Vale a pena investir no XPML11?

Quem investe em fundos imobiliários, ou ao menos acompanha esse mercado, provavelmente já ouviu falar do XPML11. O ativo é um dos mais representativos do setor e figura entre os maiores do segmento de shopping centers.

Atualmente, está entre os fundos mais negociados da B3 e continua despertando o interesse de investidores — especialmente daqueles que buscam gerar renda passiva por meio de dividendos. Mas será que o XPML11 ainda é um bom investimento?

Como bem se sabe, não há uma resposta pronta e única para tal. A verdade é que a decisão de investir deve ser um espelho do perfil e dos objetivos de cada investidor. Apesar disso, nada impede obervar alguns aspectos relevantes que ajudam a compreender melhor esse investimento.

Como está o mercado de fundos imobiliários no ano, até então? 

Antes de analisar um ativo isoladamente, é essencial compreender o mercado em que ele está inserido. Talvez o primeiro ponto de atenção deva ser o IFIX — Índice de Fundos de Investimento Imobiliário — principal referência dos FIIs na B3.

No ano, o índice acumula alta superior a 15% no ano, segundo um levantamento da Quantum Finance. O motor desse crescimento, segundo o estudo, são os Fundos de Tijolo, com valorização de 15,45%, superando os Fundos de Papel (+11,82%). 

A expectativa é de um avanço ainda maior do IFIX, impulsionado pela esperada queda das taxas de juros. “Nosso entendimento é que essa expectativa já está contratada. Em algum momento, as taxas futuras devem ceder, e o IFIX tende a andar ainda mais”, comenta Leonardo Verissimo, analista de FIIs da Eleven Financial. 

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E quanto aos FIIs de Shopping? 

No âmbito dos fundos imobiliários de shopping, o otimismo não é diferente: os ativos deste nicho exibem uma robusta valorização de 18,4% no ano. Essa performance é sustentada por um cenário peculiar de mercado, conforme explica Flavio Pires, analista sênior de FIIs do Santander. 

“Os juros mais altos estão forçando os vendedores a abrirem mão de rentabilidade, o que beneficia os fundos com recursos em caixa. Temos observado cap rates mais atrativos e uma melhora nos retornos médios dos portfólios”, afirma Pires.

Essa onda positiva ganha mais relevância ao considerar o ceticismo que rondou o varejo físico nos últimos anos. Muitos analistas chegaram a prognosticar o “fim” dos shoppings tradicionais, pressionados pelo avanço do e-commerce.

Contudo, a realidade mostrou um caminho de adaptação e reinvenção. Longe de desaparecer, esses empreendimentos se transformaram rapidamente, investindo em digitalização, integração com o comércio eletrônico e, crucialmente, reposicionando-se como centros de experiência, lazer e entretenimento, e não apenas locais de compra.

O movimento estratégico beneficiou fundos com portfólios de alta qualidade e bem localizados, como é o caso do XPML11.

O que significa comprar cotas XPML11? 

Comprar cotas XPML11 é, de forma simples, investir no XP Malls Fundo de Investimento Imobiliário (FII), cujo código de negociação na Bolsa de Valores (B3) é XPML11.

Na prática, isso significa que ao adquirir uma cota, você se torna, indiretamente, sócio de um portfólio diversificado de grandes centros comerciais (shopping centers) espalhados pelo Brasil. O XP Malls (XPML11) é um Fundo Imobiliário que capta o dinheiro de vários investidores para comprar, administrar e explorar o potencial de aluguel e valorização desses imóveis.

Portanto, ao investir no XPML11, você tem a oportunidade de receber rendimentos mensais (os dividendos do Fundo), que vêm dos aluguéis e outras receitas geradas por esses shoppings, sem precisar comprá-los ou gerenciá-los diretamente.

Entenda todos os detalhes do investimento:

Como está o fundo XPML11 hoje? 

O fundo se prepara para enfrentar a projeção de déficit em 2025 e busca alternativas para equilibrar caixa e dívidas. Confira algumas das últimas atualizações de mercado do XP Malls (XPML11). 

Gestão prevê déficit de R$ 369 milhões até o fim de 2025

De acordo com os relatórios gerenciais mais recentes, o XPML11 projeta um déficit de R$ 369 milhões entre obrigações contratadas, valores a receber e posição de liquidez até o final de 2025. Diante desse cenário, a gestão do fundo imobiliário anunciou novas medidas para reforçar o caixa e garantir o equilíbrio financeiro nos próximos meses.

Venda de participação em nove shoppings pode render R$ 1,6 bilhão

Uma das principais estratégias da gestão é a venda de participação em nove shopping centers, incluindo ativos nos quais o fundo detém posições majoritárias. A operação, avaliada em aproximadamente R$ 1,6 bilhão, tem como objetivo gerar liquidez e reduzir o risco de descasamento entre receitas e obrigações financeiras.

Nova emissão de cotas pode captar até R$ 300 milhões

Além da venda de ativos, o XPML11 também anunciou uma nova emissão de cotas, com meta inicial de R$ 200 milhões, podendo alcançar R$ 300 milhões caso haja demanda adicional dos investidores. A oferta reforça a estratégia de capitalização do fundo e amplia a margem de segurança para 2025.

Possibilidade de ampliar alavancagem por meio de securitização

A gestão ainda avalia a captação de recursos por meio da securitização de recebíveis, mecanismo que permite antecipar receitas futuras e aumentar a liquidez. Segundo o relatório, o atual nível de endividamento do fundo é considerado baixo, equivalente a 8% do patrimônio líquido, o que abre espaço para operações desse tipo sem comprometer o equilíbrio financeiro.

Desempenho operacional mantém ritmo positivo

No campo operacional, o XPML11 apresentou bons resultados em agosto. As vendas por metro quadrado atingiram R$ 1.597/m², representando alta de 10,3% em relação a agosto de 2024. O NOI Caixa/m² (lucro operacional líquido) avançou 6,1%, chegando a R$ 128/m².

Os indicadores Same Store Sales (SSS) e Same Store Rent (SSR) — que medem, respectivamente, a evolução de vendas e aluguéis das mesmas lojas — também tiveram crescimento, de 3,5% e 1,6%, confirmando a boa performance dos ativos do portfólio.

Portfólio segue diversificado com 26 shoppings em operação

Ao fim de agosto, o portfólio do XPML11 era composto por 26 shopping centers, com Área Bruta Locável (ABL) de cerca de 964 mil metros quadrados e mais de 5 mil lojas. A ABL própria do fundo correspondia a aproximadamente 330 mil metros quadrados, reforçando a diversificação e a representatividade do fundo no segmento de shoppings no Brasil.

Acompanhe a cotação, ao vivo

Outros FIIs de expressão no mercado

Definir os melhores fundos do mercado é uma tarefa um tanto complexa, pois essa escolha é altamente individualizada, variando conforme cada portifólio, além do momento específico de cada ativo.

Contudo, é possível, ao menos, elencar fundos de grande representatividade, que se consolidaram por seu tamanho e reconhecimento no mercado, como é o caso do XPML11. Nesse contexto, podemos citar fundos como:

• Maxi Renda (MXRF11) — aproximadamente 1,1 milhão de cotistas;
• CSHG Logística (HGLG11) — aproximadamente 476,5 mil cotistas;
• Vinci Hedge Fundo de Fundos (VGHF11) — aproximadamente 401,6 mil cotistas;
• Capitânia Securities II FII (CPTS11) — aproximadamente 387,9 mil cotistas;
• BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11) — aproximadamente 355,6 mil cotistas.

Afinal, o XPML11 é um bom investimento? 

Enquanto opção de investimento imobiliário, o XPML11 se mantém como um ativo que merece constante atenção. Trata-se de um dos maiores fundos do segmento, reconhecido pela gestão da XP Asset, que se destaca pela transparência e qualidade dos relatórios mensais — sempre detalhados e com informações minuciosas sobre cada ativo do portfólio.

Entre os principais pontos de atenção, está o desempenho do setor de varejo, sensível a oscilações macroeconômicas que podem impactar o resultado dos shoppings. Além disso, apesar da diversificação geográfica, o fundo ainda apresenta uma concentração relevante, por estar totalmente exposto a um único segmento de mercado.

Estes são apenas algumas informações relevantes; há inúmeros fatores ainda a serem considerados, tanto de mercado quanto do próprio ativo. Lembrando que toda decisão de investimento deve ser individualizada, fundamentada e alinhada com o perfil e objetivos de cada investidor.

⚠️Nota: As informações disponibilizadas nesta página têm caráter informativo e não configuram recomendação, sugestão ou indicação de compra, venda ou manutenção de ativos financeiros.

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