Novo financiamento imobiliário: veja as regras para imóveis de mais de R$ 1,5 Milhão 

O governo federal está avaliando a criação de um novo modelo financiamento imobiliário voltado para imóveis de até R$ 1,5 milhão. A iniciativa busca fortalecer o crédito imobiliário direcionado à classe média e surge em um momento de queda da participação da poupança no setor.

Segundo informações divulgadas pelo O Globo, o presidente Luiz Inácio Lula da Silva já recebeu um esboço da proposta e pediu agilidade na sua implementação. A medida tem como meta movimentar recursos e tornar o financiamento mais acessível, ao mesmo tempo em que preserva a política monetária do Banco Central (BC).

O que prevê o novo financiamento imobiliário?

A proposta do novo financiamento imobiliário em análise está estruturada em dois eixos centrais:

• O primeiro visa aumentar a oferta de crédito liberando uma parte dos depósitos compulsórios sobre a poupança. 
• O segundo, busca tornar os contratos corrigidos pelo IPCA (inflação) mais atrativos, já que a adesão a eles é atualmente muito baixa.

A nova modalidade é cotada em um momento  marcado pela queda na popularidade do presidente Lula e pelo esgotamento do modelo atual baseado na poupança, cuja participação no financiamento do setor caiu de 46% em 2021 para 32% no fim de 2024, segundo dados da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança).

Atualmente, a poupança permanece como a fonte de recurso mais utilizada no financiamento imobiliário, embora já seja acompanhada de perto pelos recursos provindos do FGTS. 

Como funcionaria a flexibilização da poupança?

Uma das principais mudanças em discussão para o novo financiamento imobiliário envolve a flexibilização das regras para uso dos depósitos de poupança. Hoje, 65% desses recursos precisam ser destinados ao crédito imobiliário, 20% ficam retidos no BC como depósitos compulsórios e apenas 15% podem ser usados livremente pelos bancos.

O novo modelo prevê um sistema de “bônus” para incentivar os bancos a ampliarem a oferta de crédito habitacional. Na prática, para cada real a mais emprestado em financiamentos imobiliários, a instituição financeira teria direito de aplicar o mesmo valor em operações livres, com retorno mais atrativo. 

Esse mecanismo ajudaria a reduzir os juros cobrados nos contratos, já que parte da rentabilidade adicional seria repassada ao mutuário.

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Reformulação dos contratos atrelados ao IPCA

Outro ponto central da proposta trata dos financiamentos indexados ao IPCA, que hoje representam apenas 2% das novas operações devido à imprevisibilidade das parcelas. O Banco Central estuda um sistema híbrido de amortização, no qual o mutuário pagaria um valor um pouco maior no início do contrato para reduzir os impactos da inflação sobre as prestações futuras.

Esse modelo permitiria distribuir as variações inflacionárias ao longo do tempo, deixando as parcelas mais estáveis e atraentes. Além disso, ajudaria os bancos a captar mais recursos no mercado de capitais, diminuindo a dependência da poupança como principal fonte de financiamento.

Segundo pessoas envolvidas na elaboração do novo financiamento imobiliário ouvidas pelo O Globo, a mudança deve ter um impacto mais significativo no médio e longo prazo, embora isso não impeça que o modelo seja anunciado em breve. 

Um dos interlocutores que participam das discussões ressalta, entretanto, que a alteração provavelmente não resolverá o impasse relacionado à escassez de recursos baratos para financiar o crédito imobiliário. 

Potencial de injeção de recursos para o novo financiamento imobiliário

Estudos internos apontam que a proposta do novo financiamento imobiliário pode liberar entre R$ 70 bilhões e R$ 80 bilhões para o mercado imobiliário. Já analistas do setor projetam um impacto menor, na faixa de R$ 40 bilhões. Ainda assim, o montante é considerado relevante para destravar o crédito para a classe média.

O governo ressalta que a medida representa uma alternativa mais equilibrada do que simplesmente reduzir a parcela de compulsório, como defendem alguns bancos, incluindo a Caixa Econômica Federal, líder em crédito imobiliário.

Histórico da regulação do financiamento imobiliário

As regras que determinam a destinação dos recursos da poupança ao crédito habitacional têm origem na década de 1960, durante a reforma do sistema financeiro conduzida no início do regime militar. Desde então, o modelo passou por ajustes, especialmente nos anos 1990, após a estabilização da economia.

O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) foi criado em 1964 para suprir a demanda por crédito habitacional, em um contexto de rápida urbanização. Sua atuação envolve limites definidos pelo governo federal, como o valor máximo do imóvel financiado, as taxas de juros e o percentual de renda comprometido pelo comprador.

Em 1997, a Lei 5.514 instituiu o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), que opera de forma mais flexível, sem as restrições do SFH.

Mesmo com reformulações ao longo das décadas, a estrutura básica permaneceu: os bancos são obrigados a destinar parte da captação da poupança para o setor e os juros seguem limitados a 12% ao ano. O novo modelo de financiamento habitacional, portanto, busca atualizar esse sistema diante das mudanças recentes no mercado e das necessidades atuais da economia.

Como funciona um financiamento imobiliário

Para trazer mais clareza ao tema, cabe entendermos um pouco mais sobre como funciona o atual modelo de financiamento imobiliário no Brasil. Como é sabido por muitos, trata-se de uma modalidade de crédito, destinada exclusivamente à aquisição de imóveis — novos ou usados —, bem como à construção, reforma ou até mesmo à compra de espaços comerciais

Quando o comprador não dispõe do valor total, ele recorre a uma instituição financeira para obter o crédito necessário e, posteriormente, realiza o pagamento em parcelas acrescidas de juros e correção monetária. Trata-se do tipo de financiamento com as menores taxas do mercado e com prazos longos de quitação, que podem chegar a 35 anos.

Como anteriormente dito, no Brasil, os recursos que sustentam esse modelo de empréstimo têm como principais fontes a Caderneta de Poupança e o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

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Qual a taxa de juros para financiamento imobiliário?

As taxas de financiamento imobiliário podem variar conforme a política de cada instituição financeira. Entre os principais bancos do país, a média do mercado está em torno de 12,3% ao ano + TR, segundo informações do Quinto Andar.

Em 2025, as taxas mínimas praticadas pelos bancos tradicionais são:

Vale destacar que esses índices podem sofrer alterações dependendo de fatores como o perfil do cliente, o valor do imóvel, o prazo do financiamento e as condições de mercado.

Vale a pena financiar um imóvel? 

Embora não haja uma única resposta para essa questão, é preciso considerar que o financiamento imobiliário ainda representa a principal alternativa do brasileiro que anseia pela compra de um imóvel. Isso se soma ao sonho da casa própria, que permanece vivo no imaginário coletivo.

Segundo dados da Abecip, apenas em 2024, mais de 1,1 milhão de unidades foram financiadas no país, totalizando R$ 312 bilhões em concessões — um crescimento de 25% em relação ao ano anterior. 

Para muitos planejadores financeiros, o financiamento imobiliário é considerado uma “boa dívida”, pois representa uma oportunidade de aumentar o patrimônio. Em geral, para diferentes perfis, o financiamento pode ser alternativa interessante, considerando que muitos não terão o valor à vista para dar no ímóvel, o que certamente seria a melhor opção. 

Ponderações 

No entanto, o benefício provindo do financiamento só se concretiza se as parcelas estiverem dentro do orçamento do consumidor. Caso contrário, o risco de inadimplência cresce, podendo levar à perda do imóvel em leilão.

Entre os fatores que mais influenciam a decisão de contratar um financiamento está a taxa de juros. Ela está diretamente ligada à Selic, que define o custo do dinheiro para os bancos: quando a Selic está alta, os financiamentos se tornam mais caros; quando baixa, o crédito imobiliário fica mais acessível.

Outro ponto importante é a escolha da modalidade de amortização. Na Tabela Price, as parcelas são fixas, facilitando o planejamento, mas o custo total do financiamento tende a ser maior. Já no Sistema de Amortização Constante (SAC), as parcelas começam mais altas e diminuem ao longo do tempo, o que pode pesar no início, mas reduz o custo total do contrato.

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