O fundo imobiliário TRXF11 anunciou a assinatura de um compromisso para aquisição de um imóvel comercial locado ao grupo Assaí Atacadista em Caldas Novas (GO). A transação, no valor de R$ 47,1 milhões, marca mais um passo estratégico da gestora na reciclagem de portfólio, mantendo a rentabilidade dos cotistas e reforçando a presença do fundo no setor de varejo alimentar.

Aquisição estratégica do TRXF11 fortalece portfólio

O novo imóvel adquirido pelo TRXF11 é uma loja do tipo “big box”, com área bruta locável (ABL) de 13.986,92 metros quadrados, instalada em um terreno de 30.375,15 metros quadrados. Localizada em Caldas Novas, no interior de Goiás, a propriedade está atualmente locada ao Assaí, por meio de um contrato atípico com vencimento em junho de 2041.

A operação segue a linha estratégica do fundo de substituir ativos considerados “maduros” por imóveis com maior potencial de valorização. Segundo a TRX Investimentos, gestora do fundo, a aquisição oferece um cap rate médio estimado de 8,5% ao ano, o que representa um retorno atrativo diante das condições atuais do mercado imobiliário.

Além disso, o contrato firmado com o Assaí garante previsibilidade de receitas, com reajustes anuais pelo IGP-M e cláusula de multa rescisória que obriga o pagamento integral dos aluguéis até o final do contrato em caso de encerramento antecipado.

Estrutura do pagamento e condições da operação

O valor total da transação será pago em três parcelas. A primeira, chamada de entrada, totaliza R$ 38.832.225,92, sendo parte em dinheiro (R$ 6.606.581,76) e parte via compensação de créditos da 11ª emissão de cotas do fundo (R$ 32.225.644,16). As outras duas parcelas, ambas no valor de R$ 4.147.523,04, têm vencimentos em 30 de dezembro de 2025 e 29 de janeiro de 2026, respectivamente, com correção pelo IPCA.

O fechamento da operação ainda depende do cumprimento de condições precedentes, conforme previsto no compromisso de compra e venda firmado entre as partes.

Impacto nos rendimentos e diversificação do TRXF11

Apesar do novo investimento, a TRX Investimentos reforçou que os dividendos do TRXF11 não serão impactados negativamente. O guidance de distribuição de rendimentos permanece entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota, com possibilidade de pagamentos extraordinários ao fim de cada semestre, como forma de cumprimento da legislação que obriga a distribuição de pelo menos 95% do lucro em regime de caixa.

Com essa nova aquisição, o fundo imobiliário TRXF11 passará a contar com 69 imóveis distribuídos em 38 cidades e 11 Estados brasileiros, totalizando uma ABL de 667.966,74 m². O patrimônio líquido do fundo deve atingir R$ 2,646 bilhões, com uma alavancagem de 24,72% e contratos com prazo médio de 14,9 anos.

Essa estratégia de aquisição se soma a outras movimentações recentes da gestora, como a venda de um imóvel locado ao Assaí em Ipatinga (MG), que foi comercializado com cap rate de 7%, possibilitando a realocação dos recursos em ativos com maior retorno esperado — como o recém-adquirido imóvel em Goiás.

Assaí lidera geração de receita no fundo

Com a nova aquisição, o grupo Assaí continua sendo o principal inquilino do TRXF11, responsável por 29,77% da receita total do fundo. Na sequência, aparecem o Grupo Mateus, com 19,52%, e o Pão de Açúcar (GPA), com 14,29%.

A concentração em grandes players do varejo alimentar é uma das características do portfólio do fundo, que busca contratos de longo prazo e boa qualidade de crédito, o que contribui para a estabilidade dos rendimentos mensais e atratividade para investidores que buscam renda passiva.