TRXF11 investe R$ 665 milhões em imóveis do Grupo Mateus e galpão logístico em MG
O TRXF11 anunciou duas grandes aquisições que somam R$ 664,9 milhões: um galpão logístico AAA em Minas Gerais e quatro imóveis do Grupo Mateus, incluindo projetos em desenvolvimento no Norte e Nordeste.
Foto: divulgação/Grupo Mateus.
O TRXF11 encerrou 2025 em ritmo acelerado ao anunciar duas aquisições de grande porte que, juntas, somam R$ 664,9 milhões. O fundo firmou a compra de um complexo logístico de padrão AAA em Minas Gerais e de quatro imóveis ligados ao Grupo Mateus, reforçando sua estratégia de expansão em setores resilientes como logística farmacêutica e varejo alimentar. Os movimentos ampliam a presença geográfica do fundo, fortalecem a sua geração de renda de longo prazo e marcam sua entrada oficial no segmento farmacêutico, conhecido por alta estabilidade operacional.
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As operações foram anunciadas no final de novembro e representam alguns dos investimentos mais relevantes do TRXF11 no ano. A primeira frente envolve a compra do Citlog Sul de Minas 3, em Varginha (MG), um condomínio logístico de alto padrão adquirido por R$ 285 milhões. Já a segunda inclui a compra de quatro propriedades vinculadas ao Grupo Mateus, avaliadas em R$ 379,9 milhões, distribuídas entre um ativo pronto e três projetos em desenvolvimento.
Para o investidor, o movimento reforça a estratégia do TRXF11 de buscar ativos com forte demanda, contratos longos e inquilinos de referência, fatores que reduzem risco de vacância e trazem maior previsibilidade de receita.
Galpão logístico AAA marca entrada do TRXF11 no setor farmacêutico
O primeiro negócio envolve o Citlog Sul de Minas 3, um dos empreendimentos logísticos mais modernos do Sul de Minas. O complexo, considerado AAA, conta com três galpões multiusuários e ocupa um terreno de 204,7 mil m². Ele está 100% locado para seis empresas: quatro farmacêuticas (Grupo SC, Libbs, Apsen e Daiichi-Sankyo), além da Magneti Marelli, do setor automotivo, e da Logati, especializada em logística.
A presença de indústrias farmacêuticas no empreendimento foi determinante para a decisão do fundo. Esse segmento é reconhecido por sua estabilidade mesmo em períodos de crise, garantindo rotatividade baixa e elevada segurança para investimentos imobiliários. O TRXF11 informou que a aquisição deve gerar um cap rate de 10,4%, reforçando o potencial de retorno do novo ativo.
Compra de quatro imóveis do Grupo Mateus reforça atuação no varejo alimentar
A segunda grande movimentação do TRXF11 envolve a aquisição de imóveis do Grupo Mateus, maior varejista alimentar de capital nacional. A transação soma R$ 379,9 milhões e inclui:
- 1 imóvel pronto, localizado em Imperatriz (MA);
- 3 empreendimentos em desenvolvimento, situados em Salvador (BA), Cametá (PA) e Carpina (PE).
Somados, os ativos totalizam 61,6 mil m² de ABL e terrenos que ultrapassam 146 mil m². A compra combina dois modelos essenciais para o mercado imobiliário corporativo: o sale and leaseback, no qual o proprietário vende o imóvel mas permanece como inquilino, e o built to suit, modalidade em que o espaço é construído sob medida para atender às demandas operacionais do locatário.
Os contratos firmados são atípicos, com prazos de 20 anos, reajuste anual pelo IPCA, multa equivalente ao saldo remanescente e sem revisional de aluguel. Esses elementos reduzem a volatilidade da receita e garantem longevidade ao fluxo de caixa do fundo. O cap rate estimado é de 8,9%.
Estrutura dos contratos aumenta previsibilidade para o cotista
A robustez dos contratos firmados em ambas as operações reforça a estratégia do TRXF11 de construir um portfólio baseado em estabilidade e longo prazo. Contratos atípicos, especialmente quando vinculados a grandes varejistas como o Grupo Mateus, reduzem riscos de renegociação e de vacância, algo essencial para quem busca fundos imobiliários focados em renda passiva.
Por que o TRXF11 fez essas aquisições
O fundo tem buscado ampliar sua exposição a operações de baixo risco, alto fluxo contratual e inquilinos estratégicos. A entrada no setor farmacêutico abre portas para um mercado extremamente resiliente, enquanto o acordo com o Grupo Mateus reforça a presença do fundo em regiões em expansão no Norte e Nordeste. Somadas, as operações elevam o patamar de qualidade do portfólio e posicionam o TRXF11 entre os FIIs mais ativos do fim de 2025.
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