O mercado imobiliário brasileiro está em plena ascensão, com preços de imóveis crescendo 7,7%, superando a inflação de 4,64%, e o setor de construção civil apresentando crescimento de 4,1%. Entretanto, os Fundos Imobiliários (FIIs) ainda enfrentam um cenário desafiador, com desvalorização das cotas ao longo de 2025. Este fenômeno, que pode parecer contraditório à primeira vista, cria uma oportunidade para investidores de longo prazo.

Crescimento do mercado imobiliário

A pesquisa Fipezap revelou que o preço dos imóveis no Brasil subiu 7,7% em 2025, o que representa o maior aumento desde 2013. Esse crescimento é significativamente superior à inflação do país, que ficou em 4,64%. Esse crescimento no setor imobiliário vem acompanhado de um forte desempenho da construção civil, que gerou 230 mil novas vagas formais de emprego entre janeiro e outubro.

Esse movimento positivo no mercado é impulsionado pela demanda constante por imóveis, especialmente em grandes centros urbanos, e pela crescente recuperação econômica. Em muitos locais, o mercado imobiliário tem sido visto como uma “proteção” contra a inflação, atraindo tanto investidores quanto compradores para o setor.

O mercado de FIIs

Em contraste com o boom no mercado imobiliário, os Fundos Imobiliários (FIIs) têm registrado desvalorização no ano de 2025. O principal índice de FIIs, o IFIX, acumula uma queda de mais de 9% nos últimos 12 meses. Esse desempenho negativo reflete um cenário de altas taxas de juros, que tornam os investimentos em renda fixa mais atraentes, levando investidores a preferirem essas alternativas mais seguras. Além disso, a falta de liquidez em alguns FIIs contribui para a queda nas suas cotas.

Segundo dados da RBR, os FIIs de Papel estão com um desconto de 12%, enquanto os FIIs de Tijolo apresentam uma desvalorização de 21%. Esses números podem parecer preocupantes à primeira vista, mas para muitos especialistas, essa assimetria no preço das cotas cria um cenário interessante para investidores que buscam ativos com potencial de valorização no longo prazo.

O que explica esse descolamento entre mercado imobiliário e FIIs?

O comportamento dos FIIs pode ser explicado, em parte, pela composição do mercado de investidores. Como cerca de 65% das transações de FIIs são realizadas por pessoas físicas, distorções de preço podem ocorrer devido à volatilidade e ao comportamento impulsivo dos investidores. Quando o mercado está em uma fase de incerteza econômica, muitos investidores tendem a vender suas cotas em massa, o que acaba pressionando o preço para baixo.

Ademais, a alta taxa de juros em 2025 e a atratividade da renda fixa contribuem para a fuga de capital dos FIIs para outras opções mais conservadoras e seguras. No entanto, a queda dos preços das cotas pode representar uma oportunidade para os investidores que acreditam nos fundamentos do setor imobiliário e têm uma visão de longo prazo.

Oportunidades para investir em FIIs descontados

Apesar da queda no valor das cotas, vários gestores do mercado imobiliário veem essa situação como uma oportunidade. Claudio Algranti, CEO da Galoppo, gestora de fundos imobiliários, aponta que as cotas dos fundos de tijolo, por exemplo, estão sendo negociadas a preços muito baixos, criando uma janela de compra para os investidores. O descolamento entre o preço das cotas e o valor dos portfólios dos fundos pode gerar ganhos significativos no futuro, uma vez que o mercado imobiliário tende a se recuperar no médio e longo prazo.

Rodrigo Possenti, responsável pelos fundos VRTA11, VRTM11 e OUJP11, corrobora essa visão e afirma que o atual momento é um reflexo das condições macroeconômicas e não dos fundamentos dos FIIs. Para quem está atento ao mercado e acredita no potencial do setor, a queda das cotas é vista como uma oportunidade de compra a preços descontados.

Segmentos de FIIs mais resilientes

Alguns segmentos do mercado imobiliário têm se mostrado mais resilientes e, portanto, mais promissores para os investidores. Os FIIs de logística e os fundos industriais estão se destacando devido à solidez do setor e ao crescente interesse por galpões logísticos. Com o aumento do e-commerce, a demanda por esse tipo de imóvel tem crescido, o que promete uma boa rentabilidade no futuro.

Adicionalmente, os FIIs de papel, especialmente os que investem em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), também são considerados uma boa alternativa. Esses fundos são mais protegidos em relação a flutuações do mercado e, segundo Gabriel Barbosa, responsável pelos fundos TRXF11 e TRXY11, devem entregar um bom retorno para os investidores, especialmente no que diz respeito ao dividend yield.