específicas do imóvel.

Por isso, ao avaliar um fundo de tijolo, o PVP deve ser visto com mais cautela, pois o preço justo dos imóveis subjacentes pode ser influenciado por variáveis difíceis de quantificar.

Já nos fundos de papel, que investem em ativos financeiros, como recebíveis imobiliários, a avaliação é mais objetiva e direta.

Bellas explica que, nesses fundos, a análise do PVP é mais eficaz, pois o valor da dívida ou do título é mais claro e menos sujeito a interpretações subjetivas. Nesse caso, se o PVP estiver abaixo de 1, a conclusão sobre o fundo estar “barato” é mais imediata, já que o valor de mercado dos ativos financeiros pode ser facilmente comparado com seu valor justo.

Dividendo Yield (DY)

Outro fator importante de se analisar em fundos imobiliários é o dividend yield, a relação entre os dividendos distribuídos pelo fundo e o preço de mercado das cotas. Um DY mais alto pode indicar que, em relação ao preço de mercado, o fundo está oferecendo um retorno de dividendos mais atrativo.

Porém, embora um DY alto possa ser atraente, é importante também considerar a sustentabilidade dos dividendos. Quer dizer, um DY muito elevado talvez seja insustentável se o fundo não tiver uma base sólida para gerar receitas consistentes.

Fundos com diversificação

A diversificação refere-se à presença de diferentes tipos de ativos na carteira do fundo, como shoppings, escritórios, logística, etc. Quanto mais diversificado é um FII, maior a probabilidade dele ter um bom custo-benefício em relação ao que foi investido.

Quais são fundos imobiliários baratos para investir hoje?

Os 10 fundos imobiliários mais baratos para investir hoje, entre os mais de 400 fundos imobiliários listados na bolsa de valores em 2025, são:

Então, descobriu quais são os fundos imobiliários mais baratos e quais critérios considerar para analisar isso?

É fundamental também avaliar a qualidade dos ativos na carteira, perspectiva do mercado imobiliário e buscar orientação financeira. Ou seja, a “barateza” do fundo não deve ser o único critério considerado.

Portanto, a pesquisa cuidadosa e a compreensão é essencial antes de tomar decisões de investimento. Para fundamentar seus movimentos no mundo dos investimentos em FIIs, acesse gratuitamente o nosso e-book completo sobre fundos imobiliários e aprenda como investir!

Resumindo

Qual é o fundo imobiliário mais barato?

O fundo imobiliário mais barato atualmente é o VISC11, do segmento Shoppings / Varejo. O Valor Patrimonial da Cota (VP) de 0.82.

Como analisar se um fundo imobiliário está barato?

Para saber se um FII está barato, analise o P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial). Se o valor for menor que 1, significa que o fundo está sendo negociado abaixo do valor dos seus ativos. Também é importante avaliar a qualidade dos imóveis, a gestão e a saúde financeira dos locatários.

É um bom momento para investir em fundos imobiliários?

Especialistas dizem que sim! Os preços dos FIIs estão em níveis parecidos com os da crise de 2015/16, mas com fundamentos melhores. Além disso, os dividendos seguem atrativos e o mercado imobiliário tem mostrado sinais positivos.

Qual o melhor fundo imobiliário para iniciantes?

Alguns dos melhores fundos imobiliários para iniciantes são os FOFs, Fundos de Fundos que investem em cotas de outros FIIs. Eles são vantajosos para esse grupo porque investem em diversos fundos imobiliários individuais, proporcionando automaticamente uma maior diversificação.

Nota: Esta lista é de caráter exclusivamente informativo e não configura qualquer recomendação de compra ou venda de ativos. Para orientações profissionais, consulte um assessor de investimentos.