Esta quinta-feira (13), marcou o início do Smart Summit 2025, o maior evento voltado para o mercado financeiro do Rio de Janeiro. Logo no primeiro dia, uma série de palestras e painéis reuniu especialistas do setor para discutir as principais tendências e desafios do mercado. 

Durante o evento, o futuro dos Fundos de Investimento Imobiliário (FII) foi tema central de uma palestra com especialistas renomados. Os insights foram fornecidos por Guilherme de Luca – sócio de Relação com Investidores na JiveMauá -, Rafael Bellas – coordenador de Produtos na Diretoria de Alocação da InvestSmart – e Ricardo Mateoli – especialista em FIIs da Paramis Capital.

Afinal, é o “é fim do poço?” “Tá tudo barato?” Ou seja, quais são as perspectivas para mercado de FIIs em 2025?

Fundamentos sólidos em meio a preços depreciados

Os especialistas destacaram que, apesar da expressiva desvalorização dos FIIs nos últimos meses, os fundamentos do setor permanecem robustos. Segundo Guilherme de Luca, os níveis de preços atuais se aproximam daqueles vistos durante a crise de 2015 e 2016, no período do governo Dilma Rousseff. No entanto, ao contrário daquela época, o mercado imobiliário hoje apresenta indicadores positivos.

“Naquela crise, além da queda dos preços, os fundamentos também eram ruins, com vacância recorde no segmento logístico e devolução de escritórios. Agora, temos absorção líquida recorde em escritórios corporativos em São Paulo, vacância mínima em galpões logísticos e shoppings recuperando receitas com ganhos reais”, comparou.

Dessa forma, segundo De Luca, o mercado parece estar exageradamente descontado. “Os fundos caíram 20% a 30% nos últimos 12 meses devido ao fluxo expressivo de recursos para a renda fixa, mas os ativos seguem saudáveis, com receitas crescentes”, ressaltou.

Perspectivas e estratégias para investidores

Ricardo Mateoli, fez considerações quanto ao como o investidor pode se relacionar com os FIIs, diante do momento descontado. Para o especialista, “fundo imobiliário é um produto de renda”, e você potencializa seu retorno quando reinveste os dividendos. “Hoje, você compra mais renda com menos dinheiro”, pontuou.

No entanto, De Luca complementa alertando que nem todos os FIIs estão em boas condições. “Tem muitas oportunidades, mas também algumas armadilhas. Fundos que tomaram alavancagem excessiva ou utilizaram estratégias arriscadas, como o modelo Seller’s Finance, podem enfrentar dificuldades com juros altos”, explicou. Por isso, contar com a orientação de um especialista para selecionar os melhores fundos é essencial.

Fundos listados x cetipados

Outro ponto relevante abordado foi a ascensão dos fundos imobiliários cetipados, alternativa criada para driblar a dificuldade de captação enfrentada pelos FIIs listados em bolsa. Segundo os especialistas, esse formato ganhou força nos últimos anos e já representa mais de um terço da captação total de FIIs no Brasil. “O mercado foi se reinventando, e agora já vivemos o que chamamos de Cetipado 3.0”, afirmou De Luca.

Uma das inovações mais recentes nesse segmento foi a criação dos fundos Cetipados Renda Mais, que oferecem um prazo determinado para devolução do capital ao investidor, tornando-se uma alternativa semelhante a um ativo de renda fixa. “Isso trouxe um novo fluxo de captação para o mercado, mesmo em momentos desafiadores”, explicou De Luca. O especialista acrescenta que fundos listados e cetipados, hoje, podem coexistir.

Inovações e Segmentação no Mercado de FIIs

Com a constante evolução do mercado, novas estruturas também vêm sendo criadas para atender diferentes perfis de investidores. Um exemplo é a possibilidade de fundos com classes distintas de cotas, permitindo que investidores mais conservadores tenham maior segurança enquanto aqueles dispostos a correr mais risco possam buscar retornos superiores.

Em um mercado que atravessa momentos de turbulência, a mensagem central dos especialistas é clara: há desafios, mas também oportunidades. Para o investidor que souber avaliar bem os ativos e as inovações do setor, 2025 pode ser um ano estratégico para consolidar bons investimentos em FIIs.

Lucas Machado

Redator e psicólogo com mais de 3 anos de experiência na produção de artigos e notícias sobre uma ampla gama de temas. Suas áreas de interesse e expertisse incluem previdência, seguros, direito sucessório e finanças, em geral. Atualmente, faz parte da equipe do Melhor Investimento, abordando uma variedade de tópicos relacionados ao mercado financeiro.