Consórcio imobiliário: um guia alternativo para comprar imóveis

Diante do desejo de conquistar a casa própria, o consórcio imobiliário vem ganhando cada vez mais espaço entre os brasileiros. Apenas no primeiro semestre de 2025, a modalidade registrou um crescimento expressivo de 40,8% em relação ao mesmo período do ano anterior, movimentando cerca de R$ 118,11 bilhões em créditos. Os dados são da Associação Brasileira de Administradoras de Consórcio (ABAC). 

Tradicionalmente, quem não dispõe de recursos para comprar um imóvel à vista recorre ao financiamento, opção que, embora facilite o acesso imediato ao bem, costuma ser acompanhada de altos juros, elevando significativamente o custo final da aquisição. Nesse cenário, o consórcio imobiliário pode se apresentar como uma alternativa interessante. 

Ainda assim, trata-se de uma modalidade que exige atenção às suas regras, prazos e particularidades, já que nem sempre se adapta a todas as necessidades. Continue sua leitura e entenda todos os detalhes. 

O que é consórcio de imóveis?

Um consórcio, em definição, é um instrumento de compra programada em que um grupo de pessoas se reúne para formar um fundo coletivo, administrado por uma instituição financeira, com o objetivo de adquirir um bem em comum. 

Em síntese, cada integrante contribui mensalmente com uma parcela, e, periodicamente, um ou mais participantes são contemplados com uma carta de crédito —  documento que dá direito aos recursos do fundo para adquirir o bem definido. Dessa forma, até o fim do prazo do consórcio, todos os membros têm a oportunidade de serem contemplados.

No caso do consórcio imobiliário, o bem em questão é, necessariamente, um imóvel. Esse é um ponto que vale atenção, pois, ao ser contemplado, o participante deve utilizar a carta de crédito para a compra de um imóvel, não podendo redirecionar o valor para outros fins, como adquirir um carro ou investir em aplicações financeiras, por exemplo. 

Ainda ficou confuso? Sem problema. Continue sua leitura, pois vamos esmiuçar o processo e explicar, passo a passo, cada etapa do consórcio para que você entenda exatamente como essa modalidade funciona.

• Leia também:

Como funciona o consórcio de imóveis? 

Primeiro, vamos entender como funciona, na prática, um consórcio imobiliário. Imagine que um grupo de pessoas tenha o mesmo objetivo de comprar uma casa. Para tal, estes se juntam passam a contribuir mensalmente com uma parcela.

Com a soma das parcelas já no primeiro mês, forma-se um fundo comum. Mensalmente, um participante é sorteado para receber esse dinheiro e comprar o imóvel. Ou seja, de forma aleatória alguém é contemplado com a carta de crédito para fazer a aquisição almejada. 

Nesses momentos, os participantes também podem oferecer lances, ou seja, antecipar parte do pagamento. De modo geral, quem apresenta o maior lance é quem recebe a carta de crédito. Vamos explicar essa possibilidade com mais detalhes adiante, mas, por enquanto, o que você precisa entender é que a liberação do crédito acontece de duas formas: por sorteio ou por lance.

Como você pode imaginar, para que esse processo funcione de forma eficiente, é necessário que alguém organize tudo. Em outras palavras, é preciso que haja quem cuide das cobranças, acompanhe atrasos, realize os sorteios e avalie os lances oferecidos. Esse é o trabalho da administradora, ou seja, da instituição responsável pelo consórcio.

À administradora é cobrada uma taxa de administração. Eis aqui outro detalhe importante. Via de regra, consórcios não têm juros, como acontece nos financiamentos, mas isso não significa que sejam isentos de custos. Além da taxa, pode haver cobranças relacionadas ao fundo de reserva, e até seguro em alguns casos. 

Como funcionam os lances no consórcio?

Em geral, o funcionamento do lance é semelhante ao de um leilão: quem oferecer o maior valor — e for aprovado pela análise da administradora — recebe a carta de crédito.

A diferença é que os lances acontecem às cegas, e o consorciado só paga se sua oferta for a vencedora do grupo. Nesse caso, a administradora desconta o valor do lance do saldo devedor da carta de crédito.

É importante lembrar que as regras e modalidades de lances podem variar conforme a administradora e até mesmo entre grupos da mesma empresa. Aliás, cada consórcio define critérios específicos para desempates. Agora, vamos conhecer rapidamente os tipos de lances mais usuais no mercado.

Tipos de lances mais comuns

• Lance livre – Nesse modelo, o participante define o valor que deseja oferecer, respeitando apenas o mínimo exigido pela administradora. Quem apresentar o maior lance livre no período do sorteio leva a carta de crédito.
• Lance fixo – Aqui, a administradora estabelece um percentual máximo ou um valor fixo que pode ser ofertado. Todos os participantes concorrem dentro desses limites, e a contemplação também é definida pelo maior lance dentro do valor permitido.
• Lance embutido – O participante utiliza parte da própria carta de crédito para antecipar a contemplação. Por exemplo, em uma carta de R$ 300 mil, é possível ofertar um lance de R$ 60 mil mesmo sem ter a quantia, pois ele será abatido do prêmio. Ao ser contemplado, ele recebe R$ 240 mil restantes para a compra do imóvel.

FGTS no consórcio imobiliário

O FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) é um importante recurso que pode ser utilizado para adquirir a casa própria, inclusive, no consórcio. Basicamente, o FGTS pode ser usado para:

1. Dar lance
   • O consorciado pode utilizar o saldo do FGTS para oferecer um lance, aumentando suas chances de ser contemplado antes do previsto. Nesse caso, o fundo funciona como um recurso para antecipar a aquisição do imóvel.
2. Complementar a compra do imóvel
   • Após ser contemplado, o participante pode usar o FGTS para complementar o valor da carta de crédito. Por exemplo, se o imóvel custa R$ 600 mil e o consorciado possui R$ 550 mil na carta, ele pode utilizar R$ 50 mil do FGTS para complementar o valor restante. 
3. Amortização e liquidação
   • O fundo pode ser usado para reduzir o saldo devedor ou quitar totalmente a dívida, desde que o consorciado já tenha sido contemplado e o imóvel comprado. É possível utilizar uma ou mais cotas, contanto que todas sejam aplicadas na compra do mesmo imóvel.
4. Pagamento parcial das prestações
   • O FGTS pode ser usado para pagar até 80% das próximas 12 parcelas, desde que o consorciado já tenha sido contemplado e atenda às regras do Fundo de Garantia. Quanto às parcelas em atraso, é permitido amortizar até três prestações pendentes.

Em suma, o uso do Fundo de Garantia no consórcio exige planejamento e atenção às regras, mas pode ser uma estratégia interessante para agilizar a aquisição do imóvel ou reduzir o esforço financeiro necessário.

Leia também: FGTS liberado: Vale Investir ou Pagar Dívidas?

Custos envolvidos no consórcio imobiliário

Ao considerar a participação em um consórcio imobiliário, um dos pontos mais importantes a serem avaliados com atenção são os custos envolvidos nessa modalidade. Esse forma de aquisição costuma, sim, sair mais barata que o financiamento tradicional, mas há suas exceções, portanto busque ficar atento nas seguintes despesas: 

Taxa de administração

A taxa de administração é o principal custo de qualquer consórcio. Ela incide sobre o valor total da carta de crédito e é diluída ao longo das parcelas. 

Os percentuais cobrados no mercado variam bastante, mas comumente estão entre 15% e 20% do valor total do crédito. Aqui, cabe o cuidado de pesquisar bem sobre a instituição contratada, pois um percentual muito baixo pode estar relacionado à qualidade do serviço oferecido.

Fundo de reserva

O fundo de reserva funciona como um colchão de segurança. Ele é formado a partir de uma pequena parte das parcelas de cada participante e serve para cobrir inadimplências ou custos inesperados. 

Imagine que, em um grupo de 50 participantes, três atrasem o pagamento: o fundo ajuda a manter o sorteio em dia, sem prejudicar os demais. O fundo incide sobre o valor da carta de crédito, e costuma ficar entre 1% e 3%.

Reajustes

As parcelas e o valor da carta de crédito podem ser reajustados periodicamente para preservar o poder de compra. Como a contemplação pode levar anos, um apartamento que hoje custa R$ 300 mil, por exemplo, pode chegar a R$ 350 mil no futuro.

O reajuste segue um referencial definido no momento da contratação, geralmente o Índice Nacional da Construção Civil (INCC), mas em alguns casos também pode ser adotado o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

Seguro ou taxa de seguros

Algumas administradoras incluem seguros que protegem o consórcio em caso de morte ou invalidez do participante. Isso garante que, mesmo em situações imprevistas, o pagamento das parcelas continue, protegendo o grupo. 

Sendo assim, se um participante não puder continuar pagando, o seguro cobre suas parcelas até a contemplação. De todo modo, o seguro não é obrigatório em consórcios desde 2021.

Prós e contras da modalidade

Em linhas gerais, podemos elencar alguns fatores que costumam representar vantagens e desvantagens do consórcio, são eles: 

Vantagens do consórcio de imóveis

• Ausência de juros: diferente de financiamentos, o consórcio não cobra juros, o que naturalmente evita que o contratante pague um valor muito superior no longo prazo. 
• Planejamento financeiro: permite organizar a compra do imóvel de forma programada e gradual. Aliás, o modelo pode ser uma estratégia interessante para quem planeja se capitalizar no médio e longo prazo, pensando na lógica dos lances. 
• Flexibilidade no uso do prêmio: o consorciado pode decidir qual imóvel comprar no momento contemplação, sem necessidade de antecipar essa informação. Aliás, dentro do escopo imobiliário, essa escolha pode incluir casas, apartamentos, terrenos ou até mesmo reformas.
• Dispensa entrada: no consórcio imobiliário, não é necessário pagar entrada para participar. O valor total do imóvel é planejado ao longo das parcelas, sem a necessidade de desembolsos iniciais elevados, como ocorre em financiamentos tradicionais.

Desvantagens e riscos do consórcio imobiliário

• Tempo de espera: a contemplação no consórcio pode variar bastante. Embora seja possível ser sorteado já no primeiro mês, em muitos casos o participante precisa ter paciência, pois a expectativa de receber a carta de crédito pode se estender por anos
• Taxa de administração e reajustes: Apesar de não ter juros, há custos como a taxa de administração e eventuais reajustes ao longo do tempo.
• Encarecimento do imóvel ao longo do tempo: no consórcio imobiliário, tanto o valor da carta de crédito quanto o saldo devedor são corrigidos periodicamente. No entanto, caso os preços dos imóveis subam significativamente, a correção da carta pode não ser suficiente para adquirir um imóvel no padrão desejado.
• Inadimplências: em muitos casos haverá um fundo de reserva para lidar com imprevistos, todavia, o atraso ou não pagamento das parcelas por muitos participantes pode impactar todo o grupo. 

Você também pode se interessar:

Para quem é indicado o consórcio imobiliário?

Embora essa questão possa envolver diferentes especificidades, em linhas gerais, o consórcio imobiliário costuma ser mais vantajoso para quem não tem urgência em adquirir o imóvel, mas deseja se planejar financeiramente e evitar os juros cobrados nos financiamentos tradicionais.

O fator determinante costuma estar relacionado a dois pontos: 

• O custo total da operação; 
• Urgência da compra. 

Para quem pode esperar ser contemplado, o consórcio tende a representar uma forma de aquisição mais econômica. Por outro lado, quem precisa do imóvel em curto prazo pode sentir mais dificuldade, já que a contemplação depende de sorteio ou do sucesso em lances, o que torna o prazo incerto.

Entrada do financiamento ou lance no consórcio?

Cabe salientar essa questão com os casos de pessoas que possuem uma quantia significativa que seria usada como entrada em um financiamento. Nesse caso, uma estratégia interessante pode ser aplicar esse valor em lances no consórcio, aumentando as chances de antecipar a contemplação. 

Ainda assim, especialistas recomendam que esse montante corresponda à 50% ou mais do valor da carta de crédito. É importante lembrar que, mesmo com um lance alto, não há garantias — se o grupo for muito competitivo, o participante pode não conquistar a carta de crédito.

Para quem tem menos recursos disponíveis, outra estratégia é deixar esse valor aplicado até que cresça o suficiente para se transformar em um lance realmente competitivo. De todo modo, qualquer decisão deve ser analisada de forma cuidadosa e, sempre que possível, com o auxílio de um profissional especializado.

Qual a diferença entre consórcio ou financiamento?

Até aqui, você percebeu que o consórcio e o financiamento se distinguem, sobretudo, em virtude de aspectos de urgência e custos. Mas vamos repassar sucintamente alguns pontos. 

Consórcio

O consórcio funciona como uma compra planejada e coletiva. Um grupo de pessoas se reúne para contribuir mensalmente em um fundo comum, administrado por uma instituição autorizada. Esse fundo é usado para contemplar os participantes com cartas de crédito, por meio de sorteios ou lances.

• Não há cobrança de juros, apenas taxa de administração.
• O bem pode demorar a ser conquistado, já que depende da contemplação.
• Costuma ser indicado para quem pode esperar e quer pagar menos no longo prazo.
  

Financiamento

Já o financiamento é uma operação de crédito em que o banco ou financeira empresta o valor para a compra imediata do bem. O cliente começa a usar o imóvel desde o início, mas paga parcelas acrescidas de juros e encargos.

• A entrega é imediata.
• O custo final geralmente é maior por causa dos juros.
• Costuma ser indicado para quem precisa do bem rapidamente e aceita pagar mais por isso.

Entenda de forma mais completa essa comparação: O que é melhor, consórcio ou financiamento?

Quadro comparativo: consórcio x financiamento

Consórcio de imóveis como forma de investimento

É provável que você já tenha ouvido falar de alguém que “investe” em consórcios. Mas é importante esclarecer: o consórcio, em si, não é uma modalidade de investimento. Como visto, trata-se de uma forma de adquirir um bem de valor.

Isso, no entanto, não significa que não possa ser usado de maneira estratégica para gerar rentabilidade. O influenciador e educador financeiro, Eduardo Feldberg, o Primo Pobre, nos traz uma visão interessante sobre esse aspecto. 

“Consórcio não tem rentabilidade. O que você vai comprar com o consórcio, isso sim pode ser o investimento”, explica Feldberg em seu canal no Youtube. 

Para ilustrar, Feldberg cita o caso de quem já possui um capital relevante e o utiliza para potencializar o patrimônio. Um método comum é entrar em um consórcio de alto valor, digamos de R$ 1 milhão, e oferecer um lance embutido de 30%. Essa estratégia aumenta bastante as chances de contemplação.

Ao ser contemplado, o participante passa a ter uma carta de crédito de R$ 700 mil disponível para investir. Esse recurso pode ser direcionado, por exemplo, para o mercado imobiliário, em operações capazes de gerar rentabilidade suficiente até mesmo para cobrir as parcelas do consórcio.

Leia também:

Qual o melhor consórcio imobiliário?

Como você deve imaginar, não existe uma resposta definitiva sobre qual é o melhor consórcio do país. Isso porque cada pessoa tem necessidades e objetivos específicos, o que faz com que uma opção seja vantajosa para um perfil de cliente, mas não necessariamente para outro. 

Por isso, o primeiro passo é realizar uma pesquisa cuidadosa, analisando o mercado e identificando qual alternativa se ajusta melhor à sua realidade financeira. Para facilitar esse processo inicial, reunimos aqui quatro opções de consórcios imobiliários que se destacam no mercado. 

Consórcio Imobiliário Itaú

• Taxa de administração: a partir de 10%.
• Valores da carta de crédito: a partir de R$ 500.000.
• Nota no Reclame aqui: 8,4/10 (RA1000). 
• Destaque: um dos gigantes bancários do mercado, e alternativa interessante para correntistas. 

Consórcio de imóveis Reserva

• Taxa de administração: não disponível publicamente.
• Valores da carta de crédito: entre R$ 129.127 e 463.589.
• Nota no Reclame aqui: 8,0/10 (Ótima). 
• Destaque: líder no ranking de consórcios do Banco Central (1º sem. 2025). 

Evoy Consórcio Imobiliário

• Taxa de administração: não disponível publicamente.
• Valores da carta de crédito: entre R$ 150.000 e 300.000.
• Nota no Reclame aqui: 7,4/10 (Bom). 
• Destaque: vice no ranking de consórcios do Banco Central (1º sem. 2025). 

Rodobens Consórcio Imobiliário

• Taxa de administração: a partir de 9%.
• Valores da carta de crédito: entre R$ 30.000 e 800.000.
• Nota no Reclame aqui: 9,0/10 (RA1000). 
• Destaque: ampla variedade de valores de crédito, aliada a uma das taxas mais competitivas do mercado.

Critérios de seleção 

A seleção foi feita com base em critérios avaliados por analistas de canais especializados, como a equipe do IDinheiro, no ranking do Banco Central, em notas atribuídas em portais de defesa do consumidor, como o Reclame Aqui, além de características próprias de cada consórcio.

Gostou deste conteúdo? Siga o Melhor Investimento nas redes sociais: 

Instagram | Linkedin