O crescimento do setor logístico no Brasil, impulsionado pela demanda crescente de e-commerce, tem colocado os fundos imobiliários (FIIs) que investem em galpões logísticos em uma posição privilegiada. Entre os destaques desse movimento está o Mercado Livre, que tem desempenhado um papel crucial no aumento da atratividade desses fundos.

A busca por galpões logísticos no Brasil está em alta, refletindo uma fase robusta para os fundos imobiliários dedicados a esse segmento. O Mercado Livre, gigante do e-commerce, é um inquilino chave para muitos desses fundos, ampliando ainda mais sua relevância no mercado. De acordo com um relatório do Itaú BBA, o segundo trimestre de 2024 apresentou a maior absorção líquida de galpões desde o segundo trimestre de 2022. Esse indicador, que mede a área locada menos a área devolvida, mostrou uma taxa de vacância reduzida a 9,1%, uma das menores da história, destacando o aquecimento do setor.

A crescente demanda por espaços logísticos levou a investimentos significativos na construção e aquisição de galpões. Recentemente, o Pátria Log (HGLG11) adquiriu um terreno de 623 mil metros quadrados em Simões Filho, na Bahia, com o objetivo de construir um galpão sob medida para o Mercado Livre. Em julho, o Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11) finalizou a compra de um centro de distribuição em Ribeirão Preto (SP), também destinado ao Mercado Livre. Esses investimentos são um reflexo da crescente necessidade de centros de distribuição para atender a expansão do e-commerce e a eficiência logística.

Apesar do crescimento, Pedro van den Berg, gestor do GGR Covepi (GGRC11), aponta que os FIIs de logística enfrentam desafios e oportunidades. Com uma vacância física abaixo da média do mercado e alguns fundos apresentando vacância próxima de zero, a situação parece promissora. No entanto, muitos desses fundos ainda estão negociando abaixo do valor patrimonial, o que pode criar oportunidades de investimento. Van den Berg prevê que o valor patrimonial dos fundos deverá subir após a atualização dos laudos de avaliação dos imóveis, oferecendo uma perspectiva positiva para os investidores.

Felipe Sousa, analista de investimentos, recomenda que investidores sejam criteriosos ao selecionar um FII de logística. A qualidade da gestão e do portfólio é crucial. Sousa sugere focar em fundos com imóveis mais líquidos e potencial de venda, bem como aqueles capazes de ajustar os preços de aluguel durante as revisões contratuais. A possibilidade de venda de galpões também pode impulsionar os rendimentos distribuídos pelos FIIs, oferecendo um retorno atrativo para os investidores.

Os dividendos são uma consideração importante para os investidores em FIIs de logística. Larissa Nappo, do Itaú BBA, estima que o dividend yield dos principais FIIs de logística varie entre 7% e 11% ao ano. A seguir, uma lista de FIIs recomendados, destacando vacância, preço sobre valor patrimonial (P/VP) e dividend yield dos últimos 12 meses:

FundoRecomendação VacânciaP/VP*Dividend Yield – 12 meses
BRCO11Compra8,00% 0,979,00%    
BTLG11Compra10,00% 0,979,00%    
HGLG11Compra11,00% 1,018,10% 
HSLG11Neutro   11,00% 0,82 10,30%
KNRI11Compra6,00%  0,957,80%   
LVBI11Compra4,00% 0,909,60%   
RBRL11Compra6,00%  0,799,70% 
TRBL11Neutro   23,00%  0,9710,40%   
VILG11Compra13,00%0,78 8,80%  
XPLG11Compra1,50%0,919,10%

Julia Peres

Redatora do Melhor Investimento.