TRXF11 entra no setor educacional e amplia portfólio com imóveis da Eleva, McDonald’s e Pacheco no Rio
O TRXF11 concluiu a compra de dois imóveis na Barra da Tijuca — uma unidade da Escola Eleva e um strip mall com McDonald’s e Drogarias Pacheco — em uma operação de R$ 159 milhões.
Foto: Sombat Muycheen/Shutterstock
O TRXF11 entra no setor educacional ao concluir uma nova rodada de aquisições na Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro, reforçando sua estratégia de diversificação e ampliando a presença em segmentos considerados resilientes. A operação, anunciada nesta semana, envolveu a compra de dois imóveis — um ocupado pela Escola Eleva e outro composto por um strip mall com McDonald’s e Drogarias Pacheco — totalizando R$ 159 milhões. A movimentação marca um novo capítulo para o fundo, que segue acelerando sua expansão por meio de contratos robustos e geração imediata de receita.
Saiba mais:
O fundo imobiliário TRXF11, gerido pela TRX Real Estate, confirmou a compra de dois ativos estratégicos na Barra da Tijuca, um dos bairros de maior valorização da cidade. A transação soma R$ 159 milhões, dos quais R$ 127 milhões foram liquidados por meio de créditos de subscrição — mecanismo que reforça a eficiência financeira do fundo — e R$ 32 milhões pagos em caixa.
Com a conclusão do negócio, o TRXF11 passou a receber imediatamente as receitas de locação, já que assumiu a posse indireta dos imóveis logo após a finalização da operação. A entrada no ramo educacional, por meio da Eleva, e o reforço no varejo essencial, com Pacheco e McDonald’s, ampliam a exposição do portfólio a setores de demanda estável.
Por que isso importa: TRXF11 ganha diversificação setorial
A decisão de investir em educação e varejo essencial reforça a estratégia do fundo de mitigar riscos e buscar contratos duradouros. Setores como ensino básico e alimentação costumam apresentar resiliência em cenários econômicos adversos, garantindo previsibilidade ao fluxo de caixa do fundo.
Com esse movimento, o TRXF11 fortalece seu portfólio com inquilinos considerados de risco baixo, incluindo um grupo internacional de ensino e marcas de varejo consolidadas. A soma desses fatores tende a beneficiar o cotista, sobretudo no médio e no longo prazo.
Como foi feito: estrutura financeira e condições contratuais
A operação foi estruturada de forma a reduzir o desembolso direto em caixa.
- R$ 127 milhões foram compensados via créditos de subscrição;
- R$ 32 milhões foram pagos à vista.
Além da forma de pagamento favorável, os contratos de locação reforçam o caráter estratégico da aquisição.
Escola Eleva — Inspired Education
- Contrato atípico até 2031, com transição para contrato típico até 2041.
- Reajuste anual pelo IPCA.
- Estabilidade contratual e exposição ao setor educacional, agora parte do portfólio do TRXF11.
Strip mall — McDonald’s e Drogarias Pacheco
- Contratos típicos com dois inquilinos de alta solidez:
- Pacheco até 2029
- McDonald’s até 2030
- Reajuste pelo IGP-M.
Somados, os ativos oferecem 13.432 m² de ABL, reforçando a presença do fundo em um ponto de elevada valorização e fluxo comercial no Rio.
Fontes de renda: potencial de aumento por faturamento
Um dos aspectos mais relevantes da aquisição é a presença de cláusulas de participação no faturamento dos inquilinos. Em casos em que o desempenho comercial supera o mínimo estipulado em contrato, o TRXF11 tem direito a uma parcela adicional do faturamento, o que pode elevar os rendimentos distribuídos aos cotistas.
Esse tipo de cláusula é comum em operações do varejo e reforça a busca da gestão por oportunidades de ganhos variáveis, sem abrir mão da segurança dos contratos tradicionais.
Ativos na Barra da Tijuca concluídos nesta semana
A operação foi finalizada nesta semana com a incorporação formal dos imóveis ao portfólio do TRXF11. Os ativos estão localizados na Barra da Tijuca, zona oeste do Rio de Janeiro, região conhecida pelo alto padrão de renda, crescimento urbano e forte demanda imobiliária — fatores que contribuem para o potencial de valorização dos imóveis adquiridos.
Por que o TRXF11 entra no setor educacional agora
A entrada no setor educacional, combinada ao fortalecimento no varejo essencial, evidencia a estratégia do TRXF11 de ampliar sua base de receita, reduzir concentração e aumentar a estabilidade dos rendimentos distribuídos. Em um momento de busca por ativos resilientes, a combinação de contratos atípicos, marcas sólidas e possibilidade de participação no faturamento cria uma oportunidade de geração de valor consistente.
O movimento reforça a posição do fundo como um dos mais ativos no mercado de aquisições e adiciona novos pilares ao portfólio, especialmente em segmentos com comportamento defensivo.
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