Reforma tributária muda regras do ITBI e impacta mercado imobiliário em 2026
Novas normas também alteram impostos sobre heranças, doações e locações de imóveis
Imagem gerada por IA
A reforma tributária sancionada pelo governo federal começa a produzir efeitos práticos a partir de janeiro de 2026 e traz mudanças relevantes para o mercado imobiliário brasileiro. As novas regras alteram a cobrança do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) e também passam a tratar a locação de imóveis como operação onerosa em determinadas situações.
As mudanças valem em todo o país e exigem maior atenção de compradores, vendedores, herdeiros, locadores e investidores.
No caso do ITBI, imposto municipal cobrado na venda de imóveis, a reforma deixa mais claro o momento em que ocorre o fato gerador. A partir de 2026, o tributo passa a ser devido no momento da celebração do ato de transmissão do imóvel ou do direito real, e não apenas no registro em cartório.
Isso significa que o comprador precisará se planejar para ter recursos disponíveis mais cedo durante o processo de aquisição.
ITBI mantém gestão municipal, mas com novas diretrizes
Apesar das mudanças, os municípios continuam responsáveis por definir alíquotas, prazos e formas de cobrança do ITBI, respeitando os limites estabelecidos pela legislação complementar.
Outra alteração relevante é a possibilidade de o imposto ser calculado com base em um valor de referência definido pelo município, próximo ao valor de mercado, e não apenas pelo valor declarado na negociação.
Especialistas avaliam que a medida pode aumentar a arrecadação municipal e reduzir disputas judiciais, mas também exige mais cautela dos compradores, que precisam considerar o impacto do imposto no custo total da transação.
Heranças e doações terão imposto progressivo
A reforma tributária também criou uma lei geral para o ITCMD, imposto estadual que incide sobre heranças e doações.
A principal mudança é a obrigatoriedade de alíquotas progressivas, que aumentam conforme o valor do patrimônio transferido, respeitando o teto de 8%. Estados que adotavam alíquota fixa, como São Paulo, terão de ajustar suas regras.
Além disso, a base de cálculo do ITCMD passa a considerar o valor de mercado atualizado dos bens, o que pode elevar significativamente o imposto a pagar.
Por outro lado, a reforma manteve isenções importantes, como a não incidência do tributo sobre valores de previdência privada (VGBL e PGBL) e sobre a doação de livros, jornais e obras musicais produzidas no Brasil.
Aluguéis entram no radar da reforma
Outra mudança relevante é a inclusão da locação de imóveis como operação onerosa em determinadas situações. A tributação passa a valer para pessoas físicas que atingirem critérios específicos, como alto volume de receita anual com aluguéis ou venda frequente de imóveis.
Em 2026, a cobrança será simbólica, com alíquota de 1%, em fase de transição até a implementação integral prevista para 2033.
Neste primeiro momento, os contribuintes terão apenas a obrigação de declarar as informações, sem recolhimento imediato do imposto. A Receita Federal pretende intensificar a fiscalização por meio de sistemas que cruzam dados imobiliários, bancários e fiscais.
Planejamento ganha importância
Com as mudanças no ITBI, na tributação sobre aluguéis e no imposto sobre heranças e doações, especialistas destacam que o planejamento patrimonial e financeiro se torna ainda mais importante.
Antecipar decisões, revisar valores de mercado e entender o impacto da reforma podem ajudar a reduzir custos e evitar penalidades a partir de 2026.
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