O fundo imobiliário VGIR11 (Valora CRI CDI) recebeu uma proposta para a venda integral de sua participação no Edifício Cidade Jardim, localizado em São Paulo. A oferta alcança R$ 345 milhões, valor que equivale a R$ 46.259 por metro quadrado e pode representar uma oportunidade estratégica para o fundo em meio ao cenário atual de juros elevados.

A negociação ocorre em um momento de forte pressão sobre o setor de fundos imobiliários, marcado pela alta da taxa Selic, que encarece o custo da dívida e dificulta novas captações. Nesse contexto, a alienação do ativo pode trazer alívio ao endividamento do VGIR11, além de consolidar o ganho gerado pelo crescimento da receita do imóvel.

Estrutura da proposta e condições de pagamento

A proposta apresentada ao VGIR11 prevê o desembolso imediato de R$ 120,75 milhões no ato da assinatura do compromisso de compra e venda. O valor restante, de R$ 224,25 milhões, seria quitado em até seis meses, com atualização monetária pelo IPCA.

Segundo a gestora, a operação reflete uma valorização de 21,9% sobre o montante investido na aquisição do imóvel e proporciona uma taxa interna de retorno (TIR) de 22,9% ao ano. Na prática, isso significa que, mesmo diante de um cenário macroeconômico desafiador, o fundo conseguiu capturar ganhos expressivos por meio da gestão ativa do ativo.

Esse tipo de operação reforça a estratégia do fundo em priorizar movimentos que tragam retorno ao cotista. A venda, caso seja confirmada, pode não apenas gerar liquidez, mas também reduzir riscos associados ao elevado endividamento, já que parte relevante das dívidas do fundo está atrelada ao CDI, fortemente impactado pela alta da Selic.

Contexto da aquisição do Edifício Cidade Jardim

O VGIR11 havia adquirido 50% do Edifício Cidade Jardim em março de 2024, período em que o cenário econômico era mais favorável. Naquele momento, a taxa Selic estava em 10,75% ao ano, o que permitia um custo de captação mais baixo e maior atratividade para novas emissões de cotas.

Entretanto, ao longo dos últimos meses, a taxa básica de juros avançou para 15% ao ano, pressionando a rentabilidade de diversos fundos imobiliários. Para o VGIR11, essa elevação trouxe desafios adicionais, já que parte significativa de suas obrigações financeiras acompanha a oscilação do CDI.

Nesse contexto de juros elevados, a venda do ativo se apresenta como uma alternativa concreta para preservar a saúde financeira do fundo e manter o foco em oportunidades mais alinhadas ao cenário atual.

Performance do ativo e valorização obtida

Apesar das dificuldades impostas pelo ambiente econômico, a gestão do VGIR11 conseguiu extrair resultados relevantes do Edifício Cidade Jardim. Em 18 meses, a receita de locação do imóvel registrou um crescimento de 24,4%, refletindo uma gestão ativa e eficiente na administração dos contratos.

Atualmente, o edifício conta com locatários de grande porte, como Banco ABC, Patria Investimentos e Aqua Capital, instituições que conferem solidez ao fluxo de receita do ativo. Essa ocupação qualificada contribuiu para a valorização do imóvel e para a atratividade da proposta recebida.

A combinação entre aumento da receita, estabilidade dos inquilinos e valorização imobiliária explica a taxa de retorno projetada pela transação. Mesmo em um cenário de compressão do cap rate, a gestão conseguiu potencializar o valor do ativo, o que reforça o caráter estratégico da operação.

Estratégia e impactos esperados para o VGIR11

A gestora do VGIR11 vem avaliando alternativas para lidar com o atual nível de endividamento. Entre as opções, a venda de ativos se tornou uma das saídas mais viáveis, principalmente diante da dificuldade de levantar recursos em novas emissões.

Se concluída, a operação do Edifício Cidade Jardim permitirá ao fundo reduzir parte significativa da sua alavancagem e, ao mesmo tempo, cristalizar ganhos que já foram construídos ao longo do período de gestão do imóvel.

Segundo a administração, mesmo com a pressão da taxa de juros sobre o setor, a proposta está em linha com a estratégia de longo prazo do VGIR11: gerar valor ao cotista por meio da combinação entre gestão ativa, captura de ganhos imobiliários e decisões estratégicas de venda no momento adequado.

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