Subscrição de FII: como funciona e quem tem direito

A subscrição de FII (Fundos de Investimento Imobiliário) é um tema que desperta o interesse dos cotistas que buscam preservar a rentabilidade em determinado fundo que realiza oferta secundária.

Nele, você poderá comprar novas cotas de um FII no qual já tem participação, uma vez que os investidores do fundo têm prioridade em adquirir tais investimentos. Mas como isso funciona? Quais são as vantagens e desvantagens?

Neste artigo, explicaremos o que é subscrição de FII e tirar todas as suas dúvidas. Acompanhe a leitura!

O que é subscrição de FII?

A subscrição de FII é um mecanismo que permite aos investidores adquirirem novas cotas na B3 (Bolsa de Valores), a partir de um FII já existente.

Tal possibilidade fica disponível na emissão de cotas pelo FII em um lançamento secundário, também conhecido como follow on, que acontece depois do IPO (Oferta Pública Inicial).

Uma das razões para a oferta secundária é aumentar o patrimônio para crescer com novos ativos. Com isso, o direito de subscrição é voltado para cotistas que já investem naquele fundo.

Como o percentual que o cotista detém pode ficar diluído após o aumento da oferta de cotas, o direito de subscrição permite que o cotista adquira novas cotas e mantenha seu percentual. É o investidor quem escolhe se vai utilizar esse direito ou não.

Como funciona?

Para que um FII faça a emissão de novas cotas, é necessário ter um projeto preliminar. Nesse projeto constam dados sobre o procedimento, informados aos cotistas e ao mercado, por meio da B3.

No documento ficam disponíveis as seguintes informações:

• o dia de lançamento de novas cotas;
• o dia a partir do qual o direito de subscrição passará a valer;
• o prazo para os cotistas desfrutarem do direito;
• o preço das novas cotas;
• o percentual de cotas que o cotista poderá deter.

Além disso, os investidores terão acesso ao código do FII na carteira, cujo número final é 12. Esse processo difere do FII11, porque neste caso significa que o investidor já participa do fundo.

Para exercer o direito, o investidor precisa comunicar à corretora, com interesse na subscrição. Vale ressaltar que ele também pode vender o direito de subscrição se preferir.

Quais são as vantagens de subscrição de FII?

A subscrição de FII oferece a oportunidade de aumentar sua participação no fundo com um investimento adicional. Isso pode ser interessante para quem acredita no potencial de valorização do FII.

Outro ponto que merece atenção é a possibilidade de manter o percentual de participação no fundo, que ficaria diluído após o follow on. Consequentemente, diminui a chance de haver um impacto sobre a rentabilidade se o cotista optar pela nova aquisição.

Em suma, os preços são mais atrativos do que a aquisição pelo home broker. Isso significa que os investidores têm a chance de adquirir novas cotas a um preço mais baixo do que aquele pelo qual elas são negociadas no mercado.

Essa diferença de preço pode representar uma oportunidade de lucro. Afinal, como você pode vender o direito de subscrição, consegue com isso obter uma certa rentabilidade, que pode servir para comprar outros ativos de seu interesse.

Logo, a subscrição é vantajosa para os que desejam usufruir do direito e para aqueles que desejam vender o direito.

Quais são as desvantagens?

Embora haja vantagens, um dos riscos é o de inadimplência, que pode afetar a rentabilidade do fundo.

Além disso, em alguns casos pode ser que o preço dos novos ativos seja atrativo na fase inicial da oferta, mas pode haver uma desvalorização do fundo ao longo do prazo da subscrição.

Portanto, nessas situações será preferível a aquisição de cotas por meio da corretora. Nem sempre essa análise é tão simples. Por isso, é bom contar com a ajuda de uma assessoria, como a da InvestSmart.

Quem tem direito à subscrição?

O direito de participar da subscrição de FII é garantido aos cotistas que possuem cotas registradas no fundo. O número de subscrições a que você tem direito depende do fator de distribuição, que, em geral, é menor que 1.

Para exemplificar, se o valor de distribuição for 0,8, cada 10 cotas que o investidor possui possibilita obter 8 direitos de subscrição.

Como negociar o direito de subscrição?

Caso o investidor não esteja interessado em participar da subscrição ou não tenha recursos disponíveis para investir, ele tem a opção de vender o seu direito de subscrição no mercado secundário.

Logo, é preciso que haja autorização do fundo para a operação acontecer no prazo estipulado.

Como declarar no IR?

Para fazer a declaração do IR (Imposto de Renda), isso é possível por meio do app da Receita Federal.

No caso do direito de subscrição, ela acontece de separada da declaração de FIIs, pois cada uma tem uma seção própria no sistema.

Basta informar a subscrição do ano anterior em “Bens e Direitos”, com o código “99 – Outros Bens e Direitos”.

Leia também o artigo: Fundo de fundos: conheça o FOFs e veja como investir.

Resumindo

Como funciona a subscrição de um FII?

A subscrição de FII é um direito aos cotistas que dá preferência para que eles adquiram cotas do fundo, de modo que sua participação não seja diluída após o follow on.

O que acontece depois da subscrição?

Depois da subscrição de FII, o investidor pode negociá-las na B3 por um valor mais alto se preferir. Por outro lado, se desejar mantê-las em carteira, ele poderá ter sua rentabilidade preservada, pois o capital não será diluído.