10 melhores fundos de tijolo para investir em 2025

Os fundos imobiliários do segmento de tijolo estão entre as alternativas mais buscadas por investidores que desejam exposição ao mercado imobiliário, com isenção de imposto de renda e potencial de valorização patrimonial.

Neste artigo, vamos explorar a fundo os fundos de tijolo: como avaliá-los, quais são suas principais vantagens e quais são os 10 melhores fundos para investir em 2025.

As informações foram elaboradas com base em uma entrevista com Rafael Bellas, coordenador de produtos da InvestSmart XP, que compartilhou uma visão estratégica sobre o mercado de FIIs e os pontos que merecem atenção ao investir nesse tipo de ativo.

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comece pelo artigo: Fundos imobiliários: guia completo para você investir

Fundos de Papel ou Fundos de Tijolo? Quais pagam mais dividendos?

Antes de entrar nos fundos de tijolo em destaque, é importante entender a diferença entre eles e os fundos de papel. Estes últimos investem majoritariamente em ativos de crédito imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), debêntures incentivadas e letras de crédito.

De maneira geral, esses fundos costumam entregar dividend yields maiores que os fundos de tijolo, tradicionalmente em torno de 1% ao mês. Os rendimentos vêm dos juros e amortizações dos títulos, o que garante uma certa previsibilidade no curto prazo.

Por outro lado, o valor patrimonial dos fundos de papel tende a se manter mais estável.

Fundos de Tijolo: Dividend yield menor, mas com potencial de valorização

Os fundos de tijolo investem diretamente em imóveis físicos, como galpões, shoppings, lajes corporativas, hospitais e agências bancárias. Eles tendem a pagar dividendos menores que os fundos de papel — entre 0,7% e 0,8% ao mês, também isentos de IR — mas apresentam um diferencial importante: o potencial de valorização dos ativos.

Esse ganho ocorre principalmente quando os imóveis são reavaliados, reformados ou passam a gerar mais receita. A valorização é refletida na cotação das cotas no mercado secundário, beneficiando o investidor que carrega o ativo por mais tempo.

Pontos positivos dos Fundos de Tijolo

De acordo com o coordenador da InvestSmart, o diferencial está exatamente na perspectiva de ganho de capital.

“Quando a gestão atua de forma ativa, realizando melhorias ou reposicionando os imóveis, é possível atrair novos inquilinos e, com isso, aumentar a demanda pelas cotas no mercado secundário”, explica Bellas.

Além disso, os fundos de tijolo oferecem previsibilidade de receitas, já que seus contratos de locação tendem a ser reajustados por índices como o IPCA ou o IGP-M.

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O que analisar antes de investir em Fundos de Tijolo?

Antes de alocar recursos em fundos de tijolo, é essencial observar alguns critérios fundamentais. Para Rafael Bellas, esses pontos são primordiais para uma análise de investimento em fundos imobiliários de tijolo:

• Localização dos imóveis: quanto mais valorizada a região, maior a resiliência do ativo.
• Qualidade da construção e manutenção: imóveis bem conservados atraem inquilinos premium.
• Taxa de vacância: representa o percentual de imóveis desocupados.
• Perfil dos inquilinos: contratos com empresas sólidas oferecem menor risco.
• Endividamento do fundo: fundos alavancados exigem atenção redobrada, principalmente em ciclos de juros altos.

⚠️ Disclaimer: investidores conservadores devem priorizar fundos com contratos atípicos e baixa vacância. Já perfis moderados e arrojados podem considerar fundos com maior exposição a shoppings ou lajes, mesmo que ainda em fase de recuperação. Descubra seu perfil de investidor clicando aqui.

Top 10 Melhores Fundos de Tijolo para 2025

Os fundos de tijolo mais recomendados para 2025, ideais para quem busca diversificar a carteira com bom potencial de valorização, são:

1. BTLG11 – BTG Pactual Logística

Foco em galpões logísticos, com imóveis de localização central e ocupados por grandes empresas. Possui contratos longos e boa distribuição geográfica.

2. HGLG11 – CSHG Logística

O CSHG Logística possui imóveis logísticos de alto padrão. Tem histórico de baixa vacância e boa liquidez. Ideal para perfis conservadores.

3. LVBI11 – VBI Logístico

Conta com portfólio relativamente enxuto, mas qualificado. Os imóveis estão em polos logísticos estratégicos, com contratos sólidos. É um fundo com potencial de valorização via reciclagem de portfólio.

4. XML11 – XP Malls

Fundo da XP, focado em shoppings centers. Tem recuperação consistente no pós-pandemia. A gestão busca renegociações ativas e aquisição de participações relevantes em empreendimentos consolidados.

5. HGBS11 – CSHG Brasil Shopping

Outro fundo voltado a shoppings, com destaque para imóveis premium em grandes capitais.

6. MALL11 – Malls Brasil Plural

Apresenta portfólio diversificado em shoppings no Sudeste e Nordeste. Combina receita de locação com participação em vendas.

7. PVBI11 – VBI Prime Properties

Foco em lajes corporativas de alto padrão, localizadas em regiões nobres de São Paulo. Atrai grandes corporações e tem contratos longos, com reajustes periódicos. Atenção ao ciclo de ocupação.

8. TEPP11 – Tellus Properties

Outro fundo de lajes, com imóveis de excelente padrão. Apresenta taxa de vacância controlada e estratégia ativa de gestão. Indicado para quem busca exposição a ativos premium.

9. FATN11 – Fator Verità

Portfólio híbrido entre lajes e imóveis comerciais de alto padrão. Foco em ocupação qualificada e contratos de longo prazo. A gestão é cautelosa, o que agrada perfis moderados.

10. HGRE11 – CSHG Real Estate

Combinando lajes corporativas e edifícios comerciais, é um dos fundos mais tradicionais do mercado. Oferece bom histórico de pagamento de proventos e liquidez diária.

Vale a pena investir em fundos imobiliários de tijolo?

Contudo, vimos que os fundos de tijolo seguem como uma opção sólida para investidores que desejam construir renda passiva com imóveis sem precisar adquirir propriedades diretamente. Embora os dividend yields sejam mais modestos do que os de fundos de papel, a possibilidade de ganho de capital é real e deve ser considerada.

⚠️ Atenção: este conteúdo tem caráter informativo e não constitui recomendação de compra ou venda de ativos. Avalie seu perfil de risco e consulte um profissional habilitado antes de investir.