Fundos imobiliários sobem pelo 6º mês seguido; veja os setores com maior potencial

Os fundos imobiliários iniciaram 2026 mantendo um ritmo consistente de valorização. O IFIX, índice que reúne os principais FIIs negociados na B3, renovou máximas históricas em janeiro ao alcançar a região dos 3.860 pontos, consolidando uma sequência de seis meses consecutivos de alta (movimento que não era visto desde 2023).

Após superar a marca dos 3.700 pontos em dezembro, o índice passou a se manter acima dos 3.800 pontos, refletindo principalmente a mudança de expectativa em relação à política monetária. Mesmo com a Selic ainda em patamar elevado, o mercado já precifica um ciclo de cortes ao longo de 2026, o que tende a favorecer ativos sensíveis aos juros, como os FIIs.

Em janeiro, o IFIX avançou 2,27%, somando ganhos mensais desde agosto do ano passado. O desempenho ocorre em um ambiente de fechamento das taxas futuras, movimento que historicamente impulsiona a valorização das cotas.

Fundos de tijolo devem liderar novo ciclo

Na avaliação de gestores, o cenário é especialmente favorável para os chamados fundos de tijolo, que investem diretamente em imóveis físicos. Com a perspectiva de juros mais baixos, esses ativos tendem a se beneficiar tanto da valorização patrimonial quanto da melhora operacional.

A expectativa é que a Selic encerre 2026 em torno de 12% a 12,5%, abrindo espaço para uma combinação de ganho de capital e distribuição de rendimentos. Em alguns segmentos, o retorno total pode se aproximar de 20% no ano, somando dividendos e valorização das cotas.

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Descontos ainda sustentam potencial de valorização

Apesar da alta recente, especialistas destacam que boa parte dos FIIs ainda negocia com desconto relevante em relação ao valor patrimonial. Historicamente, o setor opera próximo da paridade (P/VPA em torno de 1), mas atualmente o mercado segue cerca de 10% abaixo desse nível, o que sugere espaço adicional para recuperação.

Setores como shoppings, lajes corporativas, logística e residencial aparecem entre os mais bem posicionados para capturar esse movimento, impulsionados pela redução da vacância e pela possibilidade de reajustes de aluguel.

Dividend yield elevado reforça atratividade

Outro ponto que sustenta o otimismo é o nível de renda oferecido pelos fundos. Atualmente, muitos FIIs líquidos e de boa qualidade apresentam dividend yields próximos de 10% ao ano, patamar significativamente superior ao observado em ciclos anteriores, quando os rendimentos giravam entre 5,5% e 6%.

Além disso, alguns fundos de fundos (FOFs) operam com duplo desconto (tanto nas próprias cotas quanto nos ativos investidos) o que amplia o potencial de recuperação caso o ciclo de juros confirme a virada.

Mercado antecipa movimento do Copom

Mesmo antes de cortes efetivos na Selic, os FIIs já começaram a reagir. Isso porque o mercado financeiro costuma antecipar decisões do Banco Central por meio das taxas futuras. Em 2024 e no início de 2025, os juros prefixados chegaram a operar próximos de 16% ao ano, mas passaram por um fechamento expressivo ao longo de 2025, abrindo espaço para a forte valorização do IFIX.

Com esse pano de fundo, a leitura predominante entre gestores e analistas é que o movimento de alta dos fundos imobiliários ainda não está esgotado, especialmente se o cenário de queda gradual dos juros se confirmar nos próximos trimestres.