O fundo imobiliário XPML11 divulgou seu relatório gerencial referente ao mês de julho, destacando uma redução no lucro e a necessidade de captar cerca de R$ 347 milhões até o final de 2025. Essa captação visa cumprir obrigações financeiras assumidas em compras parceladas realizadas desde o ano passado. O montante solicitado é sete vezes maior que o lucro registrado em junho, evidenciando um cenário de atenção para os investidores e a gestão do fundo.

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Lucro em queda: o que aconteceu com o XPML11 em julho?

Em julho, o XPML11 apresentou lucro de R$ 48,154 milhões, representando uma queda de 17,49% em comparação aos R$ 58,363 milhões obtidos em junho. As receitas totalizaram aproximadamente R$ 57,374 milhões, enquanto as despesas somaram R$ 9,218 milhões, impactando o resultado final do fundo. Apesar da queda, o XPML11 distribuiu R$ 52,183 milhões em dividendos, o que corresponde a R$ 0,92 por cota.

Além disso, o resultado acumulado e ainda não distribuído até o fechamento de junho era de cerca de R$ 0,77 por cota, valor que considera também os saldos dos fundos controlados pelo XPML11, como o FII Internacional Guarulhos e o NeoMall FII, responsáveis pelas participações nos shoppings Internacional Guarulhos e Grand Plaza.

Desempenho operacional reforça otimismo no médio prazo

Apesar da redução no lucro, os indicadores operacionais e financeiros do XPML11 tiveram evolução positiva. As vendas por metro quadrado atingiram R$ 1.611, representando um avanço de 6,0% em relação a junho de 2024. O NOI Caixa por metro quadrado, indicador que mostra a geração de caixa operacional, alcançou R$ 133, com alta de 16,8%.

Os indicadores Same Store Sales e Same Store Rent, que medem o desempenho de vendas e aluguéis em um mesmo conjunto de lojas comparado ao ano anterior, também apresentaram crescimento, com variações de 1,7% e 1,4%, respectivamente. Esses dados reforçam a saúde operacional do fundo e indicam perspectivas positivas para os ativos geridos.

Por que o XPML11 projeta a captação de R$ 347 milhões?

O relatório gerencial do XPML11 ressalta que, para os próximos meses, o fluxo de caixa merece atenção especial. As obrigações financeiras já assumidas até o final de 2025 superam a soma dos valores a receber, das disponibilidades e do saldo em caixa, gerando um déficit projetado de aproximadamente R$ 347 milhões.

Esse montante será necessário para cumprir as compras parceladas desde o ano passado, e pode sofrer alterações conforme novas operações de compra ou venda de ativos sejam efetivadas ao longo do ano.

Atualmente, o patrimônio líquido do fundo está estimado em cerca de R$ 6,6 bilhões, enquanto os ativos imobiliários totalizam aproximadamente R$ 7,9 bilhões. A dívida total gira em torno de R$ 560 milhões, com um loan to value de cerca de 8%, índice considerado saudável para o setor imobiliário.

Estratégias para preservar a saúde financeira do XPML11

Diante do cenário financeiro e operacional, a gestão do XPML11 avalia três frentes para atender à necessidade de captação e garantir a solidez do fundo:

  1. Venda de ativos: A gestão planeja reciclar o portfólio por meio da venda de ativos, buscando otimizar a relação entre risco e retorno.
  2. Emissão de cotas: Embora o valor patrimonial por cota esteja acima do preço de mercado atualmente, o que inviabiliza uma oferta imediata sem causar diluição, a gestão permanece atenta para aproveitar oportunidades futuras que possam agregar valor e financiar aquisições estratégicas.
  3. Captação via dívida ou securitização: O fundo ainda tem espaço para captar recursos por meio de dívidas ou securitização de recebíveis até dezembro de 2025, sem comprometer a estrutura de capital, considerando o baixo nível de alavancagem.

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