Investir em FIIs ou comprar imóveis: entenda os prós e contras de cada modalidade

Será que é realmente necessário disponibilizar uma quantia tão alta para lucrar com o mercado imobiliário? Veja qual vale mais a pena!

Desde os primeiros meses de 2020, a economia, não só do Brasil como do mundo inteiro, começou a sofrer consideravelmente com os efeitos da eclosão da pandemia do novo coronavírus. Devido a isso, muitas pessoas começaram a dar mais importância para o seu patrimônio e procurar formas de se preparar para imprevistos ou crises como a atual.

Quem sonhava em alcançar a independência financeira ficou ainda mais interessado, justamente para poder sofrer cada vez menos com os momentos de instabilidade. Isso aumentou a procura por caminhos para cuidar do dinheiro de forma mais satisfatória e colher frutos futuramente.

Assim como o mundo está em constante transformação, no universo dos investimentos isso não é diferente. Afinal, atualmente, a forma de investir no Brasil está completamente diferente de antigamente.

Quer um exemplo? Busque na sua memória alguém que, há alguns anos, comprou um ou mais imóveis físicos com o propósito de colocá-los para locação e, com isso, lucrar com os aluguéis.

E aí, lembrou de alguém?

Exemplos como esses eram muito comuns, até porque muitos ainda pensam que esse é o melhor negócio. Mas, existem outras formas de investir no mercado imobiliário sem precisar de um capital tão grande como o da compra de um imóvel.

Os Fundos Imobiliários, pauta recorrente por aqui, vêm ganhando visibilidade com o passar dos anos, justamente por facilitar o caminho de quem quer lucrar com um dos setores mais importantes da economia brasileira – o imobiliário, mas não dispõe de um montante tão volumoso.

Preparamos esse artigo pensando em simplificar o entendimento sobre a compra de imóveis e o investimento em Fundos Imobiliários, para que você mesmo possa observar os prós e contras de cada um deles e, claro, lucrar com o mercado financeiro.

O que são Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs)?

Também conhecido pela abreviação FIIs, os Fundos de Investimentos Imobiliários são como uma união de diversos investidores ligados a um ou mais ativos (bens) imobiliários.

Cada investidor detém uma parte do Fundo, que é medida em cotas. Elas são proporcionais ao total de capital que cada um investiu. Basicamente falando, é comprar uma cota de um empreendimento imobiliário, ser dono de uma parte do imóvel e ter acesso a uma receita (lucro).

Na prática, os Fundos Imobiliários são como “condomínios” que compram vários imóveis, apropriam-se dos aluguéis e distribuem esses lucros aos seus cotistas. Para aqueles que gostam de investir em imóveis, mas procuram uma carteira diversificada e líquida, os FIIs entram como a solução.

São duas possibilidades de ganho pelos FIIs:

1. Rendimento mensal, que é isento de tributação para Pessoa Física;
2. Compra e venda de uma cota*.

*Nesse caso, o ganho de capital é tributado. Se você compra uma cota a R$150 que valorizou R$50 e vende a R$200, paga o imposto sobre esses R$50, que foi a valorização da cota.

Vale lembrar que os investidores Pessoa Jurídica, nas duas possibilidades, recebem a tributação sobre todos os rendimentos obtidos.

Exemplos de ativos do FIIs

Na maioria das vezes, esta modalidade de Fundos é formada por:

• Lajes corporativas;
• Shopping centers;
• Fundos de Fundos (FoF);
• Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs);
• Galpões logísticos, entre outros.

Fundos de Tijolo X Fundos de Papel

Já que estamos detalhando os Fundos Imobiliários, é importante dizer que eles podem ser Fundos de Tijolo ou de Papel. Veja a seguir o que é cada um deles.

Os Fundos de Tijolo são de uma classe de empreendimentos físicos. A finalidade deles está no investimento de capital na compra e venda, no aluguel ou na construção de imóveis comerciais. Repare que falamos que é o investimento no imóvel físico e não a compra do mesmo, o que, automaticamente, diferencia essa categoria de Fundos da compra de imóveis que estamos abordando neste artigo.

Já os Fundos de Papel são o oposto, ou seja, representam os investimentos em ativos como o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) e a Letra de Crédito Imobiliário (LCI). É uma forma de enviar crédito bancário para o mercado imobiliário, disponibilizando recursos para o financiamento, construção, entre outras operações que beneficiem o setor.

Geralmente, os gestores desses Fundos procuram por um modelo de investimento híbrido, isso porque querem diversificar a carteira em Fundos de Tijolo e Papel, no intuito de diminuir os riscos da operação.

Fundo Imobiliário versus Comprar de imóveis

Existem algumas comparações importantes entre essas duas formas de adquirir renda extra. Por isso, é melhor conhecer os seus prós e contras também.

*Cotistas que tenham menos de 10% de participação em Fundos negociados em Bolsa, com no mínimo 50 cotistas, sendo que nenhum pode deter mais de 25% do Fundo.

Prós e contras dos FIIs

Prós

1. O investidor possui um profissional especializado, conhecido como gestor do Fundo, responsável por administrar o seu investimento;
2. Lucros adquiridos através do Fundo vão direto para a sua conta-corrente na corretora;
3. O risco de um FII quebrar é muito baixo, já que ele está relacionado a um setor importante para a economia do país;
4. Contribui para melhorar a relação de risco e retorno de uma carteira diversificada;
5. Rapidez na compra e venda de cotas dos Fundos;
6. Isenção do Imposto de Renda na distribuição de lucros;
7. Perspectiva de crescimento do setor imobiliário;
8. O investimento pode ser feito com pouco dinheiro;
9. Pouca burocracia – basta abrir conta gratuitamente em uma corretora, de maneira online, e comprar as cotas pelo home broker ou outra plataforma de investimentos;
10. Zero taxa de corretagem para comprar e vender cotas (isso varia de acordo com a instituição, o ideal é optar pela corretora que não cobra).

Contras

1. Risco de crédito – nos FIIs, eles se concentram nos CRIs e LCIs;
2. Risco de sazonalidade – especialmente em FIIs que investem em lojas e shoppings que vendem mais ou menos em diferentes épocas do ano;
3. Risco de especificidade – dificuldade de encontrar outro empreendimento específico, em caso de contrato cancelado;
4. Taxa de administração – pagamento do gestor do Fundo.

É importante destacar que todos os riscos citados anteriormente, podem ser amenizados, até porque cada Fundo possui uma variedade de imóveis. Dessa forma, o investidor costuma ter diversos FIIs em sua carteira de investimento, fazendo com que a mesma fique equilibrada.

Prós e contras de comprar um imóvel

Prós

1. Alcançar o objetivo de viver com a renda dos aluguéis;
2. É possível encontrar boas oportunidades na cidade em que vive;
3. O controle da gestão do patrimônio e capital fica totalmente com o indivíduo;
4. Sem taxas de administração.

Contras

1. Baixíssima liquidez – a venda do imóvel demora a acontecer;
2. Risco da desvalorização do imóvel ao longo do tempo – podendo deixar de acompanhar até mesmo a inflação;
3. Risco de vacância – ausência de inquilinos no imóvel, o que não gera lucro com os aluguéis;
4. Risco de desastres naturais (a menos que se tenha um seguro residencial que cubra);
5. Custos e burocracias variadas no processo de compra (transferência de titularidade, corretagem do corretor de imóveis, escritura, entre outras questões);
6. Gastos com a manutenção do imóvel;
7. Dificuldade para encontrar oportunidades vantajosas fora da cidade, afinal, não há um ambiente digital simples e unificado como na Bolsa de Valores;
8. Necessidade de capital significativo para comprar um imóvel.

Considerações finais

Como vimos até aqui, optar pela compra de imóveis físicos pode ser um investimento mais burocrático e que vai demandar mais tempo, dinheiro e atenção do indivíduo. Já o Fundo Imobiliário não necessita de um capital volumoso, é diversificado e conta com a gestão especializada de um profissional.

Portanto, agora que você está por dentro das vantagens e desvantagens de cada uma dessas modalidades, pode tomar a decisão baseada em fatos. E lembre-se: para dar um passo rumo a Renda Variável e aos investimentos que ela pode fornecer, como os FIIs, é preciso que os investidores estejam abertos para:

• Tomar mais riscos;
• Aplicar mais a longo prazo;
• Conhecer novos produtos para incluir na carteira de investimentos.

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