O fundo imobiliário ALZR11 anunciou a venda de um imóvel corporativo localizado na zona leste de São Paulo por R$ 53 milhões, em uma operação estruturada que promete impacto direto no pagamento de dividendos aos cotistas. O negócio foi detalhado em fato relevante divulgado pela gestora Alianza, responsável pela administração do fundo.

A transação, que envolve o imóvel atualmente ocupado pelo grupo editorial Moderna/Santillana, prevê pagamentos parcelados ao longo de 39 meses, com o fundo continuando a receber os aluguéis durante parte significativa do contrato. A expectativa é de uma valorização imediata dos proventos, reforçando a atratividade do ALZR11 no mercado de fundos imobiliários.

Venda parcelada com geração imediata de caixa para o ALZR11

A operação foi estruturada em duas fases: uma inicial, com pagamento de sinal, e outra de longo prazo, com quitação mensal corrigida. Em novembro de 2023, o comprador desembolsou R$ 500 mil na assinatura do compromisso de compra e venda. Agora, um novo sinal de R$ 3,75 milhões será pago até o dia 5 de maio de 2025.

O restante, R$ 48,75 milhões, será quitado por meio de 39 parcelas mensais de R$ 1,25 milhão, todas corrigidas pelo IPCA, o que oferece ao fundo proteção contra a inflação ao longo do período. A transmissão da propriedade ocorrerá apenas após os 30 primeiros meses, tempo durante o qual o fundo continuará como proprietário do ativo.

Esse modelo de venda permite ao ALZR11 capturar valor de longo prazo sem abrir mão da geração de renda imediata, beneficiando tanto a rentabilidade do fundo quanto a previsibilidade de fluxo de caixa.

Recebimento de aluguéis garantido até 2027

Durante os primeiros 30 meses da operação, o ALZR11 continuará a receber o aluguel do imóvel, atualmente no valor de R$ 459,3 mil mensais, com contrato vigente até dezembro de 2029. O valor será reajustado anualmente todo mês de dezembro, garantindo atualizações de receita com base na inflação até a efetiva transferência do imóvel ao comprador.

Esse modelo híbrido de venda com manutenção de locação reforça o compromisso da gestora em equilibrar liquidez com retorno recorrente, ampliando a eficiência na gestão de portfólio e na distribuição de dividendos.

A administração do ALZR11 projeta, com essa operação, um lucro caixa adicional de R$ 0,077 por cota no primeiro mês e, na sequência, um incremento médio de R$ 0,031 por cota ao mês. Esse valor será incorporado à base de cálculo dos rendimentos mensais distribuídos aos investidores.

Estratégia da Alianza busca valorização dos ativos e estabilidade

Segundo a Alianza, gestora do ALZR11, a operação foi cuidadosamente desenhada para aproveitar a valorização do imóvel urbano junto a incorporadoras residenciais de alto padrão. A proposta permite ao fundo maximizar o valor da venda e, ao mesmo tempo, assegurar um fluxo de caixa estável, alinhado à estratégia de manter a previsibilidade na distribuição de dividendos.

Esse modelo tem sido adotado em outros ativos do portfólio do fundo, que conta hoje com 23 imóveis distribuídos em setores como varejo, galpões logísticos, lajes corporativas e data centers.

Imóvel vendido possui localização estratégica e bom inquilino

O ativo negociado está situado em uma área com boa vocação urbana, na zona leste de São Paulo. O edifício conta com 9.261 metros quadrados de área construída, assentado sobre um terreno de 5.403 metros quadrados. Ele é ocupado pelo grupo editorial Moderna/Santillana, o que confere solidez locatícia à operação.

A manutenção do aluguel por um período significativo antes da entrega do imóvel reforça a capacidade do fundo de gerar caixa enquanto conclui a venda de forma estruturada.

ALZR11 segue descontado no mercado secundário

Com patrimônio líquido de R$ 1,268 bilhão, o ALZR11 apresenta valor patrimonial por cota de R$ 103,74. No entanto, o fundo encerrou o pregão da última sexta-feira (4) cotado a R$ 97,03, o que representa um desconto de cerca de 6,5% em relação ao valor patrimonial.