16 Fundos Imobiliários para Investir em Outubro de 2025

O mercado de fundos imobiliários (FIIs) entra em outubro de 2025 com um clima de otimismo cauteloso. Depois de meses de valorização constante, o IFIX encerrou setembro em máxima histórica (3.589,44 pontos) e o investidor começa a enxergar novas oportunidades em meio às expectativas de queda gradual da taxa de juros.

Com esse cenário de reprecificação de ativos e ajustes de portfólio, o foco está em fundos com bons fundamentos, distribuições consistentes e potencial de valorização patrimonial.

Os analistas veem especialmente espaço para ganhos em fundos de crédito imobiliário (CRIs), logística e shoppings, além das carteiras multiestratégia, que conseguem combinar diferentes segmentos e se adaptar a um ambiente de juros mais baixos.

A seguir, conheça 16 fundos imobiliários que se destacam em outubro de 2025, com um breve resumo das teses e oportunidades observadas em cada um deles.

Principais segmentos em destaque

Os principais segmentos em destaque no mercado de fundos imobiliários incluem os de recebíveis/CRI, logística, shoppings e multiestratégia/hedge.

Os fundos de recebíveis, como CLIN11, VCJR11 e RBRR11, se destacam por oferecer proteção contra a inflação e pagar yields elevados.

No setor de logística, a demanda consistente por galpões de alto padrão mantém fundos como BTLG11 e VILG11 bem posicionados.

Já o segmento de shoppings segue beneficiado pela retomada do consumo presencial, impulsionando ativos de qualidade como PMLL11 e VISC11.

Por fim, os fundos multiestratégia/hedge, como BTHF11, RBRX11 e ITRI11, ganham destaque por suas carteiras diversificadas entre CRIs, FIIs e ativos reais, oferecendo maior flexibilidade ao investidor.

16 fundos imobiliários para ficar de olho em outubro de 2025

1. JSRE11 — Safra Real Estate

Fundo focado em edifícios corporativos de alto padrão em SP e RJ (portfólio compacto de 5 imóveis: 4 em São Paulo e 1 no Rio).

Apresenta vacância baixa (~2,1%) e ativos AA/AAA, mas negocia com P/VP bastante descontado (≈0,62), o que gera yield anualizado citado de 9,2%.

A tese de oportunidade se apoia no desconto excessivo frente à qualidade operacional e na expectativa de recuperação dos preços de aluguel em regiões de demanda crescente; entretanto há riscos de curto prazo, como carências e revisões contratuais que podem afetar o rendimento em 2025.

2. VILG11 — Vinci Logística

FII logístico com 15 imóveis e ~590 mil m² em 7 estados e mais de 50 locatários (Tok&Stok, Ambev, Netshoes etc.). A gestão vem reduzindo carências e elevando dividendos recorrentes; já houve acréscimo de R$0,12 no dividendo e potencial de mais R$0,02.

Operações recentes incluem aditamento com Tok&Stok e locação que deixou Alianza Park Belém 100% ocupado. O fundo aparece com P/VP ≈ 0,72 e yield anualizado ≈ 10%, com possibilidade de incremento de ~0,3 p.p. ao longo de 2025.

3. HGRE11 — CSHG Real Estate

Fundo com 13 ativos e ~145 mil m² de ABL, do Rio Grande do Sul ao Rio de Janeiro. Apesar de volatilidade nas cotas, o fundo negociava com P/VP ≈ 0,72.

A gestão planeja realocar ativos (Guaíba e Jatobá respondem por ~10% do PL) e já realizou distribuição extraordinária por vendas de imóveis. Rresultado: dividend yield anualizado citado de 27% em leitura pontual.

A intenção é elevar o dividendo recorrente (de R$0,78 para R$0,81), o que sinaliza foco em recuperação de geração de caixa.

4. PMLL11 — Patria Malls

Resultado da aquisição do antigo MALL11 pelo Pátria; portfólio com ≈15 ativos e ≈147 mil m² de ABL em 5 estados, vacância ≈4%. Indicadores operacionais: renda operacional de R$12,3 mi, vendas de R$222 mi (↑23% vs. 2024) e NOI caixa +23% vs. maio/2024.

Negocia com P/VP ≈ 0,8x e entrega DY ≈ 10% sem alavancagem. A tese apoia-se na capacidade da gestora em rotacionar portfólio (compras e vendas com cap rates distintos) e nas métricas operacionais em melhora.

5. RBRX11 — RBR Plus Multiestratégia

Fundo multiestratégia com exposição a crédito, desenvolvimento, tijolo e FIIs. Carteira de CRIs tem ~26% atrelado ao CDI (yield MTM ~4,7%) e ~23% ao IPCA (yield MTM ~10,2%).

Negocia com P/VP ≈ 0,81x e PL citado ~R$285 mi; a recente aprovação da incorporação do portfólio do RBRF11 (~R$1,2 bi) tende a aumentar escala e liquidez, potencialmente reduzindo o desconto e criando gatilhos para dividendos extraordinários por ganhos de desenvolvimento.

6. VCJR11 — Vectis Juro Real

Fundo de recebíveis com mandato voltado à inflação; objetivo de acompanhar NTN-B + 1%–3% a.a. Além disso, 90% do PL indexado ao IPCA+11,3% (MTM) com duration ≈3,9 anos; 9% do PL a CDI+5,9% (duration 2,1 anos).

Com 87,6% do PL alocado e garantias majoritariamente em SP (78%), contém CRIs como Matarazzo e JFL Jardins.

Negocia com P/VP ≈ 0,84 e apresentou yield anualizado recente muito elevado em leituras pontuais ( >20% em momentos de repasse inflacionário), sendo opção defensiva contra inflação.

7. BTHF11 — BTG Pactual Hedge Fund

Multiestratégia que combina CRIs, cotas de FIIs e ativos reais; após fusão com BCFF (final de 2024) e suspensão de negociação (~2 meses), sofreu forte pressão: queda de 22,4% em pouco mais de um mês após reabertura das negociações no período de queda do IFIX (-8,61%).

O fundo aparece com P/VP ≈ 0,86 e rendimento anualizado em torno de 13%. A inclusão teórica no IFIX a partir de maio e episódios de valorização pontual (ex.: +8,7% em abril) são gatilhos que podem atrair fluxos e favorecer recuperação.

8. MCRE11 — Mauá Capital High Yield

Fundo com perfil high yield, exposição majoritária à inflação; P/VP ≈ 0,87, carrego de IPCA+10% e yield sobre valor patrimonial na ordem de 13%. Composição estimada do PL: 50% CRIs, 16% imóveis, 17% operações estruturadas, 8% FIIs, resto em caixa.

A realocação de posições vindas de MCCI11 justifica a expectativa de recuperação similar à observada em pares, e há potencial de dividendos extraordinários em caso de venda de ativos (ex.: galpão).

9. RZAT11 — Riza Arctium

Fundo que compra imóveis de empresas em processo de desalavancagem (sale & leaseback e similares), preferindo ativos industriais, logísticos e comerciais.

A estratégia concede opção de recompra ao vendedor, que é anulada em situação de inadimplência, criando assimetria positiva (em default o fundo pode vender o imóvel com ganho).

A taxa média de remuneração citada é IPCA+9,7% e o fundo negociava com P/VP ≈ 0,87x, oferecendo combinação de renda e potencial de ganho de capital.

10. VISC11 — Vinci Shopping Centers

Fundo de shoppings com ≈30 ativos e estratégia de aquisição de centros maduros e melhoria operacional; P/VP ≈ 0,89 e dividend yield anualizado ≈ 9%, com baixa alavancagem.

Histórico de compras a cap rates mais altos e vendas a cap rates comprimidos demonstra habilidade de reciclagem de portfólio e geração de valor.

11. CLIN11 — Clave Índices de Preço

Fundo de recebíveis majoritariamente indexado ao IPCA (86% IPCA; 11% CDI), com spread MTM médio de IPCA+11,15% e carteira com taxa média líquida próxima de IPCA+11,8% (spread ~3,8% sobre NTN-B equivalente).

Desde 31/07/2023 já integra o IFIX (~0,3%) e aumentou liquidez diária (~R$1 milhão/dia). Negocia com P/VP ≈ 0,90 e yield em torno de 13,7%, perfilado como opção defensiva contra inflação com carteira diversificada por segmento e localização.

12. SPXS11 — SPX Syn Multiestratégia

Mandato amplo com ≈68% em CRIs, 14% caixa, 13% FIIs, 4% ações; estratégia focada em renda (≈92%) e parcela para ganho de capital (≈6%). Spread médio dos CRIs ~IPCA+10,1%.

No mês citado, a carteira de ações subiu 18,3% (vs IMOB 13,5%), enquanto a carteira de FIIs subiu 0,1% (vs IFIX 1,2%).

Negocia com P/VP ≈ 0,91, estimativas de retorno robustas (leituras apontam IPCA+15,7% / CDI+5,9%) e dividend yield próximo a 15% em leitura referencial; vantagem: flexibilidade do mandato para ajustar exposição conforme o ciclo.

13. BTLG11 — BTG Pactual Logística

Fundo com ~1,3 milhão m² de ABL em 33 imóveis, concentração em SP e MG. Proposta de aquisição dos ativos do SARE11 vista como positiva por gerar potencial de valor e incorporar galpão de qualidade próximo a São Paulo; possível arbitragem entre fundos monitorada pela gestão.

Locação de 1.300 m² em BTLG Campinas deixou o ativo 100% ocupado e reduziu vacância para 1,7%. Perfil adequado para investidores em busca de renda estável atrelada a ativos “AAA” e potencial de revisão contratual.

14. KNSC11 — Kinea Securities

Fundo de recebíveis com diversificação entre indexadores: ~63% do patrimônio em CRIs IPCA (yield MTM ~10,58%) e parcela relevante em CDI (yield MTM ~3,19%). Operações compromissadas alcançam ~11% do PL; a gestão considera esse nível saudável diante do spread das operações.

Recomendação pautada na qualidade dos devedores e na diversificação entre IPCA e CDI, postura defensiva em cenário de juros altos com yield efetivo citado em IPCA+10% líquido nas leituras.

15. RBRR11 — RBR High Grade

Fundo de papéis high grade com 44 CRIs, majoritariamente indexados ao IPCA (≈97%) e pequena parcela ao CDI (3%). Métricas informadas: MTM médio IPCA+9,21%, CDI+1,95%, duration média ≈3,7 anos e LTV ≈52%; 40% das garantias estão em áreas prime.

Recentemente recebeu pré-pagamento total de um CRI de R$16,6 mi (≈1,2% do PL). A tese enfatiza qualidade dos devedores, garantias em regiões premium e carrego próximo de IPCA+10% líquido.

16. ITRI11 — Itaú Total Return

Multiestratégia lançada em março/2024 pelo Itaú Asset; objetivo de retorno total médio de 16% a.a. (líquido de IR) nos primeiros três anos. Alocação citada: ≈77% FIIs, 14% CRIs, 5% ações, com foco em CRIs residenciais e escritórios e participação em fundos de desenvolvimento.

Por ter sido constituído em janela de taxas elevadas, o portfólio detém carrego robusto mesmo se o corte da Selic for gradual — tese que combina renda recorrente com potencial de ganho de capital em cenário de queda de juros.

Antes de investir, confirme métricas atualizadas (cotação, P/VP e dividendos) e avalie seu perfil, liquidez e horizonte. Esta seleção faz parte da Carteira Recomendada de FIIs da Genial Investimentos, publicada em 01/10/2025.

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