Melhores fundos imobiliários (FIIs) de shopping para 2025

O fundo imobiliário de shopping oferece aos investidores a oportunidade de investir neste tipo de empreendimento sem precisar comprar uma propriedade inteira. 

Esse segmento entre os fundos imobiliários ganhou popularidade no mercado financeiro, pois é uma ótima opção para quem quer receber uma renda mensal e diversificar a carteira.

Hoje, no Melhor Investimento artigo, vamos nos aprofundar no que são fundos imobiliários de shopping, suas vantagens, desvantagens, como analisar e investir nesse tipo de ativo, além de apresentar os melhores fundos imobiliários de shopping para 2025. Acompanhe!

Sumário:

• O que são fundos imobiliários?
• O que é fundo imobiliário de shopping?
• Como funcionam os fundos imobiliários de shopping?
• Melhores fundos imobiliários de shopping para 2025
• Por que investir em fundos imobiliários de shopping?
• Desvantagens de investir em fundos imobiliários de shopping
• Os maiores FIIs de shopping na bolsa de valores
• Como analisar um FII de shopping
• FIIs de shoppings x ações de shopping: qual o melhor investimento?
• Como investir em FIIs de shopping?
• Resumo: perguntas frequentes

O que são fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários (FIIs) são um modelo de aplicação coletiva em que várias pessoas investem em um mesmo projeto. Além disso, é uma forma de investimento que torna o acesso a imóveis mais simples e menos burocráticos.

O investimento no mercado imobiliário brasileiro, por meio de FIIs, começou há 30 anos. Atualmente, são quase 500 fundos listados na Bolsa de Valores (B3), sendo que 111 deles fazem parte do Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) — principal indicador de desempenho dos fundos imobiliários negociados na B3.

Leia em detalhes no artigo: Fundos imobiliários (FIIs): guia completo para você investir

O que é um fundo imobiliário de shopping?

O fundo imobiliário de shopping é um veículo de investimento que possui o portfólio composto por um ou mais shoppings centers, em que o lucro advém dos aluguéis pagos pelos lojistas. 

Nessa modalidade de investimento, o capital de vários investidores — os chamados cotistas — é aplicado em conjunto para adquirir e administrar o portfólio.

Ao investir nesses fundos, é possível ter exposição ao setor de varejo sem a necessidade de possuir ou administrar propriedades diretamente.

Os gestores do fundo são responsáveis por fazer o gerenciamento dos imóveis que compõem a carteira, administrar os aluguéis das lojas e avaliar o valor de mercado dos imóveis para vendas posteriores. 

O lucro é distribuído entre os cotistas — proporcionalmente ao número de cotas que cada um possui.

É importante ressaltar que os fundos imobiliários são investimentos de renda variável. Ou seja, apesar de ser uma ótima opção de investimento, não há retorno garantido e o investidor pode, inclusive, perder dinheiro. 

No entanto, se as cotas valorizarem, além dos proventos mensais, é possível ganhar dinheiro vendendo as cotas.

Além disso, uma das grandes vantagens dos FIIs de shopping é que os proventos são isentos de imposto de renda. Mas atenção, mesmo que os rendimentos sejam isentos, é necessário fazer a declaração do IR.

Como funcionam os fundos imobiliários de shopping?

Entre os diversos tipos de fundos imobiliários disponíveis, os de shopping centers se destacam por investir em um segmento mais sólido e rentável do mercado imobiliário. 

O fundo imobiliário de shopping entra na categoria dos fundos de tijolo — aqueles que investem em imóveis físicos, diferente dos fundos de papel que aplicam em títulos atrelados ao mercado imobiliário.

O FII é administrado por um gestor, que é o profissional que será responsável por definir como os recursos do fundo serão alocados.

Esse gestor fará uma série de análises antes de montar o portfólio do fundo, considerando: 

• o mercado nacional de shoppings;
• localização do imóvel;
• fluxo na região;
• oportunidade de crescimento;
• quem são os locatários;
• quais são as lojas âncoras;
• práticas ESG realizadas pela administração do shopping e pelos lojistas;
• riscos e a diligência completa (situação legal, fiscal, ambiental, técnica e urbanística).

O gestor do FII que decidirá se o fundo será monoativo (com apenas um shopping na carteira) ou multiativo (com mais de um shopping na carteira). 

A maioria dos portfólios possuem mais de um empreendimento, por conta da diluição de riscos e para aumentar a diversificação, que proporciona um melhor balanceamento da carteira.

Ao aplicar em um fundo imobiliário de shopping, o investidor receberá todos os meses os proventos (aluguéis), que serão pagos pelo fundo. 

Mas, além disso, os contratos de aluguel também possuem uma parcela atrelada ao percentual de faturamento das lojas — isso significa que a receita do FII de shopping é influenciada diretamente pelo nível de atividade econômica. Como resultado, esse tipo de investimento tem potencial para gerar bons dividendos.

No Brasil, os FIIs são negociados na B3, a Bolsa de Valores de São Paulo. Eles são transacionados em unidades chamadas de “cotas”. O preço de uma cota de FII é determinado pela oferta e demanda no mercado.

Veja também: Fundos imobiliários de logística: o que são e quais se destacam em 2025

Melhores fundos imobiliários de shopping para 2025

BPML11

• P/VP muito atrativo (0,61) e um dos maiores DY (16%) da lista, tornando-o o melhor custo-benefício.

O BPML11 é um fundo imobiliário focado em investimentos em shopping centers, visando a exploração comercial por meio de locação ou posterior alienação dos ativos. Administrado pelo BTG Pactual Serviços Financeiros S/A DTVM, o fundo possui uma gestão ativa e é destinado a investidores qualificados. A taxa de administração é de 1,00% ao ano sobre o patrimônio líquido.O BPML11 é um fundo imobiliário focado em investimentos em shopping centers, visando a exploração comercial por meio de locação ou posterior alienação dos ativos.

Administrado pelo BTG Pactual Serviços Financeiros S/A DTVM, o fundo possui uma gestão ativa e é destinado a investidores qualificados. A taxa de administração é de 1,00% ao ano sobre o patrimônio líquido.

CPSH11

• P/VP de 0,77, mas com um DY expressivo de 13,37%, garantindo boa rentabilidade.

O CPSH11 investe em empreendimentos de alto padrão no segmento de shopping centers. Com um P/VP de 0,77, indica que suas cotas estão sendo negociadas com desconto em relação ao valor patrimonial. O DY de 13,37% reflete uma distribuição de rendimentos atrativa aos cotistas.

BBIG11

• P/VP de 0,73 e DY de 11,99%, um equilíbrio interessante.

O BBIG11 tem como objetivo obter renda por meio da exploração imobiliária de shopping centers de elevado padrão, além de ganhos de capital com a alienação dos ativos. Em dezembro de 2024, o fundo distribuiu R$ 0,099 por cota, um aumento de 10% em relação ao mês anterior, impulsionado pela gestão ativa e pelo recebimento de receitas dos ativos, como os R$ 6,622 milhões provenientes do Shopping RioSul. A base de investidores ultrapassou 27 mil cotistas no período. Destaca-se também a inclusão do BBIG11 no IFIX e em dois índices globais da FTSE Russell, ampliando sua visibilidade no mercado.

HSML11

• P/VP 0,75 e DY de 11,40%, combinação sólida.

O HSML11 é um fundo imobiliário focado em investimentos no setor de shopping centers. Com um P/VP de 0,75, suas cotas estão sendo negociadas com desconto em relação ao valor patrimonial. O DY de 11,40% indica uma distribuição de rendimentos consistente aos investidores.​

VPSI11

• Apresenta o maior DY da lista (17,12%), mas um P/VP muito baixo (0,41).

O VPSI11 investe no Polo Shopping Indaiatuba, buscando gerar renda por meio da exploração comercial do empreendimento. Apesar de apresentar o maior DY da lista, com 17,12%, seu P/VP de 0,41 sugere que o mercado está precificando suas cotas significativamente abaixo do valor patrimonial, o que pode indicar riscos associados ao ativo ou à gestão

Por que investir em fundos imobiliários de shopping?

1. Valor da cota

Por existir uma variedade de fundos imobiliários de shopping, é possível encontrar fundos com diferentes valores e escolher aquele que melhor se adequa à sua carteira. Inclusive, existem cotas de FIIs com valor menor que R$ 60.

Mas fique atento, o valor da cota ser baixo não significa que seja um bom investimento. Sempre faça uma pesquisa sobre o FII para saber se vale a pena realizar a aplicação. 

Afinal, o mercado financeiro possui milhares de possibilidades e nem todas são capazes de dar o retorno que você espera da sua carteira de investimentos.

2. Receita constante através do aluguel

Os fundos imobiliários de shopping possuem uma estrutura de distribuição de aluguel que oferece uma renda estável para o investidor. 

Isso se dá pelo fato de haver um número limitado de espaços disponíveis em um shopping, o que faz com que a vacância seja baixa e o fluxo de locação constante. 

Além disso, os aluguéis são reajustados anualmente pela inflação, o que garante o aumento da receita com o tempo.

3. Diversificação de investimento

Investir em FIIs de shopping é uma boa oportunidade de diversificação. Caso opte por um fundo multiativo, isso minimiza o risco de perda total, pois caso uma propriedade tenha um desempenho aquém do esperado, as outras propriedades do fundo podem compensar essa perda.

Mas caso escolha um fundo monoativo, também estará diversificando as opções da sua própria carteira de investimento, dissolvendo os riscos entre os ativos.

4. Negociação mais fácil

Investir em um imóvel comercial individual pode ser um processo complicado e demorado. Já ao investir em um fundo imobiliário de shopping, a negociação é mais fácil, pois todas as propriedades do fundo estão agregadas em um só pacote. Isso facilita tanto a compra quanto a venda das cotas do fundo.

5. Possibilidade de valorização a longo prazo

Um fundo imobiliário de shopping pode se valorizar a longo prazo por conta do aumento das receitas. Isso ocorre quando o número de visitantes do shopping aumenta, assim como a variedade de lojas. 

Além disso, pode ocorrer uma valorização imobiliária na região do empreendimento — com a inauguração de um transporte metroviário ao lado, por exemplo — o que pode fazer com que o valor das cotas do fundo suba.

6. Isenção de Imposto de Renda

Ao contrário do investimento direto em imóveis, o investimento em fundos imobiliários de shopping possui isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos mensais, o que é uma vantagem para o investidor.

Outra modalidade de fundo que também possui isenção de IR e tem conquistado um espacinho na carteira dos investidores, são os Fundo de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais (Fiagro). Saiba mais sobre esse tipo de investimento nesse artigo.

7. Liquidez

A liquidez de um fundo é medida pela velocidade em que se consegue vender suas cotas, ou seja, transformá-las em dinheiro. 

Como as cotas dos FIIs de shopping são negociadas na Bolsa de Valores (B3) e possuem um alto número de investidores, existe uma chance maior de liquidez quando comparado a investir diretamente em um imóvel.

8. Tangibilidade

Diferente de muitos ativos disponíveis no mercado, inclusive os próprios fundos (como os de papel, cambial e corporativo) com o fundo imobiliário de shopping, o investidor tem a liberdade de poder visitar o local, avaliar os locatários e saber exatamente no que está investindo.

Desvantagens dos FIIs de shopping

Vacância e inadimplência

A vacância é o período em que um espaço em um shopping não está alugado, enquanto a inadimplência ocorre quando os locatários não pagam o aluguel devido. 

Essas duas situações podem reduzir a renda gerada pelo fundo e, consequentemente, o valor das cotas dos investidores.

Como minimizar o risco:

• Escolha fundos que invistam em shoppings com histórico de baixa vacância e inadimplência.
• Observe a qualidade dos locatários e a diversificação de segmentos entre estes.

Concorrência entre shopping centers e comércio eletrônico

A disputa entre shopping centers, principalmente em áreas urbanas, e o crescimento das vendas pela internet, pode afetar o desempenho dos FIIs de shopping.

Como minimizar o risco:

• Avalie a localização, público-alvo e diferenciais do shopping onde o fundo investe.
• Procure fundos que invistam em shoppings com intensa agenda de eventos, áreas de lazer e alimentação de qualidade.

Riscos associados à economia e política

O desempenho de FIIs de shopping está diretamente ligado à saúde da economia como um todo. Fatores como recessões, aumento da inflação, e políticas governamentais podem impactar negativamente o setor.

Como minimizar o risco:

• Mantenha-se informado sobre o cenário econômico e político do país.
• Diversifique sua carteira de investimentos, incluindo ativos que não dependam exclusivamente do crescimento econômico.

Gestão e administração do fundo

A qualidade da gestão e administração do FII é crucial para o sucesso do investimento. Uma má gestão pode causar queda nas cotas, rendimentos menores ou falhas na comunicação com os cotistas.

Como minimizar o risco:

• Pesquise sobre a reputação e experiência do gestor do fundo.
• Verifique e acompanhe o histórico de desempenho dos fundos geridos pelo gestor.

Os maiores FIIs de shopping na bolsa de valores

Para facilitar sua pesquisa, a tabela a seguir apresenta os 10 maiores FIIs de shopping em termos de patrimônio líquido. Veja:

Como analisar um FII de shopping

1. Qualidade e o desempenho do shopping

É importante verificar os indicadores de desempenho do shopping, como taxa de ocupação, vendas por metro quadrado, ticket médio, fluxo de pessoas, entre outros.

Os relatórios gerenciais e as apresentações feitas por gestores do fundo podem ser uma fonte de informações valiosas nesse sentido. 

Além disso, é importante verificar a localização e o público-alvo do shopping, avaliando aspectos como a concorrência na região, a infraestrutura, o acesso, a segurança e o perfil socioeconômico dos frequentadores.

2. Gestão do fundo

Avalie a experiência e a reputação do gestor do FII de shopping, bem como a qualidade da sua equipe de gestão. 

Uma gestão competente e experiente faz a diferença na obtenção de retornos consistentes para o investidor. 

Além disso, é importante verificar a postura do gestor diante dos cotistas, analisando a transparência nas informações divulgadas e a comunicação com os investidores.

3. Distribuição de resultados

Verifique qual é a política de distribuição de rendimentos do fundo, bem como a consistência e a estabilidade dos pagamentos de aluguéis. 

Algumas informações que podem ajudar nessa análise são a frequência de distribuição de resultados, a composição dos pagamentos (como aluguéis fixos e variáveis) e a rentabilidade histórica do fundo.

4. Valor de mercado das cotas do fundo

Pesquise se as cotas estão sendo negociadas a um preço justo e se estão apresentando uma boa relação risco-retorno. 

Para isso, é possível comparar o preço das cotas com o valor patrimonial do fundo, analisando se há um desconto ou um prêmio em relação ao valor real dos ativos. 

Além disso, faça uma comparação em relação a outros fundos imobiliários para identificar qual possui a rentabilidade mais atrativa.

5. Bônus

Existem outros fatores que auxiliam na escolha dos melhores fundos imobiliários de shopping, como a liquidez das cotas, a estrutura jurídica do fundo e a capacidade de captar recursos para novos investimentos.

Além disso, os FIIs de shopping se beneficiam de desempenho de indicadores como crescimento econômico, taxas de juros baixas, inflação controlada e confiança do consumidor. 

Então também esteja atento a esses aspectos para saber se é um bom momento para aplicar nesse tipo de ativo.

FIIs x ações: qual a melhor opção para investir em shopping?

A escolha entre FIIs e ações de shoppings depende de seus objetivos e perfil de investimento. Vamos analisar as características de cada opção

FIIs de shoppings

Os FIIs de shoppings oferecem renda passiva por meio de dividendos mensais dos aluguéis pagos pelas lojas. Ou seja, você investe em uma cesta de shoppings diversificada, o que diminui o risco. Além disso, o preço das cotas costuma ser menos volátil e a gestão é feita por profissionais especializados.

Por outro lado, o potencial de crescimento do valor costuma ser menor que o de ações. Existe o risco de lojas desocuparem os espaços (vacância) e há taxas de administração e outras despesas.

Ações de shoppings

As ações de shoppings possibilitam ganhos maiores no longo prazo, já que o valor da ação pode subir. A liquidez é alta, visto que você pode vender as ações a qualquer momento na bolsa.

No entanto, o preço das ações sofre variações bruscas — alta volatilidade. Outro fator é que o desempenho da empresa depende do cenário econômico e do varejo, sendo necessário analisar cada empresa antes de investir.

De forma simplificada, os FIIs podem ser melhores para quem busca renda passiva com menos risco e as ações são indicadas para quem quer potencial de valorização e tolera mais risco.

Como investir em FII de Shopping?

Entenda seu perfil de investidor

Antes de tudo, saiba qual é o seu perfil de investidor. Isso é essencial para garantir que as aplicações estejam alinhadas com seus objetivos e sua tolerância ao risco.

Abra uma conta em uma corretora de valores

Escolha uma instituição financeira que atenda às suas necessidades e abra uma conta. Ela será responsável por intermediar as operações de compra e venda de cotas dos FIIs.

Dica: opte por corretoras com boas análises e recomendações de FIIs e tarifas competitivas.

Faça uma análise do mercado de shoppings

Antes de investir, é fundamental conhecer o setor de shoppings, analisar perspectivas de crescimento, taxas de ocupação e tendências.

Escolha os FIIs de shoppings que deseja investir

Avalie a performance, riscos e oportunidades dos FIIs de shoppings disponíveis no mercado. Fique atento aos seguintes aspectos: gestão do fundo, diversificação da carteira, rentabilidade histórica, taxas e custos operacionais.

Defina a estratégia e o valor a ser investido

Estabeleça a quantidade de recursos que deseja investir no segmento e a estratégia que melhor se encaixa em seu perfil (investimento de longo prazo, dividendos etc).

Execute o investimento em FIIs de shopping

Após definir a estratégia, basta comprar as cotas dos fundos que escolheu no home broker da corretora de valores.

Monitore seus investimentos

Depois disso, é fundamental definir uma periodicidade para acompanhar os FIIs — assim como todos os investimentos em que você aplica — para avaliar seus resultados e identificar se o fundo deve permanecer na sua carteira ou ser passado para frente.

Se você ainda não tem segurança para investir sozinho ou não possui tempo para avaliar os investimentos da sua carteira, pode optar por uma assessoria de investimento.

Resumindo

O que é fundo imobiliário de shopping?

Fundo imobiliário de shopping é um tipo de fundo de investimento que investe em shopping centers. Os cotistas desses fundos recebem mensalmente os proventos (aluguéis) pagos pelos lojistas dos shoppings.

Como investir em fundo imobiliário de shopping?

Para investir em um fundo imobiliário de shopping, é necessário abrir conta em uma corretora de valores e comprar cotas do fundo. Os fundos imobiliários de shopping são negociados na Bolsa de Valores.

Qual é o maior FII de shopping?

Atualmente, o FII de shopping de maior patrimônio no Brasil é o KNCR11, com mais de R$ 7,8 bilhões de patrimônio líquido.

Nota: Este artigo não configura uma orientação personalizada, logo, não recomenda a compra ou venda de nenhum dos ativos mencionados. O conteúdo tem viés informativo, assim, se restringe a auxiliar na tomada de decisão.

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