A Log Commercial Properties (LOGG3) comunicou a venda de dois galpões logísticos para um fundo imobiliário do BTG (BTLG11). Essa operação resulta em uma injeção de R$509 milhões no caixa da empresa, destinados a impulsionar seu crescimento e financiar recompras de ações. O comprador é o BTG Pactual LGCP, um fundo imobiliário com o objetivo de funcionar como um veículo de reciclagem de capital para a Log.

Na negociação, o fundo adquiriu um armazém em Betim, já totalmente pronto e 100% locado, e outro em Salvador, que está 80% concluído, com os 20% restantes previstos para serem entregues nos próximos meses. A parte já entregue também está totalmente ocupada, sem espaços vazios. Juntos, os dois ativos totalizam 138 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL).

O fundo, que opera exclusivamente no mercado de balcão, já havia realizado duas transações anteriores com a empresa, investindo um total de R$1 bilhão em ativos da Log.

Detalhes da venda

A Log reportou que a venda foi finalizada com uma margem bruta de 40,9%, substancialmente superior à média histórica das vendas nos últimos anos. Em comparação, a média de margem das vendas realizadas pela Log em 2023 e 2022 foi de 30% e 33%, respectivamente.

Uma fonte próxima à empresa revelou que o aumento da margem está ligado aos ganhos no yield on cost, devido à redução dos custos de construção e ao aumento dos preços dos aluguéis. Além disso, houve uma redução no cap rate, influenciada pela diminuição das taxas de juros e pela maior liquidez no mercado de fundos imobiliários, intensificando a competição pelos ativos.

A LOGG3 optou por não divulgar o cap rate desta transação, porém indicou que foi consideravelmente inferior à média das vendas do ano anterior, que estava entre 8% e 8,5%. A venda foi conduzida com um financiamento do vendedor (seller finance), o que provavelmente contribuirá para o retorno do fundo nos primeiros anos.

O BTG realizará o pagamento de 55% do valor imediatamente, enquanto o restante será liquidado dois anos após, ajustado pelo IPCA. A Log afirmou que utilizará os recursos provenientes da venda principalmente para cobrir o seu capex planejado para este ano.

A empresa tem comunicado aos investidores sua intenção de realizar um capex de R$900 milhões em 2024, destinado à construção de 500 mil metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL) em novos galpões. A estratégia é financiar todo esse capex com as vendas, o que sugere que a Log planeja alienar pelo menos mais R$400 milhões em galpões ao longo deste ano.

Com essa estratégia de financiar o capex por meio das vendas, a empresa visa manter sua dívida líquida em torno de R$700 milhões, mantendo uma alavancagem de cerca de 2,7 vezes, calculada com base no EBITDA do ano anterior.