O fundo imobiliário SNME11 se destacou no mercado financeiro ao registrar, no mês de fevereiro, um dividend yield anualizado de 16,07%, superando as expectativas dos investidores e destacando-se como uma das melhores opções de rentabilidade entre os fundos imobiliários negociados na B3. A gestão do fundo, liderada pela Suno Asset, continua focada em uma estratégia de alocação em ativos descontados, o que tem gerado bons resultados para os cotistas. Neste artigo, vamos explorar os detalhes dessa estratégia, como o fundo obteve esses resultados e o impacto que o cenário econômico tem nas suas escolhas de investimento.

Resultados financeiros e distribuição de dividendos

O SNME11 pagou R$ 0,11 por cota no mês de fevereiro, o que representa um retorno de 1,25% no mês e um desempenho anualizado de 16,07%. Este excelente retorno é um reflexo direto da estratégia de alocação do fundo, que busca aproveitar ativos com deságio no mercado. De acordo com Gerardo Azevedo, analista da Suno Asset, o fundo foi negociado com P/VP de 0,96x, indicando que suas cotas estavam sendo negociadas abaixo do valor patrimonial, o que representa uma oportunidade para os investidores.

Além disso, o fundo apresentou um alfa de 15,18% em relação ao IFIX, índice que mede o desempenho dos fundos imobiliários. Esse desempenho superior ao benchmark revela a eficiência da estratégia defensiva e descorrelacionada do portfólio do SNME11, que visa garantir estabilidade e consistência para seus investidores, mesmo em cenários desafiadores.

Desempenho no mercado secundário

Em fevereiro, a cota do SNME11 valorizou 1,15%, somando um retorno total de 2,41%, considerando o ganho de capital e os dividendos pagos. Esse retorno reforça a eficácia da estratégia de compra de ativos descontados, que tem proporcionado resultados positivos tanto no longo quanto no curto prazo. A negociação média diária do fundo foi de R$ 43 mil, o que demonstra um bom nível de liquidez e interesse no mercado secundário.

Impacto do IPCA

O cenário econômico também tem sido uma preocupação para os fundos imobiliários, principalmente com a alta do IPCA, que registrou 1,31% em fevereiro. Azevedo destacou que, apesar de esse índice ter um impacto imediato nas taxas de juros e nos fundos de crédito atrelados à inflação, o efeito no SNME11 só será sentido de forma mais substancial nos próximos dois ou três meses. Isso ocorre devido à dinâmica de repasse dos CRIs indexados ao IPCA, que são instrumentos financeiros utilizados pelo fundo para garantir um fluxo de caixa mais estável.

Alocação em ativos descontados

Uma das principais estratégias do SNME11 é a alocação em ativos imobiliários que estão descontados no mercado. O fundo aumentou sua exposição em fevereiro a três fundos imobiliários: BTHF11, ITRI11 e RELG11, com aportes totais de R$ 1,2 milhão, representando 1,8% do patrimônio líquido. Esses fundos estavam com deságio significativo, alguns com duplo desconto, ou seja, com o valor patrimonial abaixo do real valor dos ativos e ainda sendo negociados com preços inferiores aos valores patrimoniais.

Um exemplo claro disso foi o RELG11, que estava sendo negociado com P/VPA abaixo de 0,50, ou seja, com mais de 50% de deságio. De acordo com Azevedo, esse cenário não fazia sentido considerando a qualidade dos imóveis presentes na carteira do fundo e a reestruturação das dívidas em andamento. Esse tipo de análise detalhada do mercado secundário é crucial para que o SNME11 identifique boas oportunidades de compra e maximize o retorno para seus investidores.

Carteira focada em CRIs

A carteira do SNME11 segue com uma forte alocação em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), representando 57,95% do patrimônio líquido. Esses ativos são essenciais para a estratégia do fundo, pois proporcionam um retorno previsível e, em muitos casos, estão atrelados a indicadores como CDI, IPCA e INCC. A alocação de CRIs é dividida da seguinte forma:

  • 28,24% estão indexados ao CDI, com uma taxa média de 6,46% ao ano;
  • 25,57% estão atrelados ao IPCA, com uma taxa média de 12,47% ao ano;
  • 4,13% estão indexados ao INCC, com uma taxa de 11,50% ao ano.