15 fundos imobiliários para investir em abril, segundo a XP Investimentos

Em abril de 2025, a perspectiva para o desempenho dos fundos imobiliários ainda é cautelosa, por conta dos diversos desafios econômicos que economia brasileira enfrenta, como as oscilações na taxa de juros e o baixo crescimento do PIB.

Entretanto, para os investidores mais arrojado, momentos de incerteza como esses podem indicar boas oportunidades de lucratividade. A estratégia de investir em uma “maré baixa” pode ser uma boa opção, se alinhada a sua capacidade de exposição ao risco.

De olho nos fundos imobiliários, a XP Investimentos atualizou sua carteira recomendada, apresentando os ativos com bom potencial de rentabilidade para 2025. A seguir, a equipe do Melhor Investimento te apresenta os melhores FIIs para investir em abril de 2025.

Segmento de recebíveis dominando as recomendações

Com nove ativos e 43% de participação na carteira da XP em abril, os FIIs do segmento de recebíveis são a grande aposta da corretora para 2025.

Estes fundos investem majoritariamente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que oferecem maior previsibilidade e bons dividendos.

Principais fundos de recebíveis para 2025:

• RBRR11 (RBR High Grade): um dos mais consistentes da carteira, com yield anualizado de 13,5% e cotação abaixo do valor patrimonial (VM/VP de 93%).
• MCCI11 (Mauá Capital Recebíveis): retorno sobre dividendos de 12,9% ao ano, sendo negociado com um leve desconto.
• KNCR11 (Kinea Rendimentos): fundo de grande porte (R$ 8 bilhões de VM), se destaca pela estabilidade e liquidez.

Fundos de logística mantém atratividade

A diversificação geográfica e contratos de longo prazo continuam atraindo os olhares para os fundos de galpões logísticos. A XP destacou quatro ativos no setor, que representam 19,5% da carteira da carteira.

Fundos de logística preferidos da XP para Abril:

• BTLG11 (BTG Logística): destaque do setor, cotado com 6% de desconto em relação ao VP, com DY de 9,6% e boa performance recente.
• XPLG11 (XP Logística): portfólio bem distribuído e boa gestão, apesar da queda de 2,4% na performace do acumulado do ano até 31 de março.
• BRCO11 (Bresco Logística): ativo consolidado no segmento, com retorno de 9,8% ao ano.

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Shoppings e lajes voltam ao radar

Com o reaquecimento da economia e a maior circulação em centros comerciais, os fundos de shoppings e lajes corporativas têm apresentado recuperação. Shoppings (12,5% da carteira) e lajes corporativas 11,0% da carteira. Desses setores, a XP recomenda:

• XPML11 (XP Malls): fundo de shoppings com ativos premium, cotado com 13% de desconto e yield de 10,8%.
• PVBI11 (VBI Prime Offices): apesar da volatilidade no setor, a gestora vê bom potencial na retomada dos escritórios de alto padrão, com VM/VP de apenas 75%.

Fundos Híbridos e FoFs também têm espaço

• CPTS11 (Capitânia Securities): fundo híbrido que mescla CRIs e imóveis físicos, com rentabilidade expressiva (+15% no mês).
• RBRF11 (RBR Alpha): Com 10,9% de dividend yield anuanizado, o RBRF11 é um fundo de fundos (FoF) com carteira diversificada, ideal para quem busca exposição a diferentess segmentos de FIIs.

15 melhores fundos para investir em Abril/25

Vale a pena investir em FIIs agora?

Com a inflação controlada e os juros em queda, os FIIs voltam a oferecer um ótimo ponto de entrada. Além da isenção de IR sobre dividendos (para pessoas físicas), muitos fundos estão sendo negociados com descontos relevantes frente ao seu valor patrimonial — um prato cheio para quem busca renda passiva e valorização.

Como saber se um FII está barato?

Rafael Bellas, Coordenador de Produtos na Diretoria de Alocação da InvestSmart XP, em entrevista ao Melhor Investimento, explicou que um dos principais indicadores para essa análise é o P/VP, ou seja, o Preço sobre o Valor Patrimonial.

“Se esse número for igual a 1 (abaixo de 100%), significa que a cota está sendo negociada exatamente pelo valor patrimonial do fundo. Abaixo de 1, pode indicar que o mercado está vendo aquele fundo como mais barato do que ele realmente vale. Acima de 1, sugere que o investidor está pagando um prêmio sobre esse valor patrimonial.”

Como interpretar o P/VP para cada tipo de fundo

Entretanto, Bellas ressalta que é importante fazer distinções. Nos fundos de tijolo — que investem diretamente em imóveis — o P/VP precisa ser analisado com mais cautela. “O valor patrimonial nos fundos de tijolo diversos fatores: localização, liquidez dos ativos, qualidade da ocupação e gestão. Um fundo com P/VP abaixo de 1 pode parecer barato, mas às vezes o mercado está precificando riscos reais — vacância alta, imóveis mal localizados ou uma gestão ineficiente.”

Por isso, um P/VP abaixo de 1 nesses casos não deve ser interpretado automaticamente como uma oportunidade de compra, e sim como um sinal de atenção que precisa de uma análise mais aprofundada.

Já nos fundos de papel, que investem em títulos de crédito imobiliário, a leitura do P/VP tende a ser mais direta. “Como esses ativos têm preços definidos por taxas e risco de crédito, um P/VP abaixo de 1 geralmente representa um desconto real. Aqui, o mercado pode estar oferecendo uma boa oportunidade.”

• Veja também: 10 Melhores Fundos de Papel para Investir em 2025

O que mais considerar além do P/VP?

O consenso é que nenhum indicador deve ser analisado de forma isolada:
“Além do P/VP, o investidor precisa olhar para a qualidade dos ativos, o histórico e a capacidade da equipe de gestão, a consistência na distribuição de dividendos e o cenário macroeconômico. Tudo isso conta na hora de decidir se o fundo está de fato barato — ou se o mercado está enxergando algo que você ainda não viu.”

No Brasil, a XP é referência em investimentos e te oferece uma ampla gama de ativos para investir, além de análises exclusivas e suporte especializado. 

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