O Ifix, índice de referência da classe de fundos imobiliários listados na Bolsa, tem apresentado um desempenho notável nos últimos tempos, registrando 19 pregões consecutivos de alta e voltando a atingir os 3 mil pontos, um patamar que não era alcançado desde outubro do ano passado. 

Assim como no mercado de ações, esse aumento do apetite ao risco está ocorrendo em um momento em que os investidores começam a considerar a redução da taxa de juros como um fator influenciador no preço dos ativos.

A mudança de perspectiva está relacionada ao fato de que possíveis reduções na taxa Selic podem diminuir a atratividade dos produtos de renda fixa, uma vez que a rentabilidade desses investimentos tende a ser menor à medida que os juros começam a diminuir. 

Embora a redução possa prejudicar os investidores mais conservadores, ela é uma oportunidade para os ativos de renda variável, pois esses investimentos geralmente apresentam um risco maior, mas também podem proporcionar retornos mais substanciais. E esse é exatamente o caso dos fundos imobiliários.

Nos últimos anos, a indústria de fundos imobiliários sentiu diretamente o impacto do processo prolongado de aumento da taxa de juros promovido pelo Banco Central, que elevou a taxa básica de juros de 2% para 13,75% ao ano. Entre os diferentes setores dessa classe de investimentos, os fundos imobiliários que investem em imóveis físicos, como escritórios, galpões logísticos e shoppings, conhecidos como fundos de “tijolo”, foram os mais afetados por esse cenário.

Como os juros impactam o mercado

Além da dinâmica dos juros, que por si só já representa um desafio para os fundos imobiliários em geral, os fundos de tijolo também estão sujeitos aos ciclos do setor imobiliário. Em períodos de taxas de juros elevadas, o crédito mais caro limita a expansão desse segmento, o que acaba impactando negativamente os fundos imobiliários.

Por outro lado, a situação se inverte quando os juros estão baixos, pois isso impulsiona o desenvolvimento do setor imobiliário e abre espaço para a valorização dos fundos imobiliários no mercado. Não é surpreendente, portanto, que tenha ocorrido uma recente recuperação dos fundos de tijolo que fazem parte do Ifix, impulsionada pela perspectiva de que o Banco Central iniciará em breve um processo de redução da taxa de juros.

No entanto, mesmo com o otimismo observado nos últimos dias, a maioria dos fundos ainda está sendo negociada com descontos. Em média, os fundos do Ifix estão sendo negociados a preços 8% abaixo do seu valor patrimonial. Essa é a conclusão de um levantamento realizado pelo Clube FII, que analisou a relação entre o valor de mercado e o valor patrimonial dos fundos por meio do indicador P/VP (preço sobre valor patrimonial).

P/VP por segmento da classe de fundos imobiliários

Segmento Fundos Peso Ifix (%)P/VP médio
Shopping57,820,96
Recebíveis Imobiliários4443,720,94
Logisticos1718,070,94
Híbrido1111,530,93
Fundo de Fundos167,040,92
Outros31,690,87
Agronegócio41,80,86
Lajes Corporativas118,320,74
Ifix1110,92

Fonte: Clube FII
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