O fundo imobiliário Pátria Renda Urbana (HGRU11) comunicou sua 5ª emissão de cotas, com o objetivo de captar R$ 1,2 bilhão para finalizar a aquisição dos ativos dos fundos SPVJ11 e MINT11.

A oferta de cotas do fundo será direcionada aos atuais cotistas, que terão prioridade, e a investidores profissionais, sem uma fase pública. Sendo assim, a captação começará no dia 31 de julho, e os atuais investidores poderão exercer seu direito de preferência até 13 de agosto.

A data-base para esse direito será na próxima sexta-feira (26) e o período de adesão para novos investidores começará em 28 de agosto.

Com um patrimônio líquido de R$ 2,3 bilhões, que equivale a R$ 125,53 por cota, o HGRU11 pode elevar esse valor em cerca de 60% se a oferta atingir a captação máxima, incluindo o montante adicional.

Vale destacar que as novas cotas serão emitidas a R$ 123,51 cada, com uma taxa de distribuição de R$ 2,66, somando R$ 126,17 por cota. Serão negociadas 9.715.812 cotas, e o valor mínimo de captação para validar a oferta é de R$ 30 milhões. Se houver interesse adicional, a captação pode ser ampliada em 25%, alcançando um total de R$ 1,5 bilhão.

Sobre as principais datas:

  • Data-base para direito de preferência (DP): 26/07/2024, com proporção de 52,78%
  • Período de preferência: 31/07 a 12/08/2024
  • Período de sobras: 15/08 a 20/08/2024

Detalhes dos destinos dos recursos captados

Aprovada em assembleia desde julho do ano passado, a 5ª oferta de cotas do fundo HGRU11 foi anunciada após a conclusão das diligências para a transferência da gestão e administração do fundo para o Pátria. Veja o objetivo dos recursos que serão captados:

  • O primeiro conjunto de ativos é a compra de 100% do portfólio do SPVJ11, por R$794,6 milhões, composto por 14 imóveis locados para o segmento varejista, com bandeiras Makro, Assaí e Mineirão. A aquisição será feita a um cap rate aproximado de 7,9%.
  • O segundo conjunto de ativos é a aquisição de 100% do portfólio do MINT11, que possui quatro imóveis locados para o segmento educacional, por R$112,5 milhões. Vale ressaltar que esses imóveis estão localizados nas cidades de São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte, e a compra será realizada a um cap rate de aproximadamente 11,2%.
  • O terceiro conjunto de ativos é o portfólio Pernambucanas, que inclui 23 lojas. A aquisição, anunciada há pouco tempo, terá um valor total de R$ 223 milhões e será realizada com um cap rate esperado de 9,5%.
  • Além dos anteriores, existe também o quarto portfólio de imóveis e dois ativos específicos na lista de potenciais compras nos setores de varejo de vestuário e educacional, todos a cap rates superiores a 9%.

Últimas negociações anunciadas do HGRU11

O HGRU11 já é o maior fundo imobiliário do segmento de renda urbana do mercado e, com a captação total desta oferta, poderá alcançar um patrimônio de R$ 3,5 bilhões e mais de 650 mil m² de área bruta locável.

De acordo com Carolina Borges, analista de fundos imobiliários da EQI Research, as aquisições anunciadas e em negociação contribuirão para a diversificação do portfólio do fundo, reduzindo a exposição ao principal inquilino (Carrefour) de 37,5% para aproximadamente 21%.

Fora isso, o fundo poderá expandir o número de imóveis de 68 para mais de 110, promovendo uma maior diversificação geográfica e setorial. Em média, as aquisições serão realizadas a um cap rate superior ao que o fundo é negociado atualmente, o que contribuirá para o aumento da renda recorrente, estimada para estabilizar entre R$ 0,90 e R$ 0,94 por cota.

É importante enfatizar que as aquisições em lote realizadas pelo HGRU11 nos últimos anos têm se mostrado positivas para a entrega de rendimentos não recorrentes, e a expectativa é de que essa tendência continue. Por essa razão, a analista considera que a oferta é positiva para o HGRU11.