Os tipos de fundos imobiliários (FIIs) abrem um universo de oportunidades para quem busca diversificar seus investimentos e gerar renda passiva. Com diferentes opções, cada uma com suas características e riscos, entender os diferentes tipos de FIIs é essencial para tomar decisões informadas e alcançar objetivos financeiros.

No Brasil, existem cerca de 2,5 milhões de investidores em fundos imobiliários, de acordo com dados do Boletim Mensal de Fundos Imobiliários da bolsa de valores brasileira (B3). As pessoas físicas dominam o mercado de FIIs, com 99,7% dos investimentos. Isso se deve principalmente à isenção de Imposto de Renda (IR) sobre os dividendos desses fundos, o que os torna uma opção atraente para quem busca renda passiva.

Para que você possa tomar decisões conscientes e construir uma carteira de FIIs sólida e rentável, o Melhor Investimento reuniu 6 tipos de fundos imobiliários com suas características, vantagens, desvantagens e dicas para escolher o melhor para você. Confira!

O que é fundo imobiliário e como funciona?

O fundo imobiliário (FII) é um tipo de investimento que permite que você, como pessoa física, invista em empreendimentos imobiliários de diversos tipos, como shoppings, hospitais, prédios comerciais, e até mesmo em ativos relacionados, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

Ao investir em um FII, você se torna um dos “donos” do imóvel, junto com outros cotistas, e recebe rendimentos proporcionais à sua participação no fundo.

Para investir, você compra essas cotas negociadas na bolsa de valores, como se fossem ações. O retorno do seu investimento pode vir em forma de aluguéis, no qual os FIIs ganham dinheiro com o aluguel dos imóveis que possuem, e esse dinheiro é dividido entre os cotistas, proporcionalmente ao quanto cada um investiu. 

Outra forma é por meio da valorização das cotas: assim como acontece com ações, o valor das cotas dos FIIs pode subir no mercado. Se você vender suas cotas por um preço maior do que pagou, terá lucro.

Lista dos 6 fundos imobiliários para começar a investir

Veja abaixo quais são os tipos de fundo imobiliário, como funcionam e vantagens e desvantagens:

1. Fundos de tijolo

Os fundos de tijolo, também conhecidos como FIIs de tijolo, são uma maneira de investir em imóveis físicos sem precisar se preocupar com a compra, a gestão e a manutenção do dia a dia. Eles reúnem capital de vários investidores para comprar, construir e administrar imóveis. Ao investir em um FII de tijolo, você se torna um cotista e recebe dividendos periódicos, geralmente provenientes dos aluguéis recebidos pelos imóveis do fundo.

Os tipos de fundos de tijolo são:

• Lajes corporativas: escritórios, geralmente localizados em grandes centros urbanos. São considerados um investimento de renda passiva, com boa previsibilidade de dividendos.

• Galpões logísticos: galpões para armazenagem e distribuição de produtos, um segmento em forte crescimento com o e-commerce.

• Shoppings centers: investem em centros comerciais, que podem ser tradicionais ou de nicho. O desempenho desse tipo de fundo depende da localização, do mix de lojas e da vacância.

• Híbridos: combinação de diferentes tipos de imóveis, como lajes corporativas e galpões logísticos.

• Residenciais: investem em imóveis residenciais, como apartamentos e casas. Esse tipo de fundo ainda é pouco comum no Brasil.

A diversificação é uma das vantagens de investir em fundo de tijolos, permitindo o investimento em diferentes tipos de imóveis, reduzindo o risco do investimento. Além disso, a gestão dos imóveis é feita por profissionais experientes, o que garante maior eficiência. 

Outras vantagens é a acessibilidade para investir em imóveis de alto valor com um investimento inicial menor e a distribuição de dividendos periódicos, proporcionando renda passiva aos cotistas.

Já as desvantagens incluem o risco de vacância, ou seja, o risco de não encontrar inquilinos para os imóveis do fundo, e risco de os inquilinos não pagarem os aluguéis em dia. Além disso, os fundos de tijolo são menos líquidos que outros tipos de investimentos, como ações, e cobram taxas de administração e outras despesas.

Os fundos de tijolo podem ser uma boa opção para quem busca investir em imóveis de forma acessível e profissional. Mas é importante analisar os riscos e escolher um fundo que se adeque ao seu perfil de investidor.

2. Fundos de papel

Os fundos de papel, também conhecidos como FIIs de papel ou fundos de recebíveis, são uma modalidade de fundo de investimento imobiliário (FII) que investe em títulos do mercado imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e Letras Hipotecárias (LHs).

Os fundos de papel compram esses títulos e os administram, distribuindo aos cotistas os rendimentos recebidos. O fundo de tipo papel MXRF11, ou Maxi Renda Fundo de Investimento Imobiliário, é considerado o mais popular do mercado.

Se você busca investir em renda fixa com a segurança do mercado imobiliário, os fundos de papel podem ser uma excelente opção.

Os fundos de papel distribuem dividendos periódicos, geralmente mensais, e podem investir em diferentes tipos de títulos, o que ajuda a reduzir o risco. Além disso, os fundos de papel são negociados na bolsa de valores, o que facilita a compra e venda de cotas, e são considerados investimentos de baixo risco.

Por outro lado, existe o risco de que os emissores dos títulos não paguem suas obrigações e os preços dos títulos podem oscilar no mercado, o que pode afetar o valor das cotas do fundo. Outro fator a se levar em consideração é que os fundos de papel cobram taxas de administração e outras despesas.

3. Fundos híbridos

Os fundos híbridos são uma modalidade de FII que combina as características dos fundos de tijolo e dos fundos de papel. Isso significa que eles investem tanto em imóveis físicos quanto em títulos do mercado imobiliário, como CRI, LCI e LH.

Essa combinação de ativos oferece aos cotistas uma maior diversificação, o que ajuda a reduzir o risco do investimento, havendo uma proteção contra oscilações. Em momentos de queda do mercado de renda fixa, os investimentos em imóveis físicos podem ajudar a proteger o patrimônio do fundo.

A combinação de diferentes tipos de investimentos pode gerar retornos maiores do que investir em apenas um tipo de ativo. Além disso, a gestão do fundo tem a flexibilidade de investir em diferentes tipos de ativos, de acordo com as melhores oportunidades do mercado.

Apesar da diversificação, os fundos híbridos ainda apresentam riscos, como o risco de crédito dos emissores dos títulos e o risco de vacância dos imóveis. Outro ponto é que os fundos híbridos podem ter custos mais altos do que os fundos de tijolo ou de papel.

No geral, os fundos híbridos podem ser uma boa escolha para investidores que buscam diversificar seus investimentos em renda fixa e renda variável, investir no mercado imobiliário com menor risco e obter retornos potencialmente maiores.

4. Fundos de desenvolvimento

Os fundos de desenvolvimento, também conhecidos como FIIs de desenvolvimento, são uma subcategoria dos fundos de investimento imobiliário (FIIs) que investem em projetos de construção ou desenvolvimento de imóveis. O objetivo desses fundos é obter lucro com a venda dos imóveis após a conclusão do projeto, ou com a renda gerada pelo aluguel após a entrega do empreendimento.

Os tipos de imóveis em que os fundos de desenvolvimento investem podem ser residenciais, comerciais, logísticos, como galpões para armazenagem e distribuição de produtos, e industriais, como fábricas e centros de distribuição.

Com os FIIs de desenvolvimento, existe a possibilidade de obter retornos maiores do que outros tipos de FIIs e de investir em projetos inovadores e com alto potencial de crescimento. Além disso, há como fazer a diversificação do seu portfólio de investimentos com um único investimento. Outro ponto é que os fundos de desenvolvimento são geridos por profissionais experientes no mercado imobiliário.

Algumas desvantagens de investir em fundos de desenvolvimento incluem risco de inadimplência dos devedores, vacância do imóvel e atrasos na entrega do projeto. Além disso, é um investimento de longo prazo com menor liquidez e os fundos de desenvolvimento podem ter custos mais altos do que outros tipos de FIIs.

5. Fundos de compra e venda

Os fundos de compra e venda são uma modalidade de Fundo de Investimento Imobiliário (FII) que investe na compra e venda de imóveis prontos. O objetivo desses fundos é gerar lucro através da valorização dos imóveis no mercado e da renda proveniente dos aluguéis enquanto os imóveis não são vendidos.

Os tipos de imóveis incluem lajes corporativas, como escritórios em grandes centros urbanos, galpões logísticos, shoppings centers e residenciais.

As vantagens incluem a dupla oportunidade de ganhos com renda passiva dos aluguéis e valorização dos imóveis, fácil compra e venda de cotas na bolsa de valores (B3), possibilidade de investir em diferentes tipos de imóveis e profissionais experientes gerenciando o fundo.

Já as desvantagens incluem as possíveis oscilações do mercado imobiliário, risco de vacância e taxas de administração e outras despesas.

Se você busca renda passiva e potencial de valorização, diversificação e liquidez, os fundos de compra e venda podem ser uma ótima opção para você.

6. Fundos de fundos (FOFs)

Você já ouviu falar em fundos de fundos (FOFs)? Em resumo, essa modalidade de fundo imobiliário investe em cotas de outros fundos imobiliários, ou seja, um FOF investe em carteiras diversificadas de FIIs, proporcionando aos cotistas uma diversificação instantânea em diversos tipos de ativos.

O FOF capta recursos dos cotistas e aplica em cotas de diferentes FIIs. A gestão do FOF é responsável por escolher os melhores FIIs para investir, monitorar o desempenho dos investimentos e fazer ajustes na carteira. Os cotistas do FOF recebem dividendos, que são a soma dos dividendos recebidos dos FIIs que compõem a carteira do FOF.

Os fundos de fundos podem ter custos menores do que investir diretamente em vários FIIs, além da possibilidade de investir em diversos fundos imobiliários com um único investimento. Com as chances de investir em FIIs com menor investimento inicial, acessibilidade também é uma das características do FOF, e a gestão profissional, com profissionais experientes gerenciam a carteira dos fundos e fundos.

Por outro lado, o investidor não tem controle direto sobre os investimentos do FOF, há oscilações do mercado imobiliário e a cobrança de taxa de administração do FOF e das taxas dos FIIs que compõem a carteira.

Comparação de tipos de fundos imobiliários (FIIs)

Com tantas opções disponíveis, é natural ter dúvidas sobre qual tipo de FII é mais adequado para seus objetivos. A tabela abaixo pode te ajudar a tomar uma decisão mais informada:

Qual é o melhor tipo de fundo imobiliário para se investir hoje?

Escolher o melhor tipo de FII para você depende do seu perfil de investidor e dos seus objetivos. Não existe uma única resposta, já que cada FII possui características próprias que precisam se adequar às suas metas financeiras.

Um dos pontos importantes é a análise de perfil. Você é conservador, moderado ou arrojado? Busca renda passiva, valorização a longo prazo ou proteção contra inflação? Qual a sua tolerância a risco? Qual o prazo que você tem para resgatar o investimento? Analise as características, vantagens e desvantagens de cada tipo de fundo imobiliário para encontrar o que mais se adequa às suas necessidades.

Como escolher um fundo imobiliário para investir?

Escolher o FII certo depende do que você quer alcançar com o seu investimento. 

Primeiramente, defina seus objetivos. Busca gerar renda extra recorrente? Então FIIs com histórico de bons dividendos são ideais. Se a ideia é ter valorização a longo prazo, priorize FIIs com potencial de crescimento. Para proteção contra inflação, existem FIIs atrelados a índices como o IPCA.

Depois, avalie seu perfil de investidor e analise os tipos de FIIs disponíveis. Fundos de tijolo investem em imóveis físicos como escritórios e galpões. Fundos de papel, por outro lado, aplicam em títulos do mercado imobiliário como CRIs, LCIs e LHs. Há também os híbridos, que misturam ambos os tipos de investimento.

Você pode descobrir o seu perfil de investidor com o nosso questionário.

Pesquise o histórico de rentabilidade, a qualidade dos ativos do fundo e a reputação da equipe de gestão para escolher o FII ideal. Custos e liquidez também são importantes, já que FIIs com alta liquidez têm suas cotas negociadas com mais facilidade na bolsa de valores.

Vale destacar que esse conteúdo não se trata de uma recomendação personalizada. Para ter tranquilidade e segurança em seus investimentos, busque a orientação de um profissional capacitado. Com a InvestSmart, você terá acesso a um time de assessores de investimentos experientes que te ajudarão a escolher os melhores FIIs para o seu perfil e objetivos.

Leia também: Guia completo para você investir em fundos imobiliários (FIIs)