TRXF11 amplia portfólio com compra de 14 agências da Caixa e Santander
O TRXF11 firmou compromisso para adquirir 14 agências da Caixa e do Santander por R$ 140 milhões, ampliando o portfólio da 12ª emissão do fundo.
Imagem: Marcelo Camargo/Agência Brasil
O FII TRXF11 avançou na aquisição de agências da Caixa e Santander, firmando um compromisso para comprar 14 unidades bancárias por R$ 140 milhões, em um movimento que reforça o pipeline da 12ª emissão de cotas do fundo. A negociação marca uma das maiores movimentações recentes do TRX Real Estate e amplia a presença do fundo em regiões estratégicas em diferentes capitais do país.
A operação envolve ativos que já funcionam como agências e estão distribuídos por áreas de grande fluxo urbano, o que, segundo o gestor do fundo, contribui tanto para a estabilidade quanto para o potencial de valorização futura.
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O compromisso de aquisição inclui um conjunto de agências localizadas em oito cidades brasileiras: São Paulo, Rio de Janeiro, Curitiba, Salvador, Niterói, São Gonçalo, São João de Meriti e Jundiaí. No total, os imóveis somam 19.964 m² de Área Bruta Locável (ABL), reforçando a diversificação geográfica do fundo e ampliando sua exposição ao segmento bancário — considerado um dos mais resilientes dentro dos fundos de renda.
Entre os destaques da carteira, estão imóveis situados em regiões de forte atração comercial, como a Vila Madalena e a Avenida Francisco Matarazzo, em São Paulo, além de unidades instaladas dentro dos shoppings Rio Sul (RJ) e Barra (BA). Esses locais são reconhecidos por alto fluxo de clientes e grande densidade populacional, dois fatores que favorecem contratos de longo prazo com locatários de elevado crédito.
O que diz a gestão do TRXF11
O gestor do TRX Real Estate, Gabriel Barbosa, destaca que o movimento tem forte relação com a estratégia da 12ª emissão e com a busca por ativos sólidos e de relevância social. Segundo ele, as agências adquiridas da Caixa possuem papel essencial na oferta de serviços públicos, incluindo atendimento ao FGTS, seguro-desemprego, programas habitacionais e diversos benefícios sociais operados pelo governo federal.
Para Barbosa, a decisão reforça o posicionamento do fundo em segmentos considerados essenciais. Ele também afirma que os imóveis oferecem flexibilidade de uso, o que aumenta a liquidez futura e amplia as alternativas da gestão em eventuais processos de reciclagem de portfólio.
Como será feito o pagamento da operação
A conclusão da compra ainda depende do cumprimento das condições contratuais, mas o pagamento já tem duas possibilidades definidas:
- Compensação com créditos da FUNCEF relacionados à subscrição na 12ª emissão;
- Aportes diretos dos cotistas, caso os créditos não sejam utilizados.
Essa estrutura preserva a liquidez do fundo e permite uma alocação mais eficiente dos recursos levantados recentemente.
Termos dos contratos e retorno financeiro
As 14 agências são regidas por contratos típicos, todos sem carência, com prazo remanescente médio de cinco anos. Os contratos contam ainda com reajuste anual e revisional a cada três anos, o que contribui para previsibilidade no fluxo de renda.
O ponto que mais chamou atenção do mercado, no entanto, é o cap rate médio de 10,16% ao ano — um retorno considerado acima do padrão atual para locatários com elevado crédito, como Caixa e Santander. Essa taxa supera tanto a média de aquisições recentes do próprio TRXF11 quanto o que tem sido observado em negócios similares no mercado de FIIs.
Segundo Barbosa, o cap rate elevado reforça a atratividade da operação e cria uma margem adicional de segurança para o desempenho da 12ª emissão. Ele salienta que os imóveis possuem tickets individuais menores, o que facilita a gestão ativa e eventuais estratégias de desinvestimento no futuro, caso a equipe julgue vantajoso.
Por que a aquisição é importante para o TRXF11
O movimento responde diretamente ao objetivo do fundo de expandir sua participação em ativos reais de alto padrão e com locatários consistentes. Além disso:
- Permite ampliar a previsibilidade da renda distribuída;
- Reforça a segurança do portfólio;
- Traz imóveis em áreas consolidadas e valorizadas;
- Contribui para diversificação regional e setorial;
- Eleva a qualidade média dos contratos do fundo.
Em um momento em que o mercado de fundos imobiliários busca operações de renda segura e cap rates mais atrativos, o TRXF11 se posiciona com uma aquisição robusta, bem estruturada e alinhada com demandas de investidores que buscam estabilidade e potencial de valorização no médio prazo.
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