O FII MAXR11, também conhecido como Fundo Max Retail, é um investimento imobiliário que busca gerar renda através da exploração comercial de oito imóveis varejistas espalhados por diversas cidades brasileiras. O fundo oferece aos investidores a chance de diversificar seus portfólios e obter renda passiva através da exploração comercial de imóveis varejistas.

O Melhor Investimento reuniu tudo o que precisa saber sobre o FII, desde a sua cotação atual até análises detalhadas de seu desempenho, dividendos, vacância, estratégia, riscos e muito mais. Confira!

O que é o FII MAXR11?

O MAXR11 (Max Retail) é um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) operando na área de Renda, dentro do segmento Híbrido. Ele está cadastrado na bolsa de valores brasileira (B3) como FII MAX RET e possui uma gestão Ativa, sendo administrado pelo BTG Pactual.

O objetivo do fundo é investir em empreendimentos imobiliários voltados para o segmento varejista. O fundo adquire imóveis comerciais prontos ou em construção em grandes centros comerciais, shopping centers, avenidas ou ruas de grande movimento, com a finalidade de venda, locação, arrendamento ou exploração do direito de superfície das unidades comerciais.

Estratégia de investimento de Max Retail

A estratégia de investimento do Fundo Imobiliário Max Retail (MAXR11) é focada em empreendimentos imobiliários. O fundo foi criado para investir em imóveis comerciais, ou direitos relativos a eles, que são destinados à exploração do segmento varejista.

Estes imóveis podem ser prontos ou em construção, ou outros tipos de imóveis onde poderão ser desenvolvidos empreendimentos comerciais. Eles estão localizados em grandes centros comerciais, shopping centers, avenidas ou ruas de grande movimento.

A finalidade desses investimentos é a venda, locação, arrendamento ou exploração do direito de superfície das unidades comerciais. Atualmente, o fundo detém 100% de oito imóveis destinados à exploração comercial varejista, distribuídos em oito cidades e seis lojas já estão locadas para grandes redes varejistas.

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Visão geral de cotação MAXR11

O Max Retail começou o ano de 2024 com uma cotação de aproximadamente R$ 76,24. Atualmente, a cotação do MAXR11 está em torno de R$ 82,72.

Isso indica que houve um aumento na cotação do desde o início do ano. A variação da cotação em 2024 até agora é de aproximadamente 8,48%, o que significa uma valorização.

Durante o período de 52 semanas, o FII atingiu um mínimo de R$ 66,00 e um máximo de R$ 84,43. Além disso, é importante destacar que o fundo apresentou uma valorização positiva de 18,26% nos últimos 12 meses. Isso significa que, se você tivesse investido há um ano, seu investimento teria crescido quase 20% nesse período.

Gráfico da cotação do MAXR11 nos últimos 12 meses.

Volatilidade histórica do FII Max Retail

A volatilidade histórica do Fundo Imobiliário Max Retail nos últimos 12 meses foi de 20,86%. A volatilidade é uma medida estatística que indica a intensidade e frequência das movimentações do valor do ativo, dentro de um período de tempo. No caso do MAXR11, essa medida foi calculada com base na variação dos preços dos últimos 12 meses.

Uma volatilidade de 20,86% significa que, em média, o preço das cotas do MAXR11 variou 20,86% para cima ou para baixo nos últimos 12 meses.

Isso significa que o fundo apresenta um nível de risco relativamente alto, pois uma alta volatilidade geralmente está associada a um maior grau de incerteza ou risco no investimento. No entanto, também pode representar oportunidades de investimento, pois permite que os investidores comprem cotas a preços baixos e as vendam a preços altos.

Dividendos mensais de MAXR11 2024

Em termos de dividendos, o fundo Max Retail apresentou uma valorização no último ano.

No que diz respeito à soma dos proventos, no mesmo período do ano passado, o MAXR11 distribuiu um total de R$ 3,7349 por cota. Em 2024, até agora, o fundo já distribuiu R$ 4,5741 por cota, o que representa um aumento de 22,47% na distribuição de proventos.

Além disso, o fundo apresentou um DY de 11,76% nos últimos 12 meses. Em outras palavras, se você tivesse investido em uma cota do MAXR11 há um ano, até agora você teria recebido retornos equivalentes a 11,76% do valor investido apenas em forma de rendimentos.

TipoData comPagamentoValor
Rendimento07/06/202414/06/20240,75000000
Rendimento08/05/202415/05/20240,75000000
Rendimento05/04/202412/04/20240,75000000
Rendimento07/03/202414/03/20240,76139903
Rendimento07/02/202416/02/20240,78268336
Rendimento08/01/202415/01/20240,78000000
Rendimento07/12/202314/12/20230,77000000
Rendimento08/11/202316/11/20230,75000000
Rendimento06/10/202316/10/20230,73000000
Rendimento08/09/202315/09/20230,73000000
Rendimento07/08/202314/08/20230,70977438
Rendimento07/07/202314/07/20230,72000000

Como funciona a distribuição de rendimentos?

A distribuição de rendimentos em Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) é uma das principais formas de retorno para os investidores. Os rendimentos, também chamados de proventos, são geralmente pagos todos os meses e são provenientes de ao menos 95% do resultado líquido de aluguéis dos imóveis ou ativos que compõem a carteira do FII.

Os proventos são determinados pela divisão do valor total dos rendimentos pelo número de cotas do fundo. Portanto, quanto mais cotas você tiver, maior será o valor recebido em dinheiro.

A distribuição de dividendos dos FIIs é regulamentada pela Lei 9.779/99. Segundo a legislação, a remuneração dos cotistas obedece a seguinte regra: “O Fundo deverá distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95% dos lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano”.

Portanto, o FII tem a obrigação de partilhar entre os cotistas praticamente todo o resultado líquido (o que sobra após o pagamento de despesas e obrigações).

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Localização dos ativos

O patrimônio do fundo abrange uma área bruta locável de 63.446,73 m² distribuídos em oito cidades. Conheça a localização dos principais ativos do MAXR11:

AtivoCidadeEndereçoBairroÁrea Bruta Locável (m²)
Imóvel de NilópolisManaus – AMAvenida Duque de CaxiasPraça 14 de Janeiro3.394,32
Imóvel de ManausManaus – AMAvenida Eduardo RibeiroCentro8.355,15
Imóvel de TaguatingaTaguatingaCsa 1 Lote 02/178.798,60
Imóvel de VitóriaVitória – ESAvenida Princesa IsabelCentro8.097,61
Imóvel de BrasíliaQuadra 13-215Quadra 133.618,19
Imóvel de MaceióMaceió – ALAvenida da PazCentro6.873,00
Imóvel de BelémBelém – PAAvenida Presidente VargasCampina8.780,88
Imóvel de João PessoaJoão Pessoa – PBParque Sólon de LucenaCentro13.474,60

Expectativa de futuro de investimento para MAXR11

A expectativa de futuro para o investimento no MAXR11 em 2024 parece ser promissora, mas também apresenta alguns desafios. 

O fundo imobiliário MXRF11 anunciou a aprovação de uma oferta de R$ 800 milhões. A emissão de cotas do MXRF11 deve ocorrer em até 12 meses e seguirá as características especificadas no regulamento.

Com as expectativas de redução da inflação para os anos de 2023 e 2024 e a real possibilidade de novos cortes da taxa básica de juros, é possível prever boas perspectivas para o setor imobiliário. No entanto, é recomendado fazer a diversificação da carteira do investidor com fundos imobiliários de diferentes setores e estratégias de atuação.

Vantagens de investir em fundos de Tijolo

Investir em fundos de tijolo oferece várias vantagens:

  • Acesso facilitado ao mercado imobiliário: a principal vantagem dos fundos de tijolo é a possibilidade de investir no mercado imobiliário de forma fácil e com pouco dinheiro.
  • Gestão profissional dos recursos: outro benefício é a gestão profissional dos recursos. Basta investir dinheiro no fundo, pois a alocação dos recursos é realizada por um gestor profissional.
  • Diversificação da carteira: os fundos de tijolo permitem que você diversifique sua carteira de investimentos, pois você se torna cotista do fundo e tem acesso a vários imóveis ao mesmo tempo.
  • Isenção de IR sobre os dividendos: no Brasil, os dividendos recebidos de fundos imobiliários são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas, desde que o investidor detenha menos de 10% das cotas do fundo.
  • Renda passiva: os lucros do fundo de tijolo provêm da cobrança de aluguel dos imóveis que compõem o portfólio. É uma forma de renda passiva que, mensalmente, contribui para a rentabilidade do fundo.
  • Menor volatilidade: o preço dos fundos de tijolos apresenta menos volatilidade se comparado com ações, BDRs etc.

Mas saiba que, como qualquer investimento, os fundos de tijolo também envolvem riscos. Esses riscos podem incluir a desvalorização do imóvel, a inadimplência dos inquilinos, a vacância dos imóveis e as variações do mercado imobiliário. 

Além disso, fatores macroeconômicos, como inflação, taxas de juros e o crescimento econômico geral, também podem afetar o desempenho desses fundos. Portanto, antes de investir em fundos de tijolo, é essencial fazer uma análise cuidadosa e considerar todos esses fatores de risco.

Afinal, vale a pena investir em MAXR11?

Investir em fundos imobiliários como o MAXR11 pode ser uma opção, dependendo do seu perfil de investidor e dos seus objetivos financeiros. Entretanto, vale considerar alguns fatos para decidir se vale a pena investir no fundo.

O MAXR11 sofreu com inadimplência em junho de 2020, o que impactou suas receitas em aproximadamente R$ 11,85 por cota. Além disso, a administradora suspendeu as distribuições devido aos impactos da pandemia. O varejo, segmento principal de atuação do fundo, foi atingido em cheio pela pandemia. 

O fundo MAXR11 registrou um aumento de 8,48% da cotação nos últimos 12 meses e, atualmente, corresponde a um valor de R$ 82,72 por cota. Para tomar uma decisão de investimento, é importante fazer uma análise técnica do mercado. 

É sempre importante fazer sua própria pesquisa e considerar suas metas e tolerância ao risco antes de fazer qualquer investimento. Se necessário, consulte um assessor de investimentos. Esse profissional especializado pode fornecer orientações valiosas e personalizadas com base em sua situação financeira individual, seus objetivos de investimento e sua tolerância ao risco. 

Carolina Gandra

Redatora do Melhor Investimento. Formada em Jornalismo, com 2 anos de experiência em redação de textos para diferentes nichos de mercado.