Dentre as variadas alternativas disponíveis no mercado, os ditos Fundos de Investimento Imobiliário, ou apenas FIIs, entram como uma das principais opções entre os investidores, dada sua potencial capacidade de rentabilidade regular. 

Com isso em mente, apresentamos uma seleção de, ao menos, 5 Fundos Imobiliários para investir em novembro. A grosso modo, estes fundos se destacam no cenário atual e apresentam potencial para agregar bons resultados ao seu portfólio.

Apesar de o setor enfrentar desafios, após dois meses consecutivos de quedas do IFIX, especialistas têm ajustado suas recomendações para focar em fundos imobiliários com potencial de valorização diante de uma possível recuperação do mercado.

Melhores fundos imobiliários para investir em novembro

1. Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)

  • Ticker: KNCR11
  • Recomendações: 4
  • Variação em outubro: +0,13%.

Em novembro, Kinea Rendimentos Imobiliários retorna ao topo entre os FIIs mais recomendados. No final de setembro, a maior parte do patrimônio do Kinea Rendimentos Imobiliários estava alocada em ativos-alvo (92,4%), enquanto o restante foi dividido entre LCI – Letra de Crédito Imobiliário – (5,9%) e instrumentos de caixa (3,1%). 

Com a Selic ainda em patamares elevados, a recomendação da XP Investimentos permanece positiva. “Acreditamos que o fundo está posicionado com um portfólio que deve proporcionar níveis ainda favoráveis de rendimentos durante o atual período de taxas de juros ainda em patamares elevados”, disse Maria Fernanda Violatti, Head de Fundos Listados da XP. 

2. XP Malls (XPML11)

  • Ticker: XPML11
  • Recomendações: 4
  • Variação em outubro: -0,10%.

Outro que frequentemente figura entre os mais recomendados é o XP Malls, fundo imobiliário gerido pela XP Asset Management. Como o nome sugere, o XPML11 concentra a majoritária parte de seus investimentos em shopping centers, ou “malls” – termo utilizado para designar esses centros comerciais nos Estados Unidos.

Entre os destaques mais recentes do FII está um acordo para adquirir participação em três shopping centers da Allos (ALOS3), uma das principais empresas do setor no Brasil. Segundo o memorando de entendimentos, o valor da transação foi de aproximadamente R$ 393 milhões. Conforme o Itaú BBA, o portfólio do XPML11 se destaca pela alta qualidade técnica, composto por ativos premium das classes A e B, mais resilientes em períodos de crise.

3. Bresco Logística (BRCO11)

  • Ticker: BRCO11
  • Recomendações: 3
  • Variação em outubro: -0,98%.

O setor logístico segue sendo um dos favoritos dos analistas, e o Bresco Logística, com sua sólida carteira de ativos e contratos com grandes empresas, mantém sua posição como um dos destaques do segmento.  

Em seu relatório, a Genial aponta o BRCO11 como uma opção atrativa devido à “qualidade e localização do portfólio do fundo”, além das “melhorias e expansão que a gestão tem feito”. Na análise, a corretora destaca a locação do Bresco São Paulo, “que já foi responsável por 16% da receita do fundo”.

4. BTG Pactual Logística (BTLG11)

  • Ticker: BTLG11
  • Recomendações: 3
  • Variação em outubro: -0,96%.

O BTG Pactual Logística é constantemente citado como um dos favoritos pelos analistas, frequentemente figurando no top 3, com direito a lideranças em outras listas especializadas. O fundo possui um portfólio de 22 ativos, a maioria situada na região metropolitana de São Paulo. 

Entre as principais movimentações de outubro, o FII adquiriu um galpão AAA em Cajamar (SP), com um valor total de R$ 165 milhões. Segundo o Santander, o BTLG11 permanece sendo um dos seus 3 FIIs favoritos. Além disso, ele é “nossa preferência para o segmento logístico”, comenta a corretora em seu relatório. 

5. VBI CRI (CVBI11)

  • Ticker: CVBI11
  • Recomendações: 3
  • Variação em outubro: -1,96%.

O fundo de CRIs da VBI Real Estate também vem como um destaque para esse mês de novembro. O fundo visa obter renda e ganho de capital, investindo pelo menos dois terços de seu patrimônio em ativos de renda fixa imobiliária, principalmente CRIs, como o próprio nome indica. 

Sua estratégia combina ativos de high grade e high yield, o que, segundo a Genial, resulta em uma relação equilibrada entre risco e retorno. “Nossa recomendação se baseia na qualidade das garantias dos ativos em carteira, trazendo maior conforto nas operações com maior risco, além de vermos uma assimetria positiva de risco x retorno”, analisa a corretora. 

Critérios de seleção

A seleção dos fundos apresentados neste artigo baseia-se em uma pesquisa do InfoMoney que considera exclusivamente os fundos imobiliários abertos a todos os investidores, excluindo aqueles destinados apenas a investidores qualificados.

A análise foi realizada com base nas carteiras de sete corretoras de renome, sendo elas: BB Investimentos, BTG Pactual, Genial, Itaú BBA, Status Invest, Santander e XP. Desta forma, o levantamento garante uma visão abrangente e representativa das principais recomendações do mercado, de modo que oferece tendências e perspectivas dos especialistas do setor.

Qual é o cenário atual do mercado de FIIs?

O IFIX, índice de referência dos fundos imobiliários, acumulou dois meses consecutivos de perdas em outubro, renovando a mínima do ano com uma queda de 3,06%. Essa sequência negativa, inédita desde 2023, reflete o cenário adverso para o setor, marcado pela alta Selic e, consequentemente, pela maior atratividade dos títulos públicos.

Embora o cenário macroeconômico seja adverso, os fundos imobiliários demonstram resiliência, com os principais segmentos apresentando resultados operacionais positivos, conforme afirmam especialistas em suas carteiras de recomendação. Tais resultados são marcados, sobretudo, pela redução da taxa de vacância e pelo aumento dos preços de aluguel em algumas tipologias.

Além disso, a busca por ativos com maior potencial de rentabilidade e isenção tributária tem impulsionado o constante crescimento do mercado de fundos imobiliários. É o que afirma Flávio Pires, analista de FIIs do Santander.

“Em captação de recursos, nossas estimativas é que captem entre R$ 35 bilhões e R$ 45 bilhões em 2024”, disse o especialista em entrevista recente concedida à revista Exame. “Os números são factíveis e temos mais três meses pela frente”, acrescentou.   

Tendências: Segmentos de FIIs são mais buscados  

O mercado de fundos imobiliários continua em constante evolução, enfrentando desafios próprios de um ambiente dinâmico e mutável. No entanto, dentro desse cenário amplo, existem segmentos que se destacam de forma mais evidente, apresentando maior potencial de crescimento e atraindo mais atenção dos investidores.

Especialistas ressaltam que esses setores em ascensão merecem atenção especial, pois oferecem oportunidades mais promissoras em comparação com o mercado como um todo. Rodrigo Abbud (Patria) e Pedro Carraz (XP Asset) foram alguns dos especialistas que participaram da Expert XP 2024 para discutir as tendências do mercado de fundos imobiliários.

FIIs de logística

Com o crescimento do e-commerce e a crescente demanda por entregas rápidas, os fundos imobiliários voltados para logística têm ganhado destaque. Investir em galpões logísticos tornou-se fundamental para atender à necessidade de eficiência e agilidade na distribuição de produtos. 

“Em 2020, de repente, a gente se viu fechado, as pessoas em casa consumindo, e o mercado logístico não preparado para essa realidade”, recordou Rodrigo Abbud. O que se viu depois foram diversos investimentos no mercado para atender essa demanda. 

Exemplos de fundos de logística: 

  • HSLG11;
  • LVBI11;
  • FIIB11;
  • XPLG11.

FIIs de shopping 

Apesar do impacto inicial da pandemia, o setor de shoppings tem se recuperado bem. A combinação de experiências de compra físicas e online tem mostrado que há espaço para ambos os formatos, tornando os FIIs de shoppings uma opção interessante. 

Em análise, Pedro Carraz destacou a complementaridade entre o e-commerce e os shoppings. Segundo ele, o aumento do comércio online, impulsionado pela pandemia, não significa a substituição dos shoppings, mas sim uma nova forma de interação com o consumidor. “O e-commerce veio para somar, e não substituir o shopping”, afirmou. 

Exemplos de fundos de shopping

FIIs de lajes corporativas 

Com a retomada gradual dos escritórios após o período de home office impulsionado pelo tempo de isolamento que já ficou para trás, os fundos de lajes corporativas estão voltando a ser procurados. Empresas estão expandindo suas áreas de escritório, o que impulsiona a demanda por esses imóveis. 

Abbud lembrou que, no início da pandemia, a perspectiva de muitos era de que o home office se tornasse a nova norma. No entanto, pouco mais de dois anos após os lockdowns, muitas empresas já optaram por um retorno gradual ao trabalho presencial. “A tendência é voltar cada vez mais, já vemos empresas começando a expandir área”, comentou. 

Exemplos de fundos de lajes corporativas

Resumindo 

FIIs mais recomendados para investir em novembro de 2024

  • KNCR11 – Kinea Rendimentos Imobiliários;
  • XPML11 – XP Malls;
  • BRCO11 – Bresco Logística; 
  • BTLG11 – BTG Pactual Logística
  • CVBI11 – VBI CRI.

Atual cenário do mercado de Fundos Imobiliários

O IFIX, índice de referência dos fundos imobiliários, registrou duas quedas consecutivas até outubro, atingindo a mínima do ano com baixa de 3,06%. Apesar do cenário macroeconômico desafiador, especialistas apontam que os FIIs mantêm resiliência, impulsionado por fatores como redução de vacância e aumento dos preços de aluguel em alguns segmentos.

Principais tendências no mercado de FIIs

  • Logística: o crescimento do e-commerce e o consequente aumento da demanda por entregas rápidas destacam os fundos de logística.
  • Shoppings: recuperando-se do impacto da pandemia, o setor de shoppings se mostra promissor, atuando de forma complementar ao e-commerce.
  • Lajes Corporativas: com a volta gradual aos escritórios, os fundos de lajes corporativas retomam a alta com perspectivas de expansão. 

Importante! Este artigo tem caráter informativo e não representa recomendação de compra ou venda de ativos. Para orientações específicas, consulte um assessor de investimentos especializado no mercado.

Lucas Machado

Redator e psicólogo com quase 5 anos de experiência na produção de artigos e notícias sobre uma ampla gama de temas. Suas áreas de interesse e expertisse incluem previdência, seguros, direito sucessório e finanças, em geral. Atualmente, faz parte da equipe do Melhor Investimento, abordando uma variedade de tópicos relacionados ao mercado financeiro.