Muitos investidores brasileiros, que desejam investir em imóveis, acabam recorrendo aos Fundos Imobiliários. Essa é uma boa alternativa para quem quer entrar no mercado, mas não quer enfrentar a burocracia.

Dessa forma, as aplicações podem ser feitas por meio de cotas de FIIs, seja de “papel”, “tijolo” ou “híbrido”.

Neste artigo, falaremos especificamente sobre a opção híbrida, como ela funciona e qual a diferença dela para os outros tipos de fundos. Para saber mais, continue a leitura!

O que são Fundos Imobiliários Híbridos?

Os Fundos Imobiliários Híbridos são uma subcategoria de um investimento voltado ao mercado de imóveis. Eles possuem características de outras duas opções: os FIIs de papel e os de tijolo.

Uma de suas principais vantagens é a possibilidade que o investidor tem de montar uma carteira mais diversificada, uma vez que é possível ter ativos financeiros e físicos.

Outra característica importante sobre os FIIs híbridos é que sua operação pode acontecer na Bolsa. Isso porque há a combinação entre recebíveis imobiliários e imóveis físicos.

A regulamentação desse tipo de aplicação é feita pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que tem outras responsabilidades, como: criar o fundo, elaborar o regulamento e captar investidores.

Já sua administração fica a cargo de uma gestora ou instituição financeira especializada. Em ambos os casos, a empresa tem como objetivo, gerir o patrimônio, selecionar os ativos que o cotista deve adquirir e distribuir os rendimentos entre eles.

Qual a diferença entre FII de tijolo e papel?

Como citamos anteriormente, os Fundos Imobiliários Híbridos são compostos pelos de tijolo e de papel, tendo características de ambos. Mas você sabe qual é a diferença entre eles? Veja:

Os FIIs de papel são focados no investimento em recebíveis no setor de imóveis, como, por exemplo, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

No caso dos fundos de tijolos, o investidor realiza aplicações em propriedades, sendo empreendimentos físicos. Dessa forma, o rendimento desse tipo de ativo vem por meio de sua venda ou locação.

Tipos de recebíveis que compõem os fundos de papel e de tijolos

Os Fundos Imobiliários de Papel são compostos por aplicações e renda fixa, como: Letras Hipotecárias (LHs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

Já os FIIs de tijolo têm em sua carteira os seguintes tipos de construção: hotéis, galpões, shoppings, hospitais, entre outros.

Como os Fundos Imobiliários Híbridos funcionam?

Quando há o interesse de um investidor em entrar no mercado de imóveis, uma das opções é se tornar um cotista de Fundos Imobiliários. Assim, a gestora responsável faz a captação dos recursos, utilizados na compra de ativos, podendo ser físicos ou financeiros.

Saiba mais como os FIIs híbridos funcionam de fato:

Composição da carteira

Basicamente, se usa o capital recolhido dos cotistas para a aquisição de imóveis em seu estado físico. Isso significa que há a compra de empreendimentos, que podem ser galpões logísticos, prédios residenciais, comerciais, shoppings, entre outras possibilidades.

Essas construções são selecionadas conforme as oportunidades que o mercado tem oferecido, sempre se baseando na estratégia que o gestor compreende como sendo a que mais vai trazer rendimentos. A escolha deve considerar o momento econômico do país.

Por ser um portfólio híbrido, há também o investimento em ativos financeiros do setor, como as LCIs e os CRIs, por exemplo. As primeiras são títulos emitidos por instituições financeiras, voltadas para o ramo de financiamentos. Já os CRIs são papéis do setor de empréstimos.

Rentabilidade

Outra característica importante dos Fundos Imobiliários Híbridos tem relação com a rentabilidade. Eles podem ser pagos por meio de aluguéis dos imóveis adquiridos pelo investidor ou pelos ativos financeiros.

Os dividendos são pagos de forma periódica, segundo o regulamento do Fundo. Ele prevê que haja repartição de, pelo menos, 95% do lucro líquido entre todos os cotistas do FII.

A lucratividade cai conforme a valorização ou desvalorização dos imóveis e também com os ativos financeiros que compõem a carteira.

Em resumo, a capacidade de lucro dos FIIs híbridos dependerá diretamente da composição do portfólio e do cenário econômico do momento. Isso significa que é preciso considerar a inflação e os juros do período.

Quais são as vantagens e desvantagens?

Assim como acontece em qualquer tipo de investimento, os FIIs híbridos contam com vantagens e desvantagens. Por isso, veja um pouco de cada uma delas:

Vantagens

Um dos principais pontos positivos desse tipo de fundo é a possibilidade de escolher ativos de qualquer tipo, podendo ser empreendimento físico ou apenas no papel. Nessa questão, os Fundos Imobiliários Híbridos acabam saindo na frente no que diz respeito ao mercado imobiliário.

A diversificação na carteira é outra vantagem muito importante nesse mercado. Afinal de contas, nessa modalidade, o investidor faz a aquisição de cotas, que permite um portfólio mais amplo.

Outro fator positivo é que, há a liberdade para seleção dos ativos, permitindo que o investidor e o gestor avaliem o momento econômico do país na hora de montar a carteira.

Um exemplo que ajuda a entender essa vantagem é: se o país vive um momento em que o varejo passa por dificuldades, significa que investir na compra de um shopping pode não ser uma boa ideia. Afinal de contas, o impacto financeiro pode ser negativo.

Ao ter um fundo híbrido, esse tipo de problema traz menos prejuízos, uma vez que o portfólio conta com outras opções de ativos, que podem compensar as perdas dos demais.

Desvantagens

Falando agora dos pontos positivos, podemos destacar a liberdade que o gestor tem de selecionar as aplicações que vão compor a carteira do investidor. Por isso é essencial contar com uma empresa que tenha credibilidade no mercado e que tenha um bom histórico.

Outra desvantagem tem relação com os riscos que o segmento imobiliário tem de forma geral. Quando o mercado está em baixa, o valor das cotas acaba ficando acima do normal. 

Além disso, há a possibilidade de sofrer com a inadimplência de quem aluga os empreendimentos físicos. Esse tipo de problema acaba afetando a rentabilidade.

FIIs na bolsa de valores

A negociação das cotas dos Fundos Imobiliários Híbridos ocorre diretamente na Bolsa de Valores. Tanto pessoas físicas quanto jurídicas podem adquiri-las.

Existem várias opções para quem deseja entrar neste segmento. Veja algumas das principais opções disponíveis na Bolsa: Kinea Renda Imobiliária (KNRI11), Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11), Santander Renda de Aluguéis (SARE11), Rio Bravo Varejo (RBVA11), CSHG Renda Urbana (HGRU11), entre outros.

Como investir em FIIs híbridos?

Agora que você já tem uma maior compreensão sobre o que é e como funcionam os Fundos Imobiliários Híbridos, que tal começar a planejar como começar a investir nesse mercado?

O primeiro e talvez mais importante passo é saber qual é o seu perfil de investidor. Para descobrir isso é necessário entender quais são seus objetivos financeiros.

Esse tipo de ativo é de renda variável, sendo voltado para investidores que tenham mais flexibilidade com relação aos riscos. Além disso, são ideais para quem planeja ter rendimentos a longo prazo.

Depois dessa etapa, o passo seguinte consiste em abrir uma conta em uma corretora, que ajudará na hora de adquirir e vencer as cotas na Bolsa de Valores. 

Vale ressaltar que é importante conferir o histórico da instituição e quais são as taxas cobradas por ela. Uma boa alternativa é contar com ajuda de uma assessoria de investimento como a InvestSmart.

Com a abertura da conta, o investidor precisa encontrar os FIIs disponíveis no pregão. Para que isso ocorra da maneira correta, é muito importante compreender o regulamento de cada um, sua liquidez, rentabilidade, entre outras questões.

Em seguida, após a aprovação da sua conta, é preciso fazer o depósito do capital necessário para começar a investir. As corretoras costumam oferecer diversas opções aos clientes, seja por Pix, cartão de crédito, entre outros.

Outro fator de muita importância é o estudo com relação aos riscos que o ativo pode oferecer. Isso é necessário em qualquer tipo de Fundo Imobiliário, seja de papel, tijolo ou híbrido.

Por fim, outro aspecto a ser considerado antes da seleção das aplicações é o pagamento de tributos. Os Fundos Imobiliários são isentos de Imposto de Renda, mas ao vender as cotas, há a incidência de 20% de IR em cima do lucro da operação. 

Isso significa que a transação precisa ser informada na declaração preenchida pelo investidor.

E então, ficou mais alguma dúvida sobre como funcionam os Fundos Imobiliários Híbridos. Para saber mais, efetue uma simulação.

Resumindo

Qual o melhor fundo imobiliário para iniciantes?

Para quem começará a investir e fundos imobiliários, o ideal é recorrer às opções abaixo:

  • Kinea Rendimentos Imobiliários III – KNCR11;
  • RBR Rendimento High Grade – RBRR11;
  • Bresco – BRCO11;
  • BTG Pactual Fundo de Fundos – BCFF11;
  • Tellus Properties – TEPP11;
  • XP Log FII – XPLG11;
  • CSHG Logística FII – HGLG11.

Qual o melhor Fundo Imobiliário Híbrido?

Dentre as opções de melhores FIIs híbridos estão:

  • FII S F LIMAFLMA- 39.44%
  • FII MAXI RENMXRF – 11.36%
  • FII RB IIRBRD – 8.77%
  • FII CSHG URBHGRU – 7.38%

Quais são os FIIs Híbridos?

Os FIIs são Fundos de Investimentos negociados na Bolsa de Valores. Dois tipos de Fundos os compõem: os de tijolo e os de papel. Dessa forma, ele tem características de ambas as opções, contando com ativos financeiros e imóveis físicos.