Shoppings promissores para investir na bolsa

As ações de shoppings têm capturado a atenção de investidores que buscam o ponto ideal entre previsibilidade e potencial de crescimento. Ao pensar em alocações nesse segmento, o caminho mais óbvio costuma ser os já populares Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). 

Contudo, em 2025, quem desponta são os papéis de empresas de shoppings negociados diretamente na bolsa de valores. Mesmo diante de um ambiente de juros elevados, as principais companhias do setor seguem em trajetória ascendente, registrando valorizações expressivas — em alguns casos, superiores a 40% no acumulado do ano.

Por que investir em ações de shoppings?

Muitos apreciam um passeio no shopping, e outros tantos lucram com os fundos imobiliários especializados. Mas e se você pudesse ir além e se tornar parcialmente “proprietário” desses grandes empreendimentos? É exatamente isso que a aplicação em ações do setor de shoppings torna possível.

Nos últimos anos, as ações do setor estão em pleno avanço, superando muitas vezes o Ibovespa, principal referencial da B3 (Bolsa de Valores brasileira). E, ao que tudo indica, ainda há espaço para mais crescimento. É o que analisam especialistas. 

O principal motivo? Se as ações demonstram força mesmo com a Selic em patamares elevados, o potencial de valorização deve ser impulsionado com a queda dos juros. A 15% ao ano, a Selic ainda segura o ímpeto do setor. Quando começar a cair, o avanço dos shoppings deve ganhar novo fôlego.

Para d’Almeida Neto, VP da Multiplan, em um cenário de custos de capital mais baixos, a atividade no setor seria ainda mais aquecida: “A queda dos juros impacta diretamente o valor das companhias e libera apetite para novas aquisições e expansões.”

Mas nunca é demais reforçar que rendimentos passados não são garantia de retorno futuro. Ainda há de se considerar que toda decisão de investimento deve ser individual, bem fundamentada e, crucialmente, alinhada ao perfil de risco de cada investidor. Por isso, a recomendação é sempre buscar o auxílio de um profissional especializado, quando possível.. 

Panorama do setor em 2025

O setor de shopping centers no Brasil demonstra forte resiliência e perspectiva de crescimento contínuo para 2025. Segundo levantamento da Abrasce (Associação Brasileira de Shopping Centers), o faturamento das operações atingiu R$ 198,4 bilhões em 2024, representando um aumento de 1,9% em relação ao ano anterior. 

As projeções indicam que essa trajetória ascendente deve ser mantida, com uma estimativa de novo crescimento de 1,6% em 2025, elevando o faturamento total para R$ 201,6 bilhões.

FIIs em alta 

No âmbito dos fundos imobiliários de shopping, o desempenho em 2025 tem sido robusto: mesmo sob o peso de juros elevados, esses ativos acumulam alta de 18,4% no ano. A conjuntura de juros elevados, paradoxalmente, tem gerado oportunidades. 

Conforme avalia Flavio Pires, analista sênior de FIIs do Santander, “Os juros mais altos estão forçando vendedores a abrirem mão de rentabilidade, o que beneficia os fundos com recursos em caixa. Temos visto cap rates mais atrativos e melhora dos retornos médios de portfólio”.

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Empresas aceleram ganhos

No panorama das operadoras, nomes como a Aliansce Sonae têm atraído atenção como referências no segmento. Todos os papéis de empresas de shopping centers listadas na bolsa registraram alta de 40% ou mais neste ano. 

O crescimento acelerado é, em grande parte, fruto do intenso ciclo de obras, reformas e ajustes de portfólio realizados nos últimos anos. As companhias, agora, usufruem dos retornos desse trabalho estratégico e do investimento em seus ativos.

Setor de shopping em números 

Principais ações do segmento

Com sua importância, forte apelo e demanda de mercado, as ações de shopping centers geram grande interesse. Tais empresas fazem parte do Índice de Small Caps na B3; ou seja, embora possuam um valor de mercado menor, são vistas como ativos com um enorme potencial de crescimento e expansão.

Na bolsa brasileira, três ações se posicionam como as principais do segmento: 

• ALSO3: 
  • Empresa: Aliansce Sonae; 
  • Ano de listagem na bolsa: 2011;
  • Área Bruta Locável: 2.222.178 m². 
• MULT3: 
  • Empresa: Multiplan; 
  • Ano de listagem na bolsa: 2007;
  • Área Bruta Locável: 926.418 m². 
• IGTI11: 
  • Empresa: Iguatemi S.A.; 
  • Ano de listagem na bolsa: 2021;
  • Área Bruta Locável: 926.418 m². 

Sobre as empresas 

Aliansce Sonae – ALSO3

Pode-se dizer que a história da empresa no Brasil tem início no ano de 2002. Naquele ano, a então Sonae Sierra Brasil inaugurou o Parque Dom Pedro Shopping, na cidade de Campinas, interior de São Paulo. Essa empreitada inaugural marcou o começo da atuação da empresa no país.

Dois anos depois, em 2004, o primeiro shopping na capital paulista foi lançado, impulsionado pela consolidação da marca em Campinas. Os anos seguintes foram caracterizados por um intenso ciclo de aquisições e novos empreendimentos, com a expansão inicial para o Norte do país. A partir de então, a empresa diversificou sua presença, alcançando Minas Gerais, o Centro-Oeste e fortalecendo sua atuação em São Paulo.

A Aliansce Sonae foi formalmente estabelecida em 2019, resultado da fusão entre a Sonae Sierra Brasil e a Aliansce Shopping Centers. Atualmente, a companhia possui um portfólio diversificado de empreendimentos nas cinco regiões do Brasil. 

• Entre seus ativos mais notáveis estão: Boulevard Shopping (MG), Parque D. Pedro Shopping (SP), Shopping Leblon (RJ) e o Shopping da Bahia (BA).

Multiplan – MULT3

No mercado desde 1975, a Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A. é um nome de referência nacional no segmento. Grande parte do seu destaque deve-se à atuação no modelo Full-Service. A companhia explora o setor imobiliário por completo, abrangendo desde o desenvolvimento e planejamento até a administração de seus shopping centers.

Listada no segmento de Novo Mercado, a empresa está há 17 anos na bolsa. Durante a retomada do consumo presencial, a Multiplan registrou desempenho notável, marcado por recordes em vendas de lojistas e uma alta taxa de ocupação, superando 96%. Isso resultou em elevadas margens operacionais, tanto no NOI (Net Operating Income) quanto no EBITDA. 

Atualmente, o portfólio da Multiplan é composto por 20 shoppings e 2 complexos de torres corporativas, localizados nos principais centros urbanos do país. Juntos, esses empreendimentos somam mais de 6.000 lojas e atraem cerca de 200 milhões de visitas por ano.

• Entre seus ativos mais notáveis estão: Barra Shopping (RJ), Morumbi Shopping (SP), ParkShopping Canoas (RS), e o Parque Shopping Maceió (AL). 

Iguatemi – IGTI11

Fundada em 1979, a Iguatemi integra o Grupo Jereissati (JPSA3). Sua atuação é diversificada, com participações em shopping centers, telecomunicações e outros investimentos. 

Em 2021, um marco mudou o perfil da empresa: o Grupo Jereissati (então com 51% das ações) propôs uma reestruturação societária. A holding incorporou 100% da Iguatemi, adotando o nome da subsidiária. Com essa operação, a empresa deixou o Novo Mercado e passou a negociar as novas ações IGTI11 como units

A Iguatemi é pioneira no setor, tendo lançado o primeiro shopping center do Brasil. Atualmente, detém participação, parcial ou total, em mais de 20 shoppings. A companhia também opera no modelo Full Service (do desenvolvimento à administração), com ativos estrategicamente localizados nas principais regiões de alto consumo do país.

• Entre seus ativos mais notáveis estão: Iguatemi (SP), Iguatemi Campinas (SP), Iguatemi Porto Alegre (RS) e o Fashion Outlet Novo Hamburgo (RS). 

Alternativa via FIIs de shoppings

Embora muitos investidores se assustem com a volatilidade do mercado acionário, o interesse pelo mercado imobiliário permanece forte. Nesse contexto, a atenção frequentemente se volta para os fundos de investimento, ativos que já estão consolidados até mesmo nas carteiras de quem prioriza o aporte em ações.

Em suma, os FIIs de shoppings são veículos de investimento com portfólios compostos por um ou mais shopping centers, geridos por players especializados. O lucro desses fundos advém, principalmente, dos aluguéis pagos pelos lojistas dos empreendimentos nos quais o Fundo detém participação.

Para quem não é familiarizado com esse tipo de ativo, nessa modalidade, o capital de diversos investidores — os cotistas — é aplicado em conjunto para a aquisição e administração desse portfólio. O lucro gerado é então distribuído entre os cotistas, de forma proporcional ao número de cotas que cada um possui.

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Opções no mercado

O investimento no mercado imobiliário brasileiro por meio de FIIs teve início há cerca de 30 anos. Hoje, o segmento está consolidado, com quase 500 fundos listados na B3, dos quais 111 compõem o IFIX — principal termômetro de desempenho dos FIIs negociados na bolsa.

Uma das alternativas mais reconhecidas do mercado é o XPML11 (XP Malls) — um dos maiores fundos imobiliários voltados para shoppings do país. O portfólio reúne participações em ícones do varejo nacional, como o Grand Plaza Shopping (SP), o Shopping Cidade Jardim (SP) e o Natal Shopping (RN). 

Constituído em 2017, o fundo é administrado pela XP Vista Asset Management, uma das gestoras mais renomadas do Brasil. Outros fundos representativos do segmento incluem: 

Perspectivas de consumo

No universo dos investimentos voltados ao setor de shoppings, muito se discute atualmente sobre as mudanças no comportamento de consumo. Em plena era digital, o avanço do e-commerce e a transformação nos hábitos de compra tornam-se cada vez mais evidentes.

Hoje, o consumidor não precisa mais ir a uma loja física para adquirir o que deseja — ele pode comprar enquanto navega pela internet. Essa conveniência e a dispensa da necessidade de deslocamento alimentam, em alguns, uma visão pessimista sobre o futuro dos shoppings centers.

Entretanto, projeções estatísticas e análises de mercado apontam em direção oposta a esse raciocínio. Como já mencionado, os dados da Abrasce indicam que a trajetória de crescimento deve continuar, com expectativa de alta de 1,6% em 2025, o que representaria um faturamento total de R$ 201,6 bilhões.

Especialistas ressaltam que o essencial, neste momento, é observar como os shoppings irão se posicionar diante desse novo cenário. 

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Novas tendências para o setor de shopping

Entre as possíveis tendências estão diferentes tipos de diversificação de receita, tais como atração de marcas exclusivas, ampliação de opções de lazer e entretenimento e eventos diferenciados que reforcem a experiência do consumidor.

Segundo o sócio-diretor da Gouvêa Malls, Luiz Alberto Marinho, em publicação na página Mercado & Consumo, um dos aspectos que precisam ser levados em conta “é a epidemia de solidão que atinge boa parte da população mundial”.

“As pessoas estão mais isoladas, e isso amplia a oportunidade para os shoppings reafirmarem sua vocação de espaços de socialização e irem além, acolhendo grupos intencionais”, aponta o especialista em Marketing e Varejo.

Um dos exemplos mencionados por Marinho é do São Luís Shopping em ação conjunta com a Netflix e o grupo Doramelizando. Em março deste ano, a iniciativa reuniu milhares de fãs no espaço do centro comercial para assistir juntos ao episódio final da série coreana “Se a vida te der tangerinas”.

Outra iniciativa que reforça a estratégia de diversificação e experiência é a do Iguatemi São Paulo, o shopping center mais antigo da América Latina. O empreendimento está programado para inaugurar em 2026 um teatro, um rooftop, além de novas lojas de grife e restaurantes.

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