Desconto exagerado nos FIIs: uma oportunidade para investidores de longo prazo

O mercado de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) no Brasil atravessa um período de forte volatilidade, impactado por incertezas fiscais, subida dos juros e a perspectiva de inflação resiliente. A possibilidade de mudanças na tributação dos FIIs intensificou o movimento de aversão ao risco, quando em 16 de janeiro foi anunciada a possibilidade de que os FIIs seriam excluídos das exceções à Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e ao Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), novos tributos que entrarão em vigor com a reforma tributária.

Além disso, a preocupação com a sustentabilidade fiscal do país tem pressionado a curva de juros, com projeções indicando uma Selic acima de 15% ao ano em 2025. Esse cenário tem levado a uma forte desvalorização do Índice de Fundos Imobiliários (Ifix), que registrou queda de 3,1% em janeiro, refletindo o impacto dessas incertezas sobre o setor.

O efeito desse cenário sobre as cotações é evidente: mais de 90% dos FIIs são negociados com desconto na bolsa, segundo dados da plataforma Comdinheiro. Em média, as cotas estão 21% abaixo do valor patrimonial, sendo que os fundos de tijolo, especialmente os de lajes corporativas, apresentam desvalorizações ainda mais expressivas, com deságios que chegam a 40%. Esse nível de desconto só encontra paralelo em momentos de grande crise econômica, como a recessão de 2015 e 2016.

Embora a pressão dos juros elevados reduza a atratividade do setor no curto prazo, esse patamar de precificação abre oportunidades para investidores de longo prazo que buscam ativos descontados com potencial de recuperação.

Apesar da forte desvalorização recente, os números operacionais do setor seguem sólidos. Por exemplo, o terceiro trimestre registrou uma das menores taxas de vacância histórica para galpões logísticos, de 9%, o que, somado ao aumento no número de condomínios logísticos, indica que o mercado vem conseguindo absorver os novos estoques de forma saudável.

Nos shoppings, dados divulgados pela Abrasce indicam que, no fechamento de 2023, o mercado de shopping centers movimentou R$ 194,7 bilhões em vendas, superando pela primeira vez o patamar pré-pandemia.

Além disso, o país somou 639 shoppings, com 11 inaugurações e uma adição de 85 mil m² no ano de 2024. A baixa vacância em galpões logísticos e a retomada do varejo nos shopping centers demonstram que a demanda por espaços permanece aquecida, o que sugere que o mercado imobiliário segue resiliente, podendo favorecer uma recuperação futura das cotações.

O ambiente desafiador para os FIIs decorre da concorrência com títulos públicos, que oferecem retornos elevados sem os riscos inerentes ao mercado imobiliário. Com a Selic projetada para se manter alta, o custo de capital para os fundos aumenta, impactando especialmente os FIIs de tijolo, que dependem diretamente do desempenho do setor imobiliário. No entanto, os preços das cotas já refletem esse cenário adverso, e parte do mercado avalia que os níveis de desconto podem estar exagerados. 

Outro fator que reforça a atratividade dos FIIs é o seu retorno via dividendos. O dividend yield médio do setor gira em torno de 13,4%, com alguns fundos oferecendo rendimentos ainda mais elevados. Fundos de recebíveis imobiliários, por exemplo, têm se destacado, com retornos médios de 14,3% ao ano. Esses ativos, lastreados em títulos indexados à inflação e ao CDI, oferecem uma proteção adicional contra o cenário macroeconômico desafiador com pagamentos de dividendos elevados no curto prazo. 

Diante desse panorama, a diversificação e a escolha criteriosa de fundos se tornam ainda mais importantes. Além disso, é necessário acompanhar de perto os desdobramentos da política fiscal e da reforma tributária será crucial para ajustar o nível de alocação.

Para investidores que olham além da volatilidade de curto prazo, esse pode ser um momento estratégico para adquirir posições em fundos bem geridos, com ativos resilientes e boas perspectivas operacionais no longo prazo.

Texto escrito por Ricardo Mateoli em colaboração com Marcelo Mattar.

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