A vacância de galpões logísticos de alto padrão no Brasil alcançou uma marca histórica no segundo trimestre de 2025 (2T25), chegando a apenas 7,2%, o menor índice registrado desde 2016. Esse cenário revela uma forte demanda por espaços especializados para armazenagem e distribuição, impulsionada principalmente pela transformação das operações logísticas e pelo avanço do comércio eletrônico no país.

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Crescimento do mercado e novas entregas

Segundo dados da Colliers, multinacional de serviços imobiliários, o mercado nacional atingiu um estoque total de 28,8 milhões de metros quadrados de galpões logísticos. Esse volume representa um crescimento de 3% em relação ao trimestre anterior e um avanço de 8% nos últimos 12 meses. Entre abril e junho de 2025, foram entregues 443,7 mil metros quadrados de novas áreas, distribuídas em cinco estados brasileiros: Bahia (BA), Mato Grosso (MT), Pernambuco (PE), Santa Catarina (SC) e São Paulo (SP).

Além disso, aproximadamente 4,3 milhões de metros quadrados permanecem em desenvolvimento em todo o país, indicando que o setor segue em expansão para atender a demanda crescente por espaços logísticos de alta qualidade.

Demanda aquecida e transformação das operações logísticas

A queda na vacância de galpões logísticos está diretamente relacionada à crescente necessidade de áreas especializadas para estoque, em função das mudanças nos padrões de consumo e do avanço do e-commerce. Com a digitalização do comércio, as empresas buscam espaços que ofereçam não apenas armazenamento, mas também eficiência operacional, segurança e automação.

Ricardo Betancourt, CEO da Colliers, destaca que a oferta desses empreendimentos está cada vez mais escassa. Mesmo com um setor de construção aquecido, as entregas recentes não conseguem acompanhar a demanda por galpões estrategicamente localizados e com padrões elevados de qualidade. “O mercado segue em expansão, com cenário especialmente favorável aos proprietários”, afirma Betancourt.

Esse movimento também estimula a migração das empresas para galpões AAA, que oferecem maior eficiência e melhor localização, refletindo o chamado “flight to quality” — uma preferência por ativos de alto desempenho que atendam às exigências atuais de agilidade e logística integrada.

Preços em alta e fatores que pressionam o mercado

O preço médio do metro quadrado dos galpões logísticos apresentou alta no segundo trimestre de 2025, chegando a R$ 30/m² em todo o país. Entre os estados com os maiores valores estão São Paulo (R$ 33/m²), Rio de Janeiro (R$ 30/m²) e Santa Catarina (R$ 28/m²). Já os menores preços foram registrados na Paraíba (R$ 23/m²), Pernambuco e Rio Grande do Sul (R$ 24/m² cada).

Essa valorização está ligada à combinação de quatro fatores principais: baixa oferta de imóveis disponíveis, altos custos de construção, escassez de terrenos próximos aos grandes centros urbanos e o custo elevado de capital. Essa conjuntura limita a expansão rápida da oferta e pressiona os valores para cima, tendência que deve se manter nos próximos meses.

Impactos nos fundos imobiliários logísticos

Os fundos imobiliários (FIIs) especializados em logística têm sido beneficiados diretamente pelo cenário favorável do setor. A valorização dos galpões reflete-se no aumento do valor patrimonial desses fundos, além de garantir fluxos de renda estáveis e previsíveis para os cotistas.

Recentemente, o mercado viu operações bilionárias, como a venda do portfólio completo de galpões da RBR Asset para a XP Asset, em uma transação avaliada em aproximadamente R$ 1,15 bilhão. Essa movimentação estratégica visa o foco em ativos localizados no Raio 30 de São Paulo e em outras capitais, regiões que concentram a maior demanda por espaços logísticos de alto padrão.