A gestão de fundos imobiliários é um aspecto decisivo para quem investe nesses ativos. A partir de uma percepção adequada da dinâmica do mercado e das necessidades dos investidores, é possível tomar decisões de alocação acertadas, maximizando os resultados obtidos.

Pensando nisso, preparamos um conteúdo exclusivo para falar sobre gestão de Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs). Apresentaremos, em detalhes, como ela é operacionalizada e quais aspectos levar em consideração na hora de avaliar o desempenho dessas aplicações.

Ficou interessado? Continue a leitura e se aprofunde sobre o tema!

O que é a gestão de fundos imobiliários?

A gestão de fundos imobiliários refere-se ao processo de administrar e gerenciar um tipo específico de investimento coletivo conhecido como fundos de investimento imobiliários, também chamados de Fundos de Real Estate em alguns lugares.

Esses fundos são criados para permitir que investidores individuais participem de investimentos em empreendimentos imobiliários, mesmo que não tenham os recursos ou conhecimentos necessários para aplicar diretamente em propriedades.

Qual a diferença entre gestão ativa e passiva?

Existem, basicamente, dois tipos de gestão de fundos imobiliários: ativa e passiva. Conheça esses conceitos de maneira mais detalhada abaixo!

Gestão Ativa

Na gestão ativa, os administradores do fundo, ou os investidores, tomam decisões para superar um índice de referência específico (como um índice de mercado). Os gestores buscam identificar oportunidades de investimento que possam gerar retornos acima da média do mercado. 

Isso envolve uma análise detalhada de ativos individuais, a seleção cuidadosa de títulos ou ações e a tomada de decisões com base em suas próprias avaliações e previsões.

Os gestores de títulos geralmente fazem ajustes frequentes na composição da carteira, comprando e vendendo papéis de acordo com suas análises. Essa abordagem requer pesquisa constante, monitoramento e avaliações para otimizar o desempenho da carteira em relação ao mercado. 

Fundos de investimento gerenciados ativamente tendem a ter taxas de administração mais altas, devido ao trabalho envolvido na avaliação do mercado e na tomada de decisões.

Gestão Passiva

A gestão passiva, por outro lado, busca replicar o desempenho de um índice de mercado específico, em vez de tentar superá-lo. Os gestores de fundos passivos não tomam decisões sobre quais ativos incluir na carteira. Em vez disso, eles buscam manter uma composição de carteira que reflita a estrutura do índice de referência.

Os fundos de investimento passivos são frequentemente chamados de “fundos indexados” ou “fundos de índice“. A ideia central é que, se o mercado em geral se valorizar, a carteira do aglomerado também se valorizará na mesma proporção, e vice-versa. 

Em função da natureza automatizada e à falta de tomada de decisões ativas, os fundos passivos geralmente têm taxas de administração mais baixas em comparação com os fundos ativos.

Qual é a melhor: gestão ativa ou passiva?

Não há uma resposta definitiva sobre qual tipo de gestão de fundos imobiliários é melhor, pois a escolha entre gestão ativa e passiva depende das metas, preferências e situação financeira de cada investidor. Ambas as abordagens têm vantagens e desvantagens, e a escolha ideal pode variar com base nos fatores abaixo.

Objetivos do investidor

Se o objetivo é buscar retornos acima da média do mercado, a gestão ativa pode ser mais adequada, pois os fundos ativos buscam identificar oportunidades de investimento com potencial de valorização. Se o objetivo é simplesmente acompanhar o desempenho do mercado, a gestão passiva será mais apropriada.

Tolerância ao risco

A gestão ativa, muitas vezes, envolve mais decisões e maior exposição a riscos, já que os gestores podem adotar posições mais agressivas em determinadas ocasiões, desde que siga os critérios do fundo. A gestão passiva tende a ser mais diversificada e, portanto, pode ser mais adequada para investidores que desejam um perfil de risco mais baixo.

Custos

Fundos passivos geralmente têm taxas de administração mais baixas do que fundos ativos, uma vez que a gestão passiva envolve menos tomada de decisões e menos pesquisa. Para investidores que desejam minimizar os custos, essa pode ser uma opção mais atrativa.

Qual o papel do gestor de FII?

O gestor de um Fundo de Investimento Imobiliário é responsável por uma série de tarefas que buscam atender aos interesses dos investidores e aos princípios do aglomerado. Vejamos quais são elas a seguir.

Seleção e aquisição de ativos imobiliários

Cabe ao gestor identificar, avaliar e selecionar os ativos imobiliários que serão incluídos no portfólio do fundo. Isso envolve analisar propriedades, avaliar riscos e oportunidades, negociar compras e assegurar que os ativos estejam alinhados com a estratégia.

Gestão de ativos

Uma vez que os ativos são adquiridos, o gestor é responsável por administrá-los. Isso pode incluir a busca de inquilinos, a negociação de contratos de locação, a manutenção e o gerenciamento geral das propriedades.

Tomada de decisões de investimento

O gestor decide quando comprar, vender ou manter ativos imobiliários dentro do fundo. Essas decisões são baseadas em análises de mercado, objetivos do fundo e avaliação de riscos e retornos potenciais.

Comunicação com investidores

O gestor mantém os investidores informados sobre o desempenho do fundo, questões relevantes, mudanças na estratégia e distribuições de rendimentos. A transparência na comunicação é crucial para conquistar a confiança dos cotistas.

Como avaliar a gestão de um FII?

A avaliação da gestão de um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é um critério fundamental na escolha dos investidores, pois a qualidade da administração afeta diretamente o desempenho do aglomerado e os retornos para os investidores. 

Há alguns aspectos-chave a serem considerados para fazer essa medição, como:

• experiência e qualificações da equipe de gestão;
• histórico de desempenho;
• transparência e comunicação;
• estratégia de investimento;
• diversificação da carteira;
• taxas e custos;
• gestão de riscos;
• acompanhamento do mercado;
• avaliações e decisões de investimento;
• feedback de investidores.

Agora que você já sabe tudo sobre gestão de Fundos Imobiliários, o convidamos a conferir mais um conteúdo publicado em nosso blog. Desta vez, falamos sobre Blindagem patrimonial para investidores: importância e como fazer.

Resumindo

O que faz um gestor de fundo imobiliário?

O gestor de um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) desempenha uma série de atividades na administração e no funcionamento do aglomerado. Ele é responsável por uma série de tarefas que vão desde a tomada de decisão sobre compra e venda dos ativos, além das análises que precedem essa definição, à comunicação com os cotistas

O que é gestão ativa e passiva?

No contexto da gestão de fundos imobiliários, a gestão ativa é aquela que visa superar os rendimentos de um índice de mercado. A passiva, por sua vez, é a que busca seguir um indicador de referência. Dessa forma, na primeira, os administradores têm mais liberdade na compra e venda de ativos, enquanto na segunda há a busca por compor um portfólio semelhante ao da métrica escolhida.