FIIs de logística superam IFIX com retorno de 23% em 2025
Queda da vacância e alta ocupação impulsionam desempenho do setor
Foto: Reprodução/Pátria Logística
Os fundos imobiliários de logística foram destaque no mercado em 2025 ao registrarem retorno de 23%, superando o desempenho do IFIX, principal índice do setor, que avançou 21,1% no mesmo período. Os dados constam em relatório do Itaú BBA, divulgado recentemente.
O resultado reflete a melhora dos indicadores operacionais dos galpões logísticos no Brasil ao longo do ano. A combinação de alta demanda por espaços e redução da vacância contribuiu diretamente para o avanço das cotas.
Vacância atinge menor nível da série
Um dos principais fatores para o bom desempenho foi a queda consistente da taxa de vacância. Ao final de 2025, o índice chegou a 6,6%, o menor patamar já registrado.
Esse movimento ocorreu mesmo com a expansão do estoque de imóveis, indicando que a demanda acompanhou o crescimento da oferta.
Entre os destaques:
- Vacância caiu de 8,5% em 2024 para 6,6% em 2025;
- Menor nível da série histórica do setor;
- Ocupação elevada mesmo com novas entregas.
Demanda segue forte e absorção cresce
A procura por galpões logísticos permaneceu aquecida ao longo de 2025. O volume de absorção líquida somou 2,43 milhões de metros quadrados, enquanto a absorção bruta ultrapassou 5 milhões de metros quadrados, sendo um recorde histórico.
Além disso, o mercado registrou novas entregas relevantes, sem pressionar a vacância.
Principais números do período:
- 2,43 milhões m² de absorção líquida;
- Mais de 5 milhões m² de absorção bruta;
- 2,06 milhões m² de novos empreendimentos entregues;
- Cerca de 60% das entregas já pré-locadas.
Esse cenário mostra que a demanda segue sólida, mesmo com o aumento da oferta.
Diferenças regionais marcam o mercado
Apesar do bom desempenho geral, os dados indicam variações entre regiões.
No Rio de Janeiro, a vacância chegou a 12,3%, a mais alta entre os principais mercados. Já em São Paulo, o equilíbrio entre oferta e demanda manteve a vacância estável em 7,5%.
Em Minas Gerais, o cenário foi mais apertado, com vacância de apenas 1,8%, impulsionada por baixa oferta e boa absorção. Na região de Extrema (MG), a ocupação ficou próxima de 100%.
FIIs ainda negociam abaixo do valor patrimonial
Mesmo com o desempenho positivo, os fundos de logística seguem sendo negociados, em média, abaixo do valor patrimonial. O indicador preço sobre valor patrimonial (P/VP) está em cerca de 0,94 vez.
Na prática, isso significa que:
- As cotas estão, em média, com desconto;
- O mercado ainda não precificou totalmente a melhora operacional;
- Pode haver espaço para reavaliação dos ativos.
Perspectivas para o segmento
O desempenho dos FIIs logísticos em 2025 reforça a relevância do segmento dentro do mercado imobiliário. A combinação de demanda aquecida, ocupação elevada e vacância controlada tende a continuar sustentando os resultados.
Ao mesmo tempo, fatores macroeconômicos, como juros e crescimento econômico, seguem no radar dos investidores, podendo influenciar o ritmo de valorização das cotas nos próximos períodos.
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