Financiamento Imobiliário: Conheça os Modelos Mais Usados no Brasil

O financiamento imobiliário é uma das formas mais populares de adquirir um imóvel no Brasil. Com o passar dos anos, os preços das casas e apartamentos aumentaram, e a opção de parcelar o valor total do imóvel passou a ser a solução mais viável para a maioria dos brasileiros.

Porém, escolher a modalidade de financiamento que atenda as suas necessidades é um grande desafio, já que há diversas opções disponíveis no mercado.

Neste artigo, a equipe do portal Melhor Investimento vai apresentar os principais tipos de financiamento imobiliário no Brasil e suas características. Após a leitura, você saberá qual opção se encaixa melhor no seu perfil.

Quais são os principais tipos de financiamento imobiliário?

Atualmente, no Brasil, os tipos de financiamento imobiliário mais populares são:

Minha Casa Minha Vida (antigo Casa Verde e Amarela)
Financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
Financiamento pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)
Carta de crédito de consórcio imobiliário
Financiamento direto com a construtora
Financiamento direto com o banco

De acordo com o Boletim Informativo de Crédito Imobiliário e Poupança da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP), foram financiados 51,6 mil imóveis em dezembro de 2024. Em comparação a novembro, houve um crescimento de 9,6% e, em relação a dezembro de 2023, um aumento de 7,5%.

Em 2024, mais de 500 mil imóveis foram financiados no Brasil, o que comprova a popularidade e reforça a importância do financiamento como meio de acesso à casa própria.

A seguir, vamos explorar os detalhes de cada um dos principais tipos de financiamento imobiliário, para que você entenda qual a melhor opção para adquirir a sua casa própria.

1. Minha Casa Minha Vida (antigo Casa Verde e Amarela)

Financiamento imobiliário: conheça os modelos mais usados no Brasil — *Moradias do Minha Casa Minha Vida em Queimados-RJ. Foto: Maria Clara Serra / Extra*

O Minha Casa Minha Vida, voltado para famílias de baixa e média renda, é o modelo de financiamento imobiliário mais conhecido no Brasil. Criado em 2009, o programa foi substituído pelo Casa Verde e Amarela durante o governo Bolsonaro e, posteriormente, retomou o nome original.

O MCMV se popularizou por oferecer condições especiais, como juros reduzidos, subsídios do governo e prazos de pagamento estendidos, visando facilitar o processo da compra da casa própria. Além disso, o financiamento pode ser feito pelo FGTS, facilitando ainda mais a aquisição do imóvel.

Quem tem direito?

As condições e critérios variam conforme a faixa de renda da família, com opções de financiamento para quem ganha até R$ 8.000 por mês e atenda os seguintes requisitos:

Não ter imóvel próprio.
Não ter sido beneficiado por outros programas habitacionais do governo.
Morar ou trabalhar na cidade onde pretende comprar o imóvel.

O programa pode ser utilizado tanto por quem deseja comprar um imóvel pronto quanto quem pretende construir.

Subsídio habitacional do Minha Casa Minha Vida

O O subsídio habitacional do Minha Casa Minha Vida tem como objetivo reduzir o valor das prestações do financiamento, tornando a compra da casa própria mais acessível para famílias de baixa renda.

Esse subsídio funciona como um desconto direto no valor do imóvel, reduzindo o montante total a ser financiado. Por exemplo, se um imóvel custa R$ 200 mil e o comprador recebe um subsídio de R$ 20 mil, ele precisará financiar apenas R$ 180 mil, o que diminui o valor das parcelas e facilita o pagamento.

Quem pode soliciar o subsídio?

Para ter acesso ao subsídio do Minha Casa Minha Vida, é necessário se enquadrar em uma das faixas de renda definidas pelo programa:

Faixa 1: Famílias com renda mensal de até R$ 2.850.
Faixa 2: Famílias com renda mensal entre R$ 2.850,01 e R$ 4.700.

Para mais detalhes sobre como solicitar o subsídio, acesse www.caixa.gov.br, procure pela seção de financiamentos habitacionais e escolha a opção para Minha Casa Minha Vida.

2. Financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

Criado em 1964, o Financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação visa facilitar o acesso à habitação a população, com o uso de recursos do FGTS e taxas de juros reduzidas. Em toda a história do SFH, este órgão desempenhou papel decisivo como elo de ligação entre os empresários privados e o governo.

Quais são as regras do SFG?

O Sistema Financeiro de Habitação permite o financiamento para imóveis residenciais de até R$ 1.500.000,00. Para imóveis comerciais ou de valor superior, o financiamento só será possível através do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

Posso usar o meu FGTS para financiar um imóvel?

Sim, é possível utilizar o FGTS na compra do imóvel pelo SFH, o que pode reduzir o valor financiado e, consequentemente, diminuir o valor das parcelas.

Além desse benefício, o SFH oferece taxas de juros mais baixas, especialmente quando comparado a outras modalidades de financiamento, variando entre 7% e 10% ao ano, dependendo do perfil de crédito do comprador e das condições oferecidas pelo banco escolhido.

Perfil de comprador ideal para esse modelo

O SFH é indicado para quem deseja financiar imóveis de menor valor, com um limite de até R$ 1.500.000,00. Esse modelo é ideal para quem busca condições mais acessíveis, especialmente por oferecer taxas de juros mais baixas em comparação com outras modalidades de financiamento.

3. Financiamento pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

Financiamento pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) Foto: Melhor Investimento — *Foto: melhorinvestimento.net*

O SFI é um sistema complementar ao SFH e permite que pessoas adquiram imóveis de valor superior a R$ 1.500.000,00 ou imóveis comerciais.

Diferenças entre SFH e SFI

A principal diferença entre o SFH e o SFI é o valor financiado. Enquanto o SFH tem um limite de R$ 1.500.000,00 para imóveis residenciais, o SFI não possui esse limite, permitindo o financiamento de imóveis mais caros. Além disso, outra diferença é que no SFI, não há a possibilidade de utilizar o FGTS.

Quem pode utilizar o Sistema de Financiamento Imobiliário?

O SFI é voltado para pessoas que buscam imóveis de maior valor ou comerciais. Não há restrição quanto à renda do comprador, mas as condições de financiamento variam bastante entre as instituições financeiras.

Como se inscrever no SFI?

Para se inscrever no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), o processo é diferente do Minha Casa Minha Vida, já que o SFI não é um programa habitacional específico, mas sim um sistema utilizado por bancos para financiar imóveis. Portanto, o SFI não exige inscrições em órgãos públicos, mas sim a solicitação do financiamento diretamente nos bancos que operam nesse sistema.

Passo a passo para solicitar um financiamento pelo SFI:

1. Escolha um banco ou instituição financeira

O SFI é operado por várias instituições financeiras, mas os bancos privados (como Bradesco, Itaú, Santander, etc.) e a Caixa Econômica Federal são alguns dos principais que oferecem essa modalidade de financiamento. Cada banco pode ter diferentes condições e requisitos, então é importante pesquisar qual oferece as melhores taxas e prazos para o seu perfil.

2. Consulte a documentação necessária

RG e CPF
Comprovante de renda (holerite, declaração de imposto de renda ou extrato bancário)
Comprovante de residência (conta de luz, água, telefone, etc.)
Carteira de trabalho (para trabalhadores formais)
Certidão de nascimento ou casamento
Certidão de imóvel (se já possuir algum imóvel registrado)

3. Faça uma simulação do financiamento

A maioria dos bancos oferece simuladores online em seus sites. Você pode calcular as condições do financiamento com base no valor do imóvel, a quantidade de parcelas, a taxa de juros e o valor de entrada.

Sites para simulação:

Caixa Econômica Federal: Simulador de Crédito Caixa
Bradesco: Simulador de Financiamento Bradesco
Itaú: Simulador de Crédito Imobiliário Itaú

4. Solicite o financiamento na agência do banco escolhido

Depois de fazer a simulação e entender as condições, você deve ir até uma agência bancária do banco escolhido e formalizar a solicitação. O banco realizará uma análise de crédito e avaliação do imóvel (para garantir que ele esteja em boas condições para servir como garantia do financiamento).

5. Aprovando o crédito

Caso o financiamento seja aprovado, o banco encaminha para a assinatura do contrato de financiamento. Após a assinatura, o banco libera o valor do financiamento, e você começa a pagar as parcelas conforme acordado.

4. Carta de crédito de consórcio imobiliário

O consórcio imobiliário é uma alternativa para quem não tem pressa em adquirir o imóvel, mas deseja realizar a compra de maneira planejada, sem pagar juros elevados. Ele funciona como uma espécie de poupança coletiva, onde um grupo de pessoas paga mensalidades e, periodicamente, é sorteado para utilizar o crédito.

Como funciona o consórcio para imóveis

No consórcio imobiliário, o participante paga parcelas mensais de um valor determinado até que seja sorteado e tenha direito ao crédito. A carta de crédito adquirida pode ser utilizada para a compra do imóvel desejado. Caso não seja sorteado, o consorciado pode utilizar o crédito ao final do prazo de pagamento.

Vantagens e desvantagens em relação ao financiamento tradicional

A principal vantagem do consórcio é a ausência de juros, apenas taxas administrativas. Contudo, como o imóvel é adquirido somente após o sorteio ou o encerramento do grupo, pode haver uma espera considerável, o que pode ser uma desvantagem para quem precisa do imóvel de forma urgente.

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5. Financiamento direto com a construtora

Algumas construtoras (Direcional, Tenda, MRV e etc), oferecem financiamentos diretos, ou seja, o comprador financia o imóvel diretamente com a empresa responsável pela obra, sem a intermediação de bancos.

Como funciona essa modalidade

O financiamento direto com a construtora pode ser feito em parcelas durante a obra e, após a entrega do imóvel, o comprador assume o financiamento com condições acordadas diretamente com a construtora. As taxas de juros podem ser mais flexíveis e negociadas diretamente.

Principais vantagens e riscos

A vantagem desse modelo é a possibilidade de um parcelamento mais flexível, além da negociação direta com a construtora. O risco, no entanto, está na falta de regulação e proteção dos compradores, já que não há uma entidade externa para fiscalizar o processo.

6. Financiamento direto com o Banco

Financiamento imobiliário: conheça os modelos mais usados no Brasi. Financiamento direto com o Banco — *Foto: Sindicado dos bancários*

Nesse modelo, as instituições financeiras oferecem crédito para o comprador, que paga o valor do imóvel em parcelas mensais, com taxas de juros e prazos variados.

Para solicitar um financiamento via banco, é necessário apresentar a documentação exigida e passar por uma análise de crédito. Além disso, a escolha do banco é fundamental, pois cada instituição pode oferecer condições diferentes de financiamento, incluindo taxas de juros, prazos de pagamento e exigências de entrada.

Como escolher o tipo ideal de financiamento

Escolher o modelo de financiamento ideal é uma decisão crucial para a compra de um imóvel, pois influencia o valor final pago. Antes de optar por uma modalidade, é importante compreender as especificidades de cada tipo de financiamento, considerando aspectos como taxa de juros, prazos de pagamento, limites de financiamento e condições de pagamento.

Dicas para escolher o melhor tipo de financiamento

Compare as condições oferecidas por diferentes bancos e construtoras.
Avalie se a parcela do financiamento cabe no seu orçamento.
Considere utilizar o FGTS, se possível, para reduzir o valor financiado.
Planeje a longo prazo e tenha disciplina financeira.

Conclusão

Principais tipos de financiamento imobiliário

O financiamento imobiliário oferece diversas opções, como o SFH, SFI, financiamento via banco, via construtora e consórcios. Cada modalidade tem suas características e pode ser mais adequada dependendo do perfil do comprador e do tipo de imóvel que ele deseja adquirir.

A importância do planejamento financeiro antes de tomar a decisão

Antes de optar por qualquer modalidade de financiamento, é fundamental realizar um planejamento financeiro detalhado para garantir que a escolha seja vantajosa no longo prazo e não comprometa a sua saúde financeira.