Os Fundos Imobiliários de “tijolo”, que investem diretamente em imóveis como shoppings e imóveis logísticos, enfrentam um ano desafiador em 2024. Com perdas acumuladas de 12%, conforme o índice Teva de Fundos Imobiliários de Tijolo, o desempenho tem sido negativo, apesar dos bons resultados operacionais. O que está impulsionando essa queda, e o que os gestores esperam para 2025? Esta é a questão que divide opiniões no mercado, com algumas previsões otimistas e outras mais cautelosas.

Desempenho dos FIIs de “tijolo” em 2024: uma queda inesperada

Em 2024, os FIIs de “tijolo”, que são focados em imóveis físicos como shoppings, imóveis logísticos e comerciais, apresentaram um desempenho inferior ao esperado. Até o momento, as perdas somam 12%, um retorno negativo significativo após um ano de 2023 em que o índice teve alta de 21%. Esses fundos vêm enfrentando uma pressão de mercado, principalmente devido à elevação das taxas de juros, que afetaram diretamente as cotações na Bolsa de Valores.

Embora o cenário macroeconômico continue sendo um desafio, os gestores de fundos de “tijolo” destacam que o desempenho operacional, ou seja, a parte microeconômica, ainda é bastante positivo. A operação das carteiras de shoppings e imóveis logísticos tem sido favorável, com crescimento em diversas áreas, como aumento de faturamento nos shoppings e absorção líquida nos imóveis logísticos.

Boas perspectivas nos segmentos de shoppings e logística

Apesar das dificuldades no mercado de FIIs, o segmento de logística, em especial, está atravessando uma fase de bons resultados. Segundo Bruno Margato, gestor do Pátria Investimentos, as taxas de vacância estão baixas e há uma absorção líquida considerável de imóveis logísticos, refletindo uma demanda consistente. Além disso, o repasse de inflação para os preços de aluguel tem sido bem-sucedido, compensando a alta nos custos dos últimos anos.

No setor de shoppings, a recuperação também é visível. Dados da Abrasce (Associação Brasileira de Shopping Centers) indicam que o faturamento do setor deve superar a marca histórica de R$ 201 bilhões neste ano, demonstrando que os consumidores continuam frequentando os centros comerciais e gerando resultados positivos para os fundos.

A recuperação desses setores, especialmente após a pandemia, tem se mostrado robusta, mas a grande questão agora é como as mudanças no cenário macroeconômico vão impactar esses resultados no longo prazo.

Divergências sobre o cenário macroeconômico em 2025

O cenário macroeconômico continua sendo o principal ponto de divergência entre os gestores de fundos imobiliários. Para Felipe Teatini, gestor da XP Asset, a perspectiva para 2025 é mais otimista, com a expectativa de queda na taxa de juros (Selic) e uma inflação mais controlada. Ele acredita que esse cenário mais favorável deve ajudar na recuperação das cotações dos FIIs, especialmente dos shoppings, que têm mostrado um bom desempenho, e melhorar a situação do setor logístico.

No entanto, Bruno Margato, do Pátria Investimentos, tem uma visão mais cautelosa. Para ele, o Brasil ainda enfrenta desafios consideráveis, como o cumprimento da meta de inflação de 3%, o que deve levar o Banco Central a manter os juros elevados por mais tempo. Margato acredita que 2025 será um ano de dificuldades para os FIIs de “tijolo”, com o mercado sofrendo com a manutenção das taxas de juros altas e uma inflação ainda difícil de controlar.

Essas visões contrastantes refletem a incerteza no mercado financeiro, em que a previsão de recuperação depende fortemente da política monetária e das condições econômicas globais.

O impacto das taxas de juros nas cotações dos FIIs

A principal razão para as perdas no mercado de FIIs de “tijolo” em 2024 foi a elevação das taxas de juros. Com a Selic subindo para 12,25% ao ano, o impacto nos fundos imobiliários tem sido negativo, uma vez que a alta nas taxas torna o crédito mais caro e reduz a atratividade desses ativos. Isso tem afetado diretamente as cotações dos FIIs, gerando perdas para os investidores.

Os gestores de fundos imobiliários, no entanto, ainda demonstram confiança no potencial de recuperação dos setores de shoppings e logística, desde que o cenário macroeconômico melhore. Acreditam que a boa performance operacional pode ajudar a compensar a pressão da elevação das taxas de juros, mas reconhecem que o ambiente econômico deve melhorar para que essa recuperação se concretize.

O que esperar dos FIIs de “tijolo” em 2025?

A grande pergunta no mercado é: o que esperar dos FIIs de “tijolo” em 2025? As perspectivas são mistas. Se, por um lado, alguns gestores acreditam que a inflação estará mais controlada e a taxa de juros poderá cair, oferecendo um cenário mais positivo, por outro lado, o cenário continua desafiador. O Brasil terá que enfrentar desafios econômicos, como o controle da inflação, e as taxas de juros podem continuar elevadas por mais tempo, o que afetaria negativamente a recuperação dos fundos imobiliários.

Enquanto isso, os gestores de FIIs continuam a monitorar de perto o desempenho dos setores de shoppings e imóveis logísticos, que têm mostrado resiliência, e mantêm a esperança de que os bons resultados operacionais possam continuar, mesmo diante de um cenário macroeconômico desafiador.