Concorrentes, os fundos imobiliários CSHG Logística (HGLG11) e XP Log (XPLG11) estão prestes a se tornar sócios após firmarem um acordo de compra e venda de dois condomínios logísticos próximos ao Aeroporto Internacional do Galeão, no Rio de Janeiro.

O XP Log (XPLG11) foi o primeiro a explorar a região, adquirindo o empreendimento Syslog Galeão em julho de 2020. Na época, o imóvel tinha uma vacância de 74%, que foi reduzida para 93% de ocupação através da gestão do fundo.

Em julho de 2021, o CSHG Logística (HGLG11) comprou o HGLG WL, localizado ao lado do Syslog Galeão. Na aquisição, o empreendimento tinha uma vacância de 31% e aluguel médio de R$ 16,44. Atualmente, a vacância caiu para 11% e o aluguel subiu para R$ 19,75. No entanto, o Credit Suisse ressalta que a dinâmica comercial na região ainda é “extremamente desafiadora”.

A XP também observa uma “competição predatória por aluguéis cada vez menores em prol da locação das áreas”.

Devido a esses desafios, HGLG11 e XPLG11 — os dois maiores FIIs de logística do Brasil em número de cotistas — decidiram unir forças. Em operações simultâneas de compra e venda, cada fundo adquirirá 49% do galpão do outro, estabelecendo uma parceria comercial.

“Foi desenvolvido um plano de governança entre as partes para alinhar os interesses de administração e exploração dos imóveis, visando entregar o melhor retorno para ambos os fundos, tanto em termos de despesas quanto de receitas, gestão de demandas e investimentos”, diz o comunicado do HGLG11.

Valor da transação entre os fundos imobiliários

Com o objetivo de consolidar o acordo, o fundo do Credit Suisse (HGLG11) desembolsará R$ 88,27 milhões pela participação no Syslog Galeão, o que equivale a R$ 3.160 por metro quadrado. A gestão do XPLG11 projeta que essa transação resultará em um ganho de capital de R$ 17,3 milhões, ou R$ 0,59 por cota.

Por outro lado, o XP Log (XPLG11) adquirirá 49% do HGLG WL por R$ 79,7 milhões, ou R$ 3.386 por metro quadrado. Com base no investimento inicial, o HGLG11 espera que a transação gere um lucro de R$ 20,6 milhões, equivalente a R$ 0,61 por cota.

O fundo do Credit Suisse detalhou o retorno da transação afirmando que “o preço é 35% superior ao valor investido e 28% acima do valor de laudo do imóvel em 2023. A taxa interna de retorno anualizada é de aproximadamente 15,6%, sem considerar eventuais correções nas parcelas”.

Gabryella Mendes

Redatora do Melhor Investimento.