Ifix sobe mais de 18% em 2025, mas FIIs descontados seguem na contramão do mercado
Apesar da forte alta do Ifix em 2025, que supera 18%, uma parcela relevante dos fundos imobiliários segue negociando com descontos profundos em relação ao valor patrimonial.
Foto: Freepik
Apesar da forte valorização do mercado imobiliário listado, os FIIs descontados no Ifix continuam chamando a atenção dos investidores em 2025. O Ifix, principal índice de fundos imobiliários da B3, acumula alta superior a 18% no ano, caminhando para o melhor desempenho desde 2019. Ainda assim, uma parcela relevante dos fundos segue negociando com deságios profundos, que chegam a 80% em relação ao valor patrimonial.
O movimento, observado ao longo de 2025 na Bolsa brasileira, revela uma recuperação desigual do setor. Enquanto alguns FIIs se beneficiaram do fluxo comprador e da expectativa de melhora do ciclo macroeconômico, outros permanecem pressionados por problemas estruturais, risco de crédito, vacância elevada ou modelos de negócio fragilizados.
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A explicação central para o fenômeno dos FIIs descontados no Ifix está no fato de que o índice não sobe de forma homogênea. O Ifix é ponderado por liquidez e valor de mercado, o que faz com que fundos maiores e mais negociados concentrem boa parte da valorização.
Além disso, o cenário de juros ainda elevados em 2025 segue impactando diretamente o setor imobiliário. Com uma taxa Selic ao redor de 15% ao longo do ano, o investidor exige retornos mais altos para compensar o risco, o que pressiona o preço das cotas, especialmente nos fundos com renda instável ou maior alavancagem.
Segundo gestores e analistas do mercado, o desconto em relação ao valor patrimonial não deve ser interpretado automaticamente como oportunidade. Em muitos casos, ele reflete uma precificação mais realista dos riscos envolvidos.
FIIs de papel concentram os maiores deságios em 2025
Entre os FIIs descontados no Ifix, os fundos de papel aparecem com os maiores deságios. Casos como HCTR11, DEVA11 e URPR11 acumulam quedas expressivas e negociam com P/VP abaixo de 0,3, refletindo uma sequência de eventos negativos.
Esses fundos foram bastante procurados entre 2020 e 2022 por conta dos dividendos elevados. No entanto, a combinação de inadimplência em CRIs, renegociações forçadas e calotes relevantes comprometeu a geração de caixa e minou a confiança do mercado. A consequência foi a redução dos dividendos e a saída de investidores, aprofundando o desconto das cotas.
Especialistas destacam que, quando o dividendo começa a cair de forma consistente, o mercado reage rapidamente, penalizando o fundo no preço.
Lajes corporativas lideram entre os FIIs de tijolo mais descontados
No universo dos FIIs de tijolo, o segmento de lajes corporativas concentra a maior parte dos fundos negociados com desconto relevante. Fundos como BROF11, VINO11, BRCR11, JSRE11, AIEC11 e RCRB11 refletem os desafios enfrentados pelo setor desde a pandemia.
A consolidação do modelo híbrido de trabalho, o excesso de oferta em determinadas regiões e a dificuldade de reposicionar ativos elevaram a vacância e reduziram a atratividade dos rendimentos. Mesmo fundos com imóveis bem localizados seguem sendo negociados abaixo do valor patrimonial, diante da recuperação lenta e do yield menos competitivo frente a outros segmentos.
Em casos específicos, como o AIEC11, a saída de grandes locatários levou à retenção de dividendos, aumentando a cautela dos investidores.
Shoppings mostram deságios de naturezas diferentes
Entre os fundos de shoppings, os FIIs descontados no Ifix apresentam leituras distintas. O GZIT11 (Gazit Malls) reflete um desconto mais estrutural, associado à percepção de portfólio menos premium, liquidez reduzida e maior dificuldade de recuperação do valor patrimonial.
Já o BBIG11, apesar de também negociar abaixo do VP, é visto como um caso mais ligado ao ciclo macroeconômico. O fundo reúne ativos considerados de melhor qualidade, mas foi pressionado pelo custo da dívida e pelo ambiente de juros elevados, que afeta diretamente a precificação do setor.
Dividendos elevados nem sempre indicam sustentabilidade
Outro fator que explica a permanência dos FIIs descontados no Ifix é a composição dos dividendos. Em alguns fundos, os rendimentos foram sustentados por receitas não recorrentes, como mínimos garantidos, componentes financeiros acumulados ou parcelamentos ligados à aquisição de ativos.
Quando o mercado percebe que o dividendo não reflete a geração operacional recorrente, passa a antecipar uma correção futura, mantendo o preço da cota pressionado.
O que esperar para 2026 e o possível fechamento dos descontos
Olhando adiante, 2026 é visto como um possível ponto de inflexão para o setor. As projeções do mercado indicam início do ciclo de queda da Selic ao longo do próximo ano, com estimativas em torno de 12% ao fim de 2026. Caso o movimento se confirme, os fundos de tijolo tendem a ser os mais beneficiados, com redução do custo de capital e reprecificação dos ativos.
Ainda assim, analistas reforçam que a recuperação será seletiva. Apenas FIIs com gestão sólida, ativos de qualidade, baixa vacância e geração de caixa previsível devem conseguir reduzir de forma consistente os descontos observados atualmente.
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